[부동산 인사이트] 지방 아파트 투자, 핵심은 가격이 아니다

[비즈한국] “비서울 지역에는 서울보다 저렴한 아파트들이 많은데 투자하면 안 되나요?”라는 질문을 수도 없이 받는 요즘이다. 결론부터 이야기하면, 된다. 다만 모든 지역, 모든 아파트가 매수 대상은 아니다.

2010년부터 2015년까지는 ‘갭투자’의 시대였다. 갭투자란 매매가격과 전세가격의 차이(갭)이 크지 않을 경우 전세를 끼고 아파트를 매수하는 투자 방법이다. 갭투자 성행기에는 신규 아파트는 물론 구축 아파트들도 대부분 가격이 오른다.

2014년 광주·전남공동혁신도시인 전남 나주시 빛가람도시에 이전 기관들의 신사옥과 공동주택 등의 공사가 한창 진행되는 모습. 사진=연합뉴스

최근 5년 동안 준공된 지 20년 이상 된 구축 아파트들의 시세조차 오른 경우는 대부분 갭투자가 성행했던 지역의 아파트였다. 대표적으로 비수도권 지역에서는 부산, 대구, 광주, 천안, 청주 등이었고, 수도권 지역에서는 인천, 고양, 부천, 군포, 안양, 성남, 그리고 서울에서는 강서구와 성북구 등이 주요 투자 지역이었다.

투자층의 최근 고민은 위에서 이야기했던 지역의 시세가 지속적으로 상승했기에 추가적으로 상승할 여력이 남았느냐일 것이다. 추가 상승 가능성이 있다고 판단한 투자자들은 지속적으로 매수하고, 추가 상승 확신이 낮다고 판단한 투자자는 그동안 시세 상승이 높지 않았던 기타 비서울 도시들을 찾아 투자하고 있다. 전국의 모든 도시가 투자 대상이 된 것이다.

갭투자가 많이 이뤄지지 않았던 지역은 왜 5년간의 활황 시장에서 제외가 되었을까? 그동안 갭투자를 주로 했던 지역과 그 외 지역으로 나뉜 가장 큰 이유는 바로 인구의 증감 여부였다.

갭투자를 해서 수익을 보려면 매매가도 오르고 전세가도 올라야 한다. 매매 수요도 많고, 전세 수요도 많아야 한다는 뜻이다. 이런 지역은 대부분 인구가 지속적으로 증가한 곳이다. 인구는 많이 늘지 않았더라도 세대수가 꾸준히 증가한 지역이다. 꾸준히 세대수가 증가하는 지역은 일자리가 풍부한 대도시인 경우가 대부분이다.

결국 갭투자의 적격 지역은 인구와 세대수가 증가하는 지역이다. 대도시의 기준은 통상적으로 분구가 되어 있는 지역, 즉 한 개의 시가 두 개 이상의 구를 가진 곳으로 본다. 한 구의 인구는 대략 30만 명 전후다. 분구가 되려면 60만 명 이상의 인구가 있어야 한다. 따라서 60만 명 이상의 도시가 주로 갭투자 대상이었다. 60만 명이 넘으면 같은 생활권인 시 지역 내에서도 인구나 세대 이동이 가능하다. 인구가 많다는 것은 투자하기에 가장 좋은 여건이다.

따라서 지방도시 투자 시에는 인구의 이동이 자유로운 대도시 지역이 유리하다. 대도시 이외에는 추가적인 인구 유입, 세대수 증가가 발생하는 지역이 좋다.

문제는 지방의 중소도시 중 인구 유입이 발생할 만한 개발 호재가 많지 않다는 것이다. 인구가 유입되려면 새로운 일자리가 증가해야 하는데, 대도시가 아닌 지역이나 그 인근지역이 아니면 대규모 일자리가 발생하기 어렵다. 이 점이 그동안 시세 변동이 없었던 인구 30만 명 이하의 중소도시 투자의 경우에 가장 유의해야 하는 점이다.

시세가 오르지 않았던 이유가 무엇인지 따져보라는 것이다. 지방의 경우 인구가 감소하는 지자체가 점점 많아지고 있다. 인구가 감소하는 지자체의 경우 투자 적격 대상에서 제외해야 한다.

인구가 감소하는 지역은 그동안 추가적인 공급이 없었다 하더라고 애초에 추가 수요도 낮았던 지역이기 때문에 부동산에 대한 기대가 낮다. 따라서 시세가 낮고, 추가 공급이 없고, 매매가와 전세가의 갭이 적은 지역이라 할지라도 추가 상승이 어려울 가능성이 매우 높다. 또 주변에 경쟁력이 센 지역이 발생하게 되면 추가적인 유출 현상도 발생할 수 있다.

지방 투자 물건 선택 시 가장 중요한 기준은 일자리의 규모다. 일자리가 확실하게 보장된 입지가 아니라면 장기 우상향으로 가기 어렵다.

최근 신도시, 혁신도시, 기업도시에 상가 겸용 단독주택용지 분양이 상당한 인기를 끌었다. 아파트보다 투자하기 어려운 상품인데도 왜 인기일까. 이유는 하나다. 인구 유입이 확정되어 있기 때문이다.

인구 유입이 확정된 대표적인 도시가 기업도시와 혁신도시다. 혁신도시는 서울, 수도권에 몰려 있는 공공기관을 비수도권 지역으로 이전하기 위해 정부에서 추진하는 지방도시다. 현재 수도권을 제외한 전국 10개 지자체로 공공기간을 이전·신설·확장하고 있다.

기업도시는 특정 산업군을 집중 육성하기 위해 비수도권 지역의 중소도시에 기업체를 적극적으로 유치하는 지역으로 현재 6개 지자체가 지정되어 개발되고 있다. 특히 원주는 기업도시와 혁신도시가 모두 지정되어 있다. 인구 유입이 확실하기에 아파트 분양은 물론 상가 겸용 주택용지까지 분양이 잘되었던 것이다.

기업도시로 지정된 충주시의 경우 최근 산업단지 분양이 잘되고 있다. 충주시도 아파트 분양이 잘되고 있고, 기존 아파트 시세도 꾸준히 상승하는 지역이다. 그 외에도 혁신도시로 지정된 전주, 나주, 진주의 최근 좋은 부동산 시장 경기도 같은 이유일 것이다.

미래를 예측하기는 어렵다. 하지만 정부·기업체의 확정된 개발 계획으로 어느 정도는 방향성을 추정할 수 있다. 지방 부동산 투자에서 가장 중요한 건 확정된 일자리의 수다. 지역 내 대규모 공공기관 및 기업체 유치로 이전보다 인구 유입이 되고 있는 지역은 그렇지 않은 지역보다는 투자 성공 확률이 높은 지역이 된다.

단순히 그동안 시세가 오르지 않았다고, 최근 몇 년 동안 신규 공급이 없었다고, 향후 몇 년 동안 공급될 물량이 없다고 무조건 지방 도시에 투자하는 것은 지양해야 한다. 서울 같은 대도시에는 수요가 많아도 추가적으로 공급할 부지가 없다. 하지만 지방처럼 저렴하고 개발하기 좋은 부지가 많은데도 그동안 지자체와 건설사가 왜 추가 공급을 하지 않았을까를 한 번만 더 생각해보자.

부동산의 가격이 낮다는 것은 부동산 미래가치 평가 시 긍정적인 의미는 아니다. 지방 투자에서는 절대 가격이 아니라 일자리와 인구에 집중해야 한다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018)가 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com