[부동산 인사이트] 양극화되는 '버블세븐' 옥석 고르기

[비즈한국] 버블세븐 지역의 부동산 뉴스가 매스컴에 자주 인용된다. 버블세븐 지역이란 대한민국 부동산 역사상 최고 급등기 중 하나로 꼽히는 2006년, 부동산 시장에서 가장 거품이 많이 형성됐다고 평가된 7개 지역(서울 강남구, 서초구, 송파구, 양천구와 경기도 용인시, 분당신도시, 안양 평촌신도시)을 지칭한다. 버블세븐 지역은 주변 부동산에까지 영향을 주는 것으로 나타나 정부의 집중 관리, 즉 각종 규제를 받은 지역이기도 하다.

당시 노무현 정부는 하늘 높은 줄 모르고 오르던 버블세븐 지역을 각종 정책으로 규제했고, 2009년부터 버블세븐 지역도 침체됐다. 2013년부터는 부동산 시세가 조금씩 상승해 2018년 10월까지 지속적 오름세에 있다. 하지만 2006년처럼 모든 지역, 모든 상품이 상승한 것은 아니다. 지역, 상품 구분 없이 모두 상승했던 10여 년 전과 달리 입지와 상품에 따라 다른 시세를 보인다는 것이 지금의 특징이다.

최근 버블세븐 지역이 양극화되고 있다는 기사가 자주 눈에 띈다. 부동산 전문가들도 같은 이야기를 한다. 버블세븐 지역이 회복 중이지만 오르는 상품만 오르고 오르지 않는 상품은 도태되고 있다는 것이다. 같은 입지라도 상품별 선별이 필요한 이유다.

일단 지역은 서울과 신도시로 나눠야 한다. 10여 년 전까지만 하더라도 서울은 구축 위주였고, 신도시는 신축에 가까웠다. 서울은 입지가치로, 신도시는 상품가치로 인기가 있었다. 지금은 입장이 바뀌었다. 신도시가 구축으로 머무는 동안 서울은 재건축, 재개발이 진행됐다. 때문에 입지가치와 상품가치를 모두 가진 서울의 시세가 급등했다. 신도시는 새 아파트, 소형 위주로만 가격이 상승했다. 신도시 대형 아파트 대부분은 2006년 시세를 회복하지 못하고 있다.

강남권이든 신도시든 실거주야 문제 없겠지만 투자에서는 조심해야 한다. 두 지역 모두 현재 시세 추이만 보고 ‘서울 시장은 좋고 신도시 시장은 나쁘다’는 식으로 양분화해서는 안 된다. 왜 그런 다른 양상을 보이는지를 고려할 필요가 있다.

버블세븐 지역도 여러 가지 전략으로 접근해야 한다. 강남권(강남, 서초, 송파)과 양천구는 재건축이 대기 중인 지역이다. 경제적인 능력이 된다면 적극적으로 관심을 가져도 되는 지역이다. 하지만 서울이라도 구축 아파트는 경쟁력이 지속되지 않을 수 있다. 모든 아파트에 관심을 갖는 것은 위험하다. 신도시는 상품 경쟁력으로 미래가치를 예상할 수 있는 곳에 관심을 집중할 필요가 있다.

서울의 버블세븐 지역은 문재인 정부 취임 후 모두 시세가 크게 올랐다. 특히 서초구의 시세 상승이 눈에 띤다. 이유는 간단하다. 강남구, 송파구, 양천구의 랜드마크 아파트는 재건축이 필요한 낡은 아파트가 돼 상품 경쟁력이 떨어져 가격 상승을 하지 못하고 있다. 반면 서초구는 반포 아크로리버파크, 반포 래미안 퍼스티지, 반포 자이 등의 대규모 신규 아파트가 등장하면서 전반적인 시세가 크게 올랐다. 서초구의 반등 성공은 강남구, 송파구, 양천구의 재건축 시장을 상승 분위기로 이끌고 있다. 강남구, 송파구, 양천구도 재건축 시기가 대부분 확정이 되어 가격이 오르고 있고, 본격화되는 시점부터는 서초구처럼 2006년 고점을 초과할 것이다.

반면 경기도권 신도시는 서울에 비하면 상승률이 미미하다. 2006년 전후 신도시의 넘버 1, 2위였던 분당, 평촌은 강남권을 제외하면 서울보다 비싼 지역이었다. 3.3㎡(약 1평)당 2000만 원이 넘었던 곳이다. 잘나가던 신도시들이 왜 추락했을까. 상품 경쟁력의 저하 때문이다.

강남 3구와 양천구는 분당, 평촌보다 연차가 최소 5~10년 이상 오래된 아파트다. 모두 재건축 이슈가 있기 때문에 가격이 상승했다. 입지가 좋은 신도시 역시 5년이나 10년 후에는 본격적으로 반등할 가능성이 높다. 서울 4개 지역보다는 시간이 더 필요하다. 현재의 움직임만 가지고 부동산 시장을 좋은 지역과 나쁜 지역으로 단편적으로 판단해서는 안된다.

버블세븐 지역은 모두 좋은 입지다. 다만 현재 그 입지에서 가장 선호하는 상품이 무엇인지 파악해야 한다. 입지가 좋다면 다음은 상품 경쟁력이다. 같은 입지라도 시세가 다른 이유가 여기에 있다. 입지 경쟁력은 기본이고, 상품 경쟁력까지 갖춰야 시세가 상승할 수 있다. 입지가 좋은 곳은 재건축·재개발로 역전할 잠재력을 갖고 있다. 시세가 하락해도 언제든 반등할 기회가 있다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018)가 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com