[부동산 인사이트] '시총 상위 50' 아파트로 본 현재 주택시장

[비즈한국] KB리브온에서는 매년 12월 시가총액 상위 50개 단지를 선정해 시가 총액 변동률을 매월 지수화 해오고 있다. 이를 ‘KB 선도아파트 50지수’라 한다. 지수 기준일은 2019년 1월이다. 2019년 1월의 50개 단지의 총액을 100으로 했을 때, 2019년 1월 이전과 이후로 아파트 총액이 얼마나 상승했는지 하락했는지를 알 수 있는 재밌고 유익한 데이터다.

강남 일대 아파트 단지 전경으로, 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=박정훈 기자

2020년 선도아파트 50 지수 측정을 위해 선정된 50개 단지는 아래와 같다. 편의상 지역과 함께 정리해 보았다.

50개 단지 중 45개가 서울에 있다. 물론 서울 25개구에 골고루 분포되어 있지 않다. 강남구에 9개, 서초구 8개, 송파구 13개, 용산구 2개, 양천구 6개, 강동구 3개, 마포구·서대문구·중구·강서구 각 1개 단지씩, 그리고 수도권에서 경기도 수원시 영통구, 성남시 분당구, 과천시에 각 1개 단지씩, 마지막으로 지방에서는 대구광역시, 부산광역시에 각 1개 단지씩 선정되어 있다.

위 그래프는 지난 3년 간의 선도 아파트 50 지수다. 지난 3년간 3번 조정 시기(2018년 7월 전후, 2019년 4월 전후, 2020년 5월 전후)가 있었지만 꾸준히 우상향하고 있음을 확인할 수 있다. 2017년 6.19 대책 이후 20여 차례의 강한 규제 정책이 발표되었지만 선도 50 아파트의 경우 꾸준히 상승한 것으로 볼 수 있다.

왜 그럴까? 규제정책의 대상은 투자 수요를 억제하는 것이고 선도 아파트 50은 투자 대상 아파트라기보다 실수요가 많은 아파트이기 때문일 것이다. 이를 위해 선도 50 아파트와 전국 아파트 평균, 그리고 서울 아파트 평균 지수와 비교해 보았다.

전국 아파트 지수는 지난 3년간 100 지수를 전후로 거의 변화가 없었다. 서울 아파트 지수는 전국 아파트 지수 대비 매우 낮았지만 지난 3년간 꾸준히 상승하면서 2019년부터 전국 평균을 완전히 역전하게 되었다.

선도 아파트 50지수는 전국 평균, 서울 평균과 비교하면 지난 3년간 드라마틱한 상승을 했음을 알 수 있다. 큰 상승률을 보여주었던 서울보다도 훨씬 높은 기울기로 상승했음을 보여주고 있다. 특히 2019년 6월부터는 거의 단독 드리볼로 슛을 쏘는 것처럼 압도적으로 상승하고 있다.

규제와의 관계로 비교해 보자. 전국 대부분의 시군구 지역은 비규제지역이다. 서울과 선도 50아파트 대부분은 규제지역 내 소재하고 있다. 지난 3년간의 시세 상승은 규제의 반작용을 보여주는 것 같은 결과를 보여준다.

단지별로 디테일한 분석을 해야 정확히 알 수 있겠지만 이 지역별 평균지수 비교만 봐도 현재 시장이 어떤지 충분히 알 수 있다. 바로 똘똘한 한 채 집중 현상이다. 입지든 단지든 다주택 투자 전략이 아니라 한 채 실거주 전략이 현재 시장을 주도한다.

정부도 이를 알고 있을 것이다. 다주택자 규제만으로 서울 및 선도 50개 단지들의 상승 추세를 안정화시킬 수 없다는 것을 말이다. 그래서 거의 마지막 카드로 쓴 것이 토지거래허가구역이다. 대한민국 최고의 호재가 집중되어 있는 삼성동을 중심으로 대치동, 잠실동, 청담동으로 몰리는 실수요마저도 강력하게 막고 싶었던 것이다. 물론 토지거래허가구역 지정 후 전체 거래량은 감소했지만 신규 거래가 될 때마다 신고가를 경신하고 있다.

지난 20년간 부동산 시장의 본질은 달라진 것이 없다. 이런 시장에서 가장 마음이 편한 건 내 집에서 실거주 하는 세대다. 현재 가장 불편한 건 다주택 투자자가 아니다. 최고 피해자는 문재인 정부에서 역대급으로 내 집 마련 기회를 4년째 파격적으로 주는데도, 그런 기회가 충분히 있었는데도 추가 하락을 기대하며 내 집 마련을 대기하고 있는 세대들이다.

이제 경제생활을 시작하는 사회 초년생들이 내 집 마련을 바로 할 수는 없다. 특히 서울은 더욱 그렇다. 서울에 내 집 마련을 해야 한다는 칼럼이 아니다. 선도 50개 단지 실거주 수요가 많은 단지를 선별하여 선택하고 그와 유사한 입지와 단지들을 전국에서 찾아보자는 의미다.

3년 목표, 5년 목표, 10년 목표를 세우자. 서울이 아니어도 오를 곳은 오른다. 청약 당첨 말고도 내 집 마련 방법은 많다. 꾸준한 시장 참여로 내게 맞는 현실적인 대안을 선택하자. 반복적으로 이야기하지만 그 누가 내 집을 마련해 주지 않는다. 내 집은 내가 마련하는 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com