[부동산 인사이트] 2018년 시장 불안 요소 혼재…서울 안정적 수요 여전

[비즈한국] KB부동산 주간 시세 현황을 보면 최근 3개월 동안 서울 부동산 시세가 많이 상승했다. 절대수치가 많이 오르지는 않았지만 타 지역은 보합 또는 하락 추세였기 때문에 상대적으로 서울이 많이 오른 것처럼 보인다. 이러한 추세는 2018년에도 지속될 정망이다. 서울이라는 지역의 수요는 여전히 충족되지 못하고 있는 까닭에서다.

여기저기서 하소연을 한다. 서울은 이미 많이 올랐다고. 지금 시점에서 진입할 수가 없다는 얘기다. 시세가 상승하는 서울 시장을 바라보면 여전히 서울에만 집중해야 하는지에 대한 의문이 많을 수밖에 없다. 하지만 지방도 수요가 충분히 있고, 우상향 가능성이 존재하는 지역이 있기에 지방 시장이라고 무조건 관심 밖에 두는 것은 옳은 판단이 아니다.

그럼에도 불구하고, 부동산 수요의 절대량은, 미래가치는, 확실한 방향성은, 서울보다 높은 곳은 없다. 지방은 특별한 정부 규제 없이도, 시장 자체의 움직임으로 활황 시장이 되기도 하고, 조정 시장이 되기도 한다. 진정한 자유경쟁시장이다. 미분양이 쌓이는 시점이 되면 오히려 정부의 배려를 받고 싶어 하기도 한다.

부동산 시장은 20년 후를 내다봐야 한다. 지금의 시장 분위기에 일희일비할 필요가 없다. 사진은 서울의 한 아파트 단지. 사진=비즈한국DB

# 서울 부동산은 늘 규제정책 속의 시장이었다

서울 부동산 시장은 대부분 규제정책 속에 있었다. 규제가 강하고 약하고의 차이이지 서울 부동산 역사상 규제가 없었던 기간은 매우 짧다. 2017년 8월 2일 대책도 대한민국 역사상 가장 강력한 규제책으로 시장을 통제하고자 함으로써 서울이라는 시장의 수요와 미래가치의 상승에 대해 정부가 공인을 한 셈이 되어 버렸다. 이것이 정부가 공인한 지역들, 즉 투기과열지구, 투기지역이 더 많이 오르는 이유 중 하나다.

향후 20년 동안 전개될 대한민국 부동산 전개 방향도 큰 틀에서 같다. 따라서 어제, 오늘의 시장 분위기에 너무 연연할 필요가 없다. 부동산 시장에 있어 가장 중요한 것은 어제도 아니고 오늘도 아닌 바로 ‘내일’이기 때문이다. 지금 당장 시세 조정이 중요한 것이 아니라 중장기적으로 시세가 꾸준히 오를 지역과 그렇지 않는 지역을 구분해야 한다는 말이다.

전국 평균 수치로 전망하는 대세 상승, 대세 하락 시장은 없다. 입지에 따라, 상품에 따라 다른 방향성과 속도를 가진다는 게 2018년 부동산 시장의 총평이다.

그만큼 2018년 부동산 시장은 불확실성이 커졌다. 집값에 대한 관심이 그 어느 때보다 높아진 상황이다. 결국 17개 광역시·도, 225개 기초 시군구별로 다른 시장이 전개될 전망이다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역과 그 외 지역이 다른 양상, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상 지역과 그 외 지역 내에서도 각기 다른 양상을 보일 것이다. 전체적인 집값을 전망할 필요는 없을 테지만 투자 수요층이 급격히 감소하기 때문에 투자 수요층이 들어간 지역과 실수요층 위주의 지역을 분리해 시장을 파악해야 한다.

최근 시세가 가장 많이 오르고 있는 서울 부동산 시장도 마찬가지다. 서울 역시 투자 수요가 많이 몰렸다가 빠진 지역과 실수요가 꾸준히 유지되는 지역으로 나누어 봐야 한다. 강남권처럼 실수요가 계속 유입되는 지역은 강세장이 한동안 지속될 것이고, 서울 내에서도 저렴한 가격, 매매가 대비 전세가의 갭이 적었던 지역 중 투자 수요층이 많이 몰렸던 지역은 조정 시장이 진행될 것이다.

서울 이외 수도권과 지방 시장은 서울 대비 시세가 낮았기 때문에 소액 투자 수요층이 서울보다 많았다. 실수요가 약한 지역 중 투자 수요층이 몰렸다가 빠지는 지역들의 2018년도 시장은 상당한 조정을 받을 수도 있다.

# 금리인상·대출규제 영향 작고, 양도세 중과 영향 커

2018년 1월부터 새로운 대출규제가 시행되고 4월부터는 양도세 중과도 적용된다. 기준금리 추가 인상 가능성도 높다. 금리인상은 부동산 시장을 변화시킬 정도로 큰 영향을 주는 요소가 아니다. 대출규제도 부동산 시장에 생각만큼 큰 영향을 주진 않을 것이다.

2018년 부동산 시장에서 가장 큰 영향을 줄 정책은 양도세 중과다. 4월부터 실시되는 양도세 중과로 인한 매도 물량 감소와 이에 따른 거래량 급감은 충분히 전망해 볼 수 있다. 거래량이 급격히 감소하는 지역은 시세 감소로 이어질 것이다. 입지별로 주의를 해야 할 타이밍이 왔다.

투자 수요층이 빠지는 지역 중 실수요가 많지 않은 지역은 정말 악재가 될 수 있다. 소액투자 수요층들이 금융권으로 맹목적으로 몰릴 게 빤해 개인적으로는 우려가 된다. 금융권은 부동산 시장에 비해 진짜 투기 시장이기 때문이다.

# 서울·과천·판교·분당·평촌 여전히 공급 부족

공급과잉의 문제를 제기하는 전문가들도 많다. 공급과잉이 되려면 해당 지역의 수요량보다 공급량이 월등히 많다는 평가다. 대한민국에서 현재 수요량보다 공급량이 월등히 많은 지역이 어디일까. 서울? 서울이 공급과잉이라는 말이 나오면 100% 잘못된 전망이다. 여전히 서울은 신규 아파트 수요가 공급량 대비 압도적으로 많다.

경기도가 공급과잉이라는 평가를 내리는 전문가는 아무 인사이트 없이 통계수치만 읽은 것이다. 경기도에서 어떤 지역이 공급과잉인지 구체적으로 밝혀야 한다. 과천? 판교? 분당? 평촌? 이 지역들은 오히려 공급량보다 수요량이 더 많아 공급부족으로 판단되는 지역이다. 아마도 기반시설이 부족한 신규 택지개발지구의 공급량만 보고 평가했을 가능성이 높다.

부동산 시장은 단순히 통계 수치만 보면 안 된다. 해당 지역의 입지 조건을 봐야 한다. 입지 조건에 따라 수요가 차고 넘치는 지역인지, 수요가 빠지고 있는 지역인지, 이 입지의 이슈가 공급이 문제인지, 기반시설이 문제인지 별도로 평가를 해야 한다는 얘기다.

이런 불안 요소가 혼재된 시장이기 때문에 실수요자와 투자자들 모두가 서울에 집중하는 것이다. 그나마 서울이 가장 안정적인 실수요층을 확보하고 있기 때문이다. 서울 다음으로 안정적인 수요층을 가지고 있는 곳은 수도권이다. 수도권 중에서 서울 같은 역할, 혹은 서울과의 접근성이 매우 양호한 지역은 꾸준히 수요층이 유지될 전망이다.

2018년 한 해는 부동산 시장과 정부가 각을 세우고 대립하는 시장이 될 것이다. 아마도 더욱 강력한 주택규제가 나올 가능성도 높다. 그럼에도 불구하고 수요가 많은 지역은 2018년 내내 시세 하락이 예상되지 않는다. 수요가 어디에 많은지에 집중하자.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017)가 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com