[비즈한국] ‘강남불패’는 영원한 걸까. 정부가 강력한 부동산 규제 드라이브를 걸고 있지만 강남 진입 수요는 잡힐 듯 잡히지 않는다. 오히려 벽을 쌓고 목을 조일수록 가치만 높아진다는 지적이 나온다. 최근 강남 집값 급등세가 다소 안정되면서 ‘정책 효과’라는 평가가 나오지만, 현장에선 “지금 정책만으로 강남 진입 수요는 못 잡는다”는 목소리가 높다.  

“로또 아파트라는 수식어가 중요한 게 아니다. 유난히 까다로운 청약 조건이 걸려있는데도 아랑곳하지 않는 현장 모습에 주목해야한다. 강남 진입 열기는 앞으로도 쉽게 꺼지지 않을 거다.” 한 건설업체 임원의 말이다. 그는 최근 서울 강남구 일원동 ‘디에이치 자이 개포’ 청약 분위기를 두고 차분히 말했다.

그는 지난 1월 디에이치 자이 개포 분양이 대성공을 거둘 거라고 자신했다. 올해 강남권 재건축 ‘최대어’로 예상 됐지만 당시 분양가는 물론 일정도 제대로 잡히지 않았던 데다, 지난해부터 정부가 쏟아낸 각종 부동산 정책이 시행되면서 여러 변수가 고개를 들기 시작한 시점이었다. “어떻게 장담할 수 있느냐”는 질문에 그는 “뭘 모르고하는 소리”라며 “강남이라는 말 외에 설명이 더 필요할까 싶다”고 짧게 답했다.

실제 디에이치 자이 개포의 청약 열기는 지난 16일 견본주택 개관 전부터 폭발적이었다. 이 아파트는 신규 분양가가 주변 시세보다 낮아, 당첨만 되면 큰 차익이 예상되는 일명 ‘로또 아파트’였기 때문이다. ​168:1의 경쟁률을 기록한 서초구 잠원동 ‘신반포 센트럴자이’보다 더 높은 경쟁률이 전망되기도 했다. 

최근 진행 상황은 전망과 비슷하다. 지난 19일 진행된 특별공급 모집 현황만 봐도 쉽게 확인할 수 있다. 현대건설 컨소시엄에 따르면 이번 디에이치 자이 개포 특별공급 경쟁률은 2.16 대 1이었다. 이례적인 기록이다. 특별공급은 다자녀, 신혼부부, 노부모 등 특정 가구에만 공급돼 통상 미달되는 경우가 많다. 21일부터 시작되는 본 청약 경쟁률은 더 높을 전망이다. 지난 주말 3일 동안만 4만 3000여 명이 견본주택을 다녀갔다. 현장에는 ‘10만 청약설’이 괴담처럼 돌고 있다.

부동산 업계에선 디에이치 자이 개포의 분위기가 다음 재건축 분양 시장으로도 옮겨갈 것으로 예상하고 있다. 올해 서울 강남에서는 재건축을 통해 총 2999가구가 일반분양 된다. 같은 기간 기준으로 2016년 2.8배(1229가구), 2017년 약 8.5배(350가구)다. 

# 위장전입 전수조사, 세무조사 예고에도 ‘요지부동’

업계 관계자들은 디에이치 자이 개포 흥행에서 ‘로또 아파트’가 아닌 다른 곳에 집중한다. 이들은 이 아파트의 ‘청약 장벽’이 이례적으로 높은 데도 대흥행을 누리고 있는 점을 봐야한다고 입을 모은다.

디에이치 자이 개포의 분양가는 3.3㎡(약 1평)당 4160만 원이다. 디에이치 자이 개포의 가장 작은 주택형인 전용면적 63㎡는 2층 분양가가 9억 8000만 원이다. 전용면적이 넓고 높은 층일수록 가격은 더 크게 뛴다. 문제는 이 분양대금 전액을 계약자가 자체 조달해야한다는 점이다. 주택도시보증공사(HUG)는 9억 원이 넘는 아파트에는 중도금 대출 보증을 지원하지 않는다. 시공사 보증 대출도 이번엔 하지 않기로 결정됐다. 부동산업계 관계자는 “웬만한 중산층도 청약이 쉽지 않은 수준”이라고 평가했다.   

당첨이 돼도 자유롭지 않다. 국토교통부는 지난 13일 이례적으로 디에이치 자이 개포를 직접 언급하며 “청약에서 가점을 많이 받기 위해 이뤄지는 위장전입을 차단하겠다”고 밝혔다. 국토부는 향후 당첨자 가족이 실제로 함께 거주하는지 실태조사를 할 예정이다. 아파트 당첨자를 대상으로 위장전입 여부 전수조사는 이번이 처음이다.

통과해야 할 관문은 하나 더 있다. 최근 건설업계는 디에이치 자이 개포 당첨자를 대상으로 세무조사가 이어질 것으로 예상하고 있다. 지난 1월부터 진행 중인 ‘국세청 부동산 투기 세무조사’와 연결된다. 국세청은 국토부와 금융거래정보원(FIU)와 협력해 편법 증여 등 부동산 거래 과정의 수상한 자금출처를 조사하고 있다. 조사 지역은 강남권과 양천, 광진구 등으로 특정돼 있다.

‘청약 장벽’에도 디에이치 자이 개포가 대흥행 중인 이유는 ‘강남불패’ 하나로 설명된다는 의견이 나온다. 한 증권사 부동산 연구위원은 “각종 규제에 대출도 막히고 자금 출처 조사 부담도 높다. ‘이렇게까지 이 아파트를 사야하나’라는 의문이 들 정도로 장벽이 높은데도 열기는 뜨겁다”며 “그만큼 정부 정책에 대처 가능한 사람들이 여전히 많다. 반면 일부 수도권이나 지방 아파트는 할인분양이 속출해도 적게는 몇 달, 길게는 수년간 분양을 마무리하지 못하고 있는 곳이 많다. 강남 진입 수요가 비정상적으로 높다는 뜻”이라고 말했다. 

# 정부와 시장 힘싸움, 현재로선 ‘시장 우세’​

부동산 업계 관계자들과 전문가들은 강남 진입 수요는 정부 정책만으로 잡을 수 없다고 설명한다. 오히려 정부 정책이 강남 집중을 가속화한다는 과격한 의견도 적지 않다. 현재 흐름대로라면 ‘강남불패’ 벽은 더 높아져 ‘거대한 요새’가 될 수도 있다는 전망도 있다.  

최근 업계 관계자들은 강남 진입 수요 집중 원인 가운데 하나로 ‘강남 인프라’를 꼽는다. 교통, 경제, 문화, 교육 등의 인프라는 이제 다른 지역이 대체할 수 없는 수준까지 올랐다는 설명이다. 부동산 정책만으로 잡을 수 없다는 말이 나오는 이유다. 다른 증권사 부동산 연구위원은 “강남역 하나만 봐도 수원, 용인에 일산, 파주 등 한 곳에서 서울과 수도권 전역이 연결된다. 버스와 지하철, 도로 등 이정도 교통 인프라를 갖춘 곳은 서울뿐만 아니라 전국 어디에도 없다”며 “문화, 경제 인프라 역시 크게 다르지 않다”고 설명했다. 

한국 대학입시, 교육인프라도 강남 수요 집중과 긴밀한 관계를 갖는다. 특히 올해 자립형 사립학교 폐지 등 정부 교육정책 변화에 따라 강남학군 선호도는 더 심화됐다는 게 부동산 업계의 평가다. 실제 명문 사립고와 가까운 대치, 서초 등의 집값은 지난해 말부터 최근까지  크게 급등했다. 대치동의 한 부동산 중개업자는 “‘강남 8학군’이 그대로 다른 지역에 옮겨가지 않는 이상 집값은 떨어지지 않을 것”이라며 “부동산 정책만으로 해결할 수 있는 상황이 아니다”라고 말했다. 

강남이 ‘특수한 지역’이 되면서 자연스럽게 수요도 몰렸다. ‘강남 부동산’하면 늘 따라다니는 ‘공급 부족’ 꼬리표는 여기서 나오는데 이 역시도 부동산 정책만으로는 해결이 어렵다. 강남권 주택에 대한 관심은 서울뿐만 아니라 전국에 걸쳐 해가 갈수록 늘고 있다. 강남은 더 이상 서울만의 강남이 아니다. 

수요가 늘었지만 새로 지을 땅은 부족하고, 재건축으로 공급하려면 규제가 뒤따랐다. 이 과정에서 ‘지금 사둬야 한다’는 신호가 시장에 흘러들어가 집값이 폭등했다. 불과 올해 2월까지의 일이다. 

서초구의 한 부동산 중개업 관계자는 “강남 집값은 규제로 시장을 조여도 오르고, 풀어도 오른다. 늘 공급보다 수요가 많다. 이만한 재테크 수단은 어디에도 없다”며 “강남 아파트를 사고 싶어 하는 사람은 많고, 살고 있던 사람도 나가려고 하지 않는다. 정부 규제로 곧 매물 절벽이 오고 가격이 떨어질 거란 분석도 나오지만, 조금 떨어지더라도 고공행진은 그대로 이어갈 수밖에 없다”고 주장했다.

당분간 강남 집값은 크게 오르지는 않을 거란 전망이 우세하다. 지난해 말부터 큰 폭으로 올랐던 강남 집값은 3월 들어 보합세다. 일부 지역에선 가격이 떨어지기도 한다. 이를 두고 “정부 정책 약발이 먹히기 시작한다”는 분석이 나오지만, 반대로 “100만 원 올랐는데 5000원 떨어진 걸 두고 정책 성공이라고 보긴 어렵다”는 지적도 있다. 

앞서의 증권사 부동산 연구위원은 “정책이 효과를 볼 수도 있지만 현재까지는 오히려 시장이 왜곡돼 수요가 집중되고 가격이 폭등했다. 쉽게 말해 정부와 시장의 힘 싸움에서 현재로선 시장이 우세한 상황”이라며 “집값과 진입 수요가 긴밀히 연결돼 있어도 이를 부동산 정책 하나로 묶어 해결할 순 없다. 이 경우 시장에 맡겨 두는 것도 한 방법”​이라고 조언했다.

이어 그는 “​최근 가격이 오를 만큼 올라 강남권 수요자들의 ‘가격 저항’이 심화됐다. 몇 년간 시장에서 가격이 조정되면서 가격 급등 시기였던 최근에도 안정된 가격을 유지한 도곡동이 하나의 사례가 될 수 있다”고 덧붙였다.

문상현 기자 moon@bizhankook.com

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