[부동산 인사이트] 정책만 분석해도 '셀프 전문가' 된다

[비즈한국] 정부의 부동산 정책은 모든 국민이 알고 있어야 한다. 우리 삶에 도움이 될 여지가 많기에 알차게 활용하자는 것이다. 정책을 보는 인사이트가 생기면 이를 활용할 다양한 전략을 세울 수 있다.

언론과 전문가의 한계는 ‘해석’까지만 한다는 것이다. 어떻게 그 정책을 활용할지의 행동 지침은 주지 않는다. 언론이나 전문가가 잘못이라는 얘기가 아니라, 언론과 전문가의 역할은 거기까지라는 뜻이다. 실행은 개인이 하는 것이다. 정보를 보는 인사이트가 있으면 스스로 방향 설정이 가능하다.

김현미 국토교통부 장관이 지난해 8월 2일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표하고 있다. 사진=임준선 기자

부동산 정책은 부동산 경기 흐름에 선행하는 패턴을 보인다. 부동산 완화 정책이 지속되면 부동산 거래는 활성화되고, 부동산 규제 정책이 지속되면 부동산 거래는 축소된다. 정책이 처음 발표되고 추진되는 시기는 그 반대 문제가 발생했을 확률이 높다. 결국 정책을 통해 현재의 부동산 시장과 미래의 부동산 시장을 분석할 수 있다.

먼저 주택 소유자 또는 주택 구매 의향자의 정책 활용 포인트를 정리해 보자. 규제 정책이 나왔다면 부동산 시세는 상승하고 있을 것이다. 상승 추세를 추종해 부동산을 구매하면 ‘상투’를 잡을 확률이 높다. 주택을 구입할 바람직한 시기가 아니다. 반면 주택을 매도하려는 사람들에게는 절호의 기회다.

완화 정책이 나왔다면 매도자보다 매수자가 시장 주도권을 가질 확률이 높다. 따라서 실수요층이라면 급매로 구입하거나 매도자와 금액 할인의 협상을 주도할 여지가 크다. 적극적으로 구매하기에 좋은 기회다.

주택 미소유층인 임대 계층의 경우, 부동산 급등 시기에 매매가는 상승하지만 전세가는 안정될 확률이 높다. 시세 하락기에는 역전세 현상이 생길 수 있으므로 집주인의 경제적 능력에 관심을 가져야 한다. ‘깡통주택(매매가에서 부채를 뺀 금액이 전세가보다 낮은 주택)’ 수준의 대출이 많은 주택은 더 조심해야 한다.

임대 세대들은 대규모 택지개발지역을 노릴 필요가 있다. 택지개발지구 내 주택이 한꺼번에 많이 공급될 경우, 초기 임대 시세가 낮을 확률이 높다. 따라서 저렴한 가격에 새집에서 거주할 기회가 많다.

이렇듯 시장 판세, 특정 지역의 수요·공급에 관심을 가지면 여러모로 좋다. 임대 계층 중 주택 구매 의향이 있는 사람은 자기가 사는 지역의 주택 시세를 파악하고 있어야 한다. 시세 추이를 알면 가격이 싼지 비싼지 감이 생긴다. 그 감은 어떤 전문가의 판단보다 정확한 지침서가 된다. 실거주 수요라면 어떤 시기라도 구매해도 좋다.

만약 투자자라면 위에서 설명한 규제 강화와 완화 시기를 구별해야 한다. 규제 판세가 장기간 지속되면 시세는 하락할 확률이 높다. 장기적인 완화 정책이 지속된다면 입지가 좋은 지역은 가격이 상승할 확률이 높다. 이렇듯 시장 예측을 통해 주택을 구입하거나 매도를 하면 된다.

사실 투자자들은 어떤 시기든 걱정할 필요가 없다. 현재 투자 수익이 은행 금리보다 높고, 여러 공제금(세금, 부대 비용)을 제외하고도 예·적금보다 수익률이 높다면 언제든 구입해도 된다. 이는 실거주 세대와는 다른 투자자만의 방법이다. 그래서 부동산 투자를 하려면 지역과 금리에 관한 지식도 많이 쌓아야 한다.

부동산 정책을 활용하는 수준의 사람들은 여간해선 흔들리지 않는다. 그런 수준의 사람들이 특별한 존재라고 생각지는 말자. 우리 부모들이 그런 사람들이다. 그 지역 부동산은 그 지역민들이 가장 잘 안다. 어떤 전문가도 그 지역 토박이만큼 알 수 없다. 특정 지역의 수요가 공급을 초과하면 그 이유는 현지 주민이 가장 잘 안다. 현지에서 오래 산 우리 부모, 선배 들이 정책을 잘 활용할 확률이 높다.

정책 방향대로 움직이는 사람들 중 이익을 본 사람과 손해를 본 사람, 어느 쪽이 더 많을까? ‘정책은 부동산 경기에 선행한다’는 말에 정답이 담겨 있다.

박정희 정부 때 강남으로 진출한 사람들, 전두환 정부 때 목동·과천으로 진출한 사람들, 노태우 정부 때 분당으로 진출한 사람들, 김대중 정부 때 임대사업자가 된 사람들, 노무현 정부 때 지방에 투자했던 사람들, 이명박 정부 때 보금자리주택을 매수했던 사람들, 박근혜 정부 때 신규 아파트에 투자했던 사람들…. 이들의 공통점은 바로 정부 정책대로 실행했다는 것이다. 이들은 손해를 보지 않았다. 오히려 대부분 엄청난 수익을 얻었다.

문재인 정부의 정책 방향은 규제 쪽이다. 규제 정책이 지속되면 시세는 조정 받는다. 과거 김영삼, 이명박 정부 때처럼 모든 지역에서 부동산 가격이 하락하지는 않겠지만, 수요가 없는 비인기 입지의 시세는 조정 폭이 클 것이다. 임대사업자 등록이 보편화될 것이다. 일반 매매 물량은 지속적으로 줄어들 것이다. 결국 실거주 매수든 임대 거주든 현실에 맞게 구입 여부, 임대 여부를 선택해야 할 시점이다.

모르는 건 미덕이 아니다. 부동산 시장은 알면 알수록 도움이 된다. 정보는 돈이 될 수도 있다. 그리고 부동산 관련 정보는 정책을 통해 얻을 수 있다. 그래서 정부의 정책에 주목하라는 것이다.

물론 부동산 정책은 비판의 대상이 될 수 있다. 자신이 기대하는 정책이 아닐 수 있다. 그건 당연하다. 자신과 경제 상황이 똑같은 사람은 어디에도 없으니까. 그러나 비판만 하는 건 아무 짝에도 쓸모없는 비경제적 행위다. 정책은 활용의 대상이어야 한다. 내 생활에도 경제적 효과가 있어야 한다. 정부의 정책은 공짜 정보다. 그렇지만 그 안에 담긴 가치는 엄청 크다는 것을 잊지 말자.

그렇다면 정부 정책을 어떻게 활용해야 할까. 가장 먼저 할 일은 정부가 발표하는 정책을 꾸준히 살펴보는 것이다. 정부의 정책과 자신이 아무런 관계가 없다고 단정 짓지 말자. 대강이라도 어떤 정책이 있는지 알아야 필요한 시기에 조금이라도 활용할 수 있다.

정책을 꾸준히 보면 저절로 정책을 판단하는 시각이 생긴다. 처음 정책을 접하면 법전을 보는 것만큼 어려울 수 있다. 그럴 땐 두 가지만 보자. 하나는 정책으로 혜택을 보는 대상이 누구인가, 둘째는 그 대상이 어떤 혜택을 보는가이다.

정책이 핵심으로 삼는 대상이 있다. 택지개발지역을 확대하는 것은 그곳으로 이사 갈 사람들을 위한 정책이다. 취득세 완화는 집 살 사람들을 배려하는 정책이다. 전세자금대출, 월세자금대출 관련 정책이면 임대 세대를 위한 정책이다.

정책이 발표될 때 불만이 가장 큰 계층이 누군지 명확해진다. 그 계층의 요구가 많으면 많을수록 그 방향의 정책이 지속적으로 시행될 가능성이 높아진다.

이런 식으로 정부 정책을 분석하다 보면, 현재 경제의 가장 큰 문제가 무엇인지 알 수 있다. 이 문제를 정부가 어떻게 해결하는지도 알 수 있다. 이런 과정을 통해 경제의 흐름도 알 수 있게 된다. 이 단계에 이르면 그 분야의 전문가가 된다. 전문가는 특별한 존재가 아니다. 현재의 경제 현상과 정부의 정책을 해석할 수 있으면 전문가라 할 수 있다.

정부 정책을 분석하는 것은 개인의 경제생활에 도움이 되는 실질적인 방법이다. ‘셀프 전문가’가 되자. 전문가를 통해 듣는 정보보다 스스로 이해하고 판단하는 정보가 알짜다. 구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배가 된다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017)가 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com