[단독] '눈물의 개장' 굿모닝시티, 관리인과 구분소유자 갈등 지속 내막

[비즈한국] 서울 중구에 위치한 대형복합상가 굿모닝시티가 2008년 우여곡절 끝에 개장한지 10년이 넘었으나 역대 관리인들과 구분소유자들의 갈등은 끊이지 않고 있다.

굿모닝시티는 2003년 회사 대표가 분양대금 3700억 원을 횡령해 부도를 맞았지만 3000여 구분소유자들이 계약자협의회를 결성해 자발적으로 조달한 자금으로 기적적으로 개장할 수 있었다. 그러나 초기의 굳은 단합과 달리 굿모닝시티에선 갈등이 반복되고 있다.

최근에는 굿모닝시티 관리인 A 씨가 그간 구분소유자들로부터 관리비를 걷어온 관리단과 관리단법인 대신 올해 1월부터 신설법인(굿모닝코스트)으로만 관리비를 걷겠다고 해 논란이 일고 있다.

일부 구분소유자들은 관리인이 굿모닝시티와 무관한 법인을 설립해 관리비를 징수하려 하는 것은 집합건물법을 부정하는 동시에 배임행위라고 주장한다.

이에 대해 A 씨는 관리단과 관리단법인 간 채권채무 관계가 얽혀 있어 계속 지속되면 혼란만 가중돼 관리 업무를 담당할 신설법인을 설립했다고 반박하고 있다.

굿모닝시티는 집한건물법의 적용을 받아 구분소유자 총회를 열고 관리인과 각 층 구분소유자 대표인 운영위원을 선출한다. 굿모닝시티 쇼핑몰관리에 소요되는 관리비는 매월 평균 5억 5000만 원 정도로 관리인이 구분소유자와 입점상인들로부터 부과·징수한다.

그렇다면 관리단, 관리단법인, 굿모닝코스트는 어떻게 생겼고, 왜 갈등의 중심에 서 있는 걸까.

굿모닝시티 개장 다음해인 2009년 비영리단체인인 관리단이 설립됐다. 하지만 관리단이 영리활동인 부대시설의 임대계약 등을 하지 못하자 초대 관리인 B 씨는 관리단법인을 별도로 설립했고, 관리단과 관리단법인 대표를 겸임했다.

그런데 B 씨는 관리단법인 설립 과정에서 절차상 하자로 불신임을 받았던 것으로 드러났다. 복수의 구분소유자들은 “당시 관리단과 관리단법인이 구분돼 있어도 개별 계약과정 등 절차를 거쳐야만 했다. B 씨는 이런 절차를 생략해 문제를 일으켰다”고 주장했다.

B 씨에 이어 굿모닝시티 두 번째 관리인이 된 C 씨는 2014년 정관을 개정해 관리단법인을 사실상 개인회사로 전환시켰다. 또한 C 씨는 관리인 당선에 결격 사유가 생기자 집합건물법이 아닌 유통산업발전법 상 대규모점포관리자로 신고했다. 이로 인해 관리단과 관리단법인이 분리되면서 관리단과 관리단법인 간에 관리권을 두고 마찰이 빚어지게 됐다.

이런 와중에 C 씨에 대한 법원의 입장은 갈등을 심화시키는 원인이 됐다. 법원은 “C 씨가 집합건물법상 관리인은 아니지만 유통산업발전법상 대규모점포관리자는 맞다”며 딱히 법 위반은 아니라는 입장을 보였다.

이런 상황에서 구분소유자 대부분은 관리비를 관리단법인에게 납부했지만 일부는 관리단에 납부했다. 반면 하자 있는 관리단법인에 관리비를 낼 수 없다는 구분소유자들이 하나둘씩 생겨났다. 이들 중에는 심지어 수년 동안 관리비를 한 푼도 안낸 구분소유자도 있는 것으로 드러났다. 다만, 관리비 납부와 관련해선 현재 여러 소송이 진행중이다.

현 관리인 A씨는 신설법인 ‘굿모닝코스트’를 통해 굿모닝코스트 관리비 부과·징수 일원화를 추진하고 있다. 하지만 일부 구분소유자들은 굿모닝코스트에 관리비 납부를 거부하며 반발하고 있다. 이들은 절차상 하자로 무효라고 주장한다.

한 구분소유자는 “집합건물법 16조와 38조는 공용부분 관리에 관한 사항은 통상의 구분소유자 집회결의로써 결정하고 특별한 규정이 없으면 과반수와 의결권의 과반수로써 의결한다고 규정하고 있다. 이 법 25조는 관리인의 권한과 의무로 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위를 명시했다”며 “관리인 A 씨가 굿모닝코스트란 신설법인을 통해 관리비를 부과·징수하는 중대한 사안에 이런 절차는 생략됐다. 절차상 하자이며 무효다. 법적으로 책임을 물을 것이다”고 강조했다.

또 다른 구분소유자는 “A 씨는 사실상 개인회사인 굿모닝코스트를 설립해 굿모닝시티와 무관한 법인을 통해 관리비를 부과·징수하려고 한다. 굿모닝코스트의 업무 위탁과 관련해 구분소유자들에게 위임포괄 동의를 문자나 전화로도 받았다고 하는데 이러한 사실을 모르는 구분소유자에게 허위로 동의를 받은 사례도 있었다”며 “목적이 무엇이든 쇼핑몰 관리비를 관리인 개인회사 계좌로 납부하라는 것은 관리비 횡령 의도가 의심된다”고 주장했다.

또 다른 구분소유자는 “법인 등기부등본을 보면 굿모닝코스트는 주식회사지만 임원은 A 씨 혼자다. 주주 역시 굿모닝시티 운영위원들이다. 그래서 A 씨 개인회사로 본다. A 씨는 관리단, 관리단법인 공동대표, 굿모닝코스트 대표를 겸임하고 있다”며 “관리단과 관리단법인이 굿모닝시티에 관리비 업무를 위임하는 데 아무런 제약이 없는 구조다. 관리인이 굿모닝시티와 관련한 다양한 부문을 사유화하려는 것 아니냐는 의혹을 지울 수 없다”고 말했다.

굿모닝시티 관리인이 구분소유자들에게 발송한 굿모닝코스트 관리비 위임과 관련한 위임·동의서. 사진=비즈한국DB

이에 대해 관리인 A 씨는 관리단과 관리단법인은 기존의 사무를 그대로 하되 단지 재무 업무, 일반관리 업무만 굿모닝코스트에 위탁할 수밖에 없는 상황이라고 강조했다. 이러한 위탁에 운영위원회를 열어 성원이 돼 참석 운영위원 전원이 찬성해 절차상 문제도 없다는 입장이다.

A 씨는 “관리단과 관리단법인은 각자 채권 채무가 있고, 상호 채권 채무도 있다. 이는 얽힌 재무 상황을 더욱 확대시키고 회계 감사 및 정리를 어렵게 하고 있다”며 “상황이 이런데도 관리비 미납과 관련해 소송에서 패소했거나 관리권을 두고 관리단과 관리단법인에 소송하다 패소한 구분소유자들이 굿모닝코스트가 관리인 개인회사라거나 굿모닝시티 사유화 전단계라고 선동하고 있다”고 설명했다.

이어 “굿모닝코스트에 대해 관리인은 당연직 대표이지만 1주도 보유하고 있지 않다. 운영위원회 임원진들이 주주다. 굿모닝코스트는 매월 재무보고도 한다”며 “관리단과 법인은 관리비 추심, 부채 청산에 주력하고 상호 얽힌 재무 관계를 정산해 나갈 것이다. 굿모닝코스트는 연말까지 한시적으로 운영하고 관리단에 흡수되는 방안을 추진하고 있다”고 주장했다.

마지막으로 A 씨는 “앞서 구분소유자 총회 의결을 거치지 않았다며 일부에서 소송을 제기했는데 모두 패소했다. 구분소유자들에 대한 유선, 서면, 전자투표로도 의결은 가능하다”며 “총회는 전체 구분소유자 3분의 1 이상 참석하고 참석자들 보유 면적도 전체 3분의 1이상인 요건을 모두 충족해야 한다. 관리인과 운영위원 선거를 제외하면 총회는 성원요건을 맞춘 적이 단 한 번도 없다”고 덧붙였다.

장익창 기자 sanbada@bizhankook.com