[비즈한국] “3월에는 거래가 꽤 있었는데 4월 들어 매수 문의가 뚝 끊겼어요.”

지난 4월 29일 서울 송파구 리센츠 인근의 한 공인중개사는 대통령선거를 앞두고 부동산을 사려는 사람들이 자취를 감췄다고 말했다. 실제 유력 대선후보들은 부동산 보유세 인상 및 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 규정 강화 등 부동산 규제책을 공약으로 내걸고 있다. 일단 오는 9일 대선 뒤 정부 정책 방향과 부동산 시장 동향을 살펴보겠다며 부동산 시장은 숨을 죽이고 있는 것이다.

서울 노른자위인 반포 리체 인근의 공인중개사 역시 “학군 수요 때문에 전세 문의는 꾸준한 편이지만 3월 이사철이 지나자마자 사려는 사람이 눈에 띄게 줄었다”고 최근 분위기를 전했다. 이 지역은 2015~2016년 부동산 시장 과열과 함께 59.99㎡(전용면적) 가격이 2년 새 1억 원 가까이 오른 점도 매수 부담을 키우기도 했다.

서울 강남3구는 대한민국 ‘부동산 1번지’로서 시장을 가늠하는 척도다. 이 지역의 부동산 거래가 부진하다는 것은 부동산 시장 전반에 냉각기가 찾아왔다는 뜻이기도 하다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 서울 아파트 매매거래는 총 7788건. 2015년의 1만 3716건, 지난해의 8460건보다 43.2%, 7.9% 각각 줄어든 수준이다. 특히 학군 수요가 상대적으로 적은 서대문구(-43.0%)와 강서구(-31.5%), 성북구(-25.8%)의 감소폭이 컸다.

대선후보들은 부동산 시장의 과열로 인해 가계부채가 급증했으며, 이는 금융시장 불안 및 가계의 가처분소득 감소로 이어지고 있다고 보고 있다. 이에 자신이 당선 되면 부동산 시장을 안정시키겠다고 입을 모은다. 

문재인 더불어민주당 후보와 심상정 정의당 후보는 대출규제 강화에 방점을 찍었다. 가계부채 총량관리제 도입과 총부채원리금상환비율(DSR), DTI, LTV 등 조치가 강화될 가능성이 높다. 안철수 국민의당 후보와 유승민 바른정당 후보 역시 완화보다는 규제에 방점을 찍었고, 홍준표 자유한국당 후보 역시 금융취약 차주를 관리해 활성화보다는 안정을 취한다는 방침이다. 

저금리 여파로 갈 길 잃은 자금이 부동산 시장에 몰리고 있지만, 당장 거래는 뜸하다. 정책 변수가 문제여서다. 대선 이후에도 부동산 시장은 활력을 이어갈 것이라는 관측과 얼어붙을 것이란 전망이 엇갈리며 관망세다. 한국개발연구원(KDI)이 전문가 100명에게 설문할 결과 60%가 “현재보다 나빠질 것”이라고 답했다. 비관론이 다소 앞선다.

이에 대선 직후 분양을 시작하는 단지에 관심이 모인다. 현재 시장의 분위기와 투자자들의 판단을 엿볼 수 있어서다. 특히 지난해 ‘11·3 대책’ 등 당국 정책의 실효성 여부도 따져볼 수 있다.

일단 등판하는 선수들의 면면은 화려하다. 월 기준으로 올 들어 최대 분양 물량이 5월 쏟아질 예정인 가운데 성수동과 용산이 스타트를 끊는다. 하반기에는 강남권 분양이 출격을 줄줄이 기다리고 있다.

한강조망과 서울숲, 편리한 교통으로 신혼부부 등 젊은 층의 관심을 받고 있는 성수동에서는 아크로 서울포레스트(뚝섬특별계획3구역·총 280가구)가 분양에 돌입한다. 5월 한강변의 47층 규모 주상복합 트리마제처럼 흥행에 성공할 것이란 게 인근 중개업자들의 전망이다. 장미아파트 등 인근 노후 아파트의 재건축 개시도 지역 내 호재다. 

문제는 너무 올라버린 가격이다. 성수동 동아아파트 등은 1년 새 가격이 8000만~1억 원 올라 57㎡(전용면적)가 6억 원을 호가한다. 분양가가 어느 정도 선에 책정될 것인가가 관건이다. 현재 시장에서는 트리마제보다 높은 3.3㎡당 5000만 원선을 내다보고 있다. 

아크로 서울포레스트는 프리미엄 아파트를 지향하고 있다. 소형 평수가 없고 서울숲을 끼고 있다. 한강변 아파트는 아니지만 교통은 트리마제보다 편리하다. 두 단지의 입지조건과 가격 등을 따져보면 5000만 원대 분양가가 적정한지 여부를 따져볼 수 있다. 

서울숲 인근의 공인중개사 관계자는 “동아아파트는 성수동 뉴타운 이슈가 제기됐을 때 가격이 7억 5000만 원까지 치솟기도 했기 때문에 가격이 회복되고 있다고도 볼 수 있다”면서도 “다만 여러 개발 호재와 맞물려 이 지역 신규분양 단지의 가격이 다시 책정되는 분위기”라고 전했다. 

한강로3가 일대 용산4구역에도 최고 43층, 총 1140가구 규모의 용산 센트럴파크 효성해링턴 스퀘어가 6월 말 분양한다. 한강을 끼고 있고 배후에 용산가족공원이 있다. 용산역과 가까워 최고의 입지조건을 가졌다는 평가를 받는다. 이곳 역시 분양가가 관건이다. 인근 동부이촌동 개발을 앞두고 용산 지역이 얼마에 평가받을 수 있는지에 대한 눈치싸움이 치열하다.

역시 가장 관심이 가는 곳은 6월 이후 분양에 나서는 강남권 재건축 단지들이다. 대부분 단지들이 분양권 전매가 금지돼 있어 부동산 시장의 실수요를 가늠하는 역할을 할 전망이다. 특히 지난해부터 국토교통부가 고분양가 제재 및 분양가 9억 원 초과 주택 집단대출금지 조치를 취해 강남불패를 이어갈지도 관심사다. 내년 재건축 초과이익환수제가 부활 가능성도 염두에 둬야 한다. 

잠원동 신반포6차, 개포시영(6월), 대치동 구마을1지구(10월), 반포동 삼호가든3차, 청담동 삼익(11월), 개포주공8단지(12월). 신규 분양 단지의 면면은 화려하지만 규제 강화 등 정책 변수를 얼마나 견뎌내느냐가 내년까지 부동산 시장의 흐름을 좌우할 수 있다.

여러 규제들이 쏟아져 나오며 2015년 부동산 과열을 촉발한 개포주공4단지의 경우 최근 실거래가가 소폭 약세로 돌아섰다. 인근에 개원중, 개포중, 경기여고, 단국사대부고, 중앙사대부고, 숙명여고 등이 있어 학군은 뛰어나다. 배후에 대모산, 구룡산이 있어 환경도 좋다. 

다만 역에서 거리가 멀고 시 중심으로 진입이 어렵다는 점이 단점이다. 이주를 앞두고 기대감에 부풀었던 시장에 시각조정이 나타나고 있는 것이다. 이런 심리들이 엮여 재건축 시장에 영향을 끼칠 수 있다.

이 지역의 한 공인중개사는 “미사, 위례신도시 등 강동 지역의 대단지 개발로 잠실 주민들의 이주수요가 발생할 수 있다”며 “이 경우 높은 가격에 부담을 느낀 강남 거주자들의 송파 이주수요로 번질 수 있다”고 지적했다.

김서광 저널리스트 writer@bizhankook.com

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