[부동산 인사이트] 공급과잉 우려에 대처하는 투자자의 자세

[비즈한국] ‘OO주 연속 마이너스 행진하는 서울 아파트 가격’ ‘늘어난 입주물량…세입자 찾기 바쁜 집주인’ ‘미니 신도시급 헬리오시티, 1000가구가 빈집’ ‘폭발적으로 증가하는 강동구 입주 물량’….

최근 부동산 과잉공급에 대한 우려를 담은 기사가 많다. 2019년에만 40만 세대가 입주 대기 중이라 전세 하락, 매매 하락으로 이어지는 입주 대란이 발생할 수 있다는 내용이다. 이전보다 많은 공급량을 시장이 온전히 소화할 수 있겠냐는 걱정이 크다. 공급이 수요를 초과해 주택 가격 하락이 발생할 수 있다는 지적도 있다. 입주 대란은 발생할까? 그런 일이 일어난다면 어떻게 대응해야 할까?

4월 28일 서울 송파구의 부동산 중개업소 모습으로 기사의 특정 내용과 관련없다. 사진=연합뉴스

다음은 2018년 기고했던 ‘비즈한국’ [부동산 인사이트] 일부다.

· 30년 임박, 1기 신도시 입지 경쟁력의 기준

· 2기 신도시의 미래가 궁금하면 '1기'를 보라!

· 지방 아파트 투자, 핵심은 가격이 아니다!

· '입지 경쟁력 vs 상품 경쟁력' 최후의 승자는?

4개 칼럼은 다른 듯 같은 내용이다. 부동산 시장의 미래 트렌드를 준비하자는 의미를 담고 있다. 이들 칼럼에서는 2018년 헬리오시티 입주와 2019년 강동구 입주 대란 기사에서 우려하는 미래에 대한 대응 방법을 언급했다. 중요한 건 입주 물량이 아니다. 입주 물량이 많아 발생하는 문제를 해결할 수 있는지가 포인트다. 입주 물량이 많다는 문제를 제대로 파악할 수 있다면 입주 대란의 대응 방법도 찾을 수 있다.

먼저 대량 입주로 야기될 만한 문제를 정리해보자. 특정 지역에 신규 아파트 공급이 많아지면 지역 수요만으로 입주 물량을 소화하기 어렵다. 그럼 준공 후 미분양, 장기간 미입주 물량이 쌓이게 되고 신규 아파트 가격이 내려간다. 이어 주변 구축 아파트 가격도 내려간다. 결국 시장 전체의 주택 가격이 폭락한다. 이것이 최악의 시나리오다.

그렇다면 대응 전략은 무엇인가. 매우 간단하다. 가격이 폭락한 준공 후 미분양, 미입주 물량 중 입지가 좋은 곳을 선별한다. 폭락 혹은 하락한 가격으로 매매한다. 입주 대란에 대한 대응 전략으로 이보다 효과적인 방법은 없다. 하지만 시장이 그렇게 호락호락하지 않다. 시장 참여자 모두 똑똑한 소비자다. 좋은 물건을 시장에 방치한 채 내버려둘 리가 만무하다. 헛된 기대를 하기보다는 좀 더 구체적인 전략을 짜야 한다.

입지를 구체적으로 구분해보자. 주택보급률이 200%라 해도 공급이 늘 부족한 지역이 있는가 하면, 주택보급률이 50%밖에 되지 않아도 신규 입주 물량을 소화하지 못하는 지역이 있다. 기존 아파트에서도 충분히 경쟁력 있는 입지가 있고, 구축 아파트 수요는 없고 신규 아파트 수요만 있는 입지도 있다.

사람들은 계속해서 이사를 하는데, 어떤 조건을 우선적으로 선택하는지 파악해야 한다. 입지 조건만으로 거주지를 선택할 수 있는지, 상품 조건까지 고려해야 하는지 반드시 판단해야 한다.

이렇게 지역별, 입지별로 입주 대응 전략을 짜는 게 부동산 입지를 공부하는 이유다. 이런 시각으로 이전 4개의 ‘부동산 인사이트’를 다시 보길 추천한다. 입지 공부를 하다 보면 그 입지에서 필요로 하는 상품까지 알 수 있다. 상품에 대한 적정 가격도 이해된다. 입지, 상품, 가격 모두 중요하다는 의미다.

미래를 모두 예측하고 대응하는 건 불가능하다. 하지만 어느 정도 예상되는 미래에는 대응할 수 있다. 우려되는 리스크는 낮추고 희망하는 확률은 높일 수 있다. 공급 과잉은 우리가 활용해야 할 부동산 현상이지, 걱정해야 할 문제가 아니다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 팟캐스트 ‘세상 답사기’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야할 아파트는 있다’(2019)가 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com