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'투기 차단 vs 재산권 침해' 2·4대책 입주권 인정 시점 논란

노후 주택 거래 절벽 우려에, 당정 "현금청산 적정하면 재산권 침해 아냐"

2021.02.09(Tue) 18:05:02

[비즈한국] 2·4부동산 대책​의 우선공급권(입주권) 지급 기준 시점을 두고 재산권 침해 논란이 일고 있다. 정부는 투기 수요를 차단하고자 신규 사업으로 발생하는 상가, 부동산의 우선공급권 지급 기준 시점을 대책 발표일 이전으로 정했는데, 사업구역이 확정되지 않은 상황이라 선의의 피해자가 발생할 수 있다는 주장이다. 당정은 이 같은 투기 방지 대책에 문제가 없다고 보고 이르면 다음달 후속 입법을 마무리 짓기로 했다.

 

변창흠 국토교통부 장관이 5일 서울 용산구 KDB생명타워에서 열린 쪽방총 정비방안 계획발표에 참석해 부지를 바라고 있다. 사진=사진공동취재단

 

정부 25번째 부동산 대책이자 최대 규모 공급 계획이 4일 모습을 드러냈다. 정부는 이날 전국에 83만 6000호 주택을 2025년까지 추가 공급하는 계획을 담은 ‘공공주도 3080플러스, 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안(2·4부동산 대책)’을 발표했다. 공급 방안은 도심 내 신규 사업(57만 3000호)과 신규 공공택지 지정(26만 3000호)이다. 신규 사업으로는 공공이 직접 시행하는 정비사업과 역세권·준공업·저층노후지역을 활용하는 도심공공주택 복합사업 등 새로운 공급 개념이 제시됐다.

 

새로운 투기 방지 대책도 포함됐다. 정부는 대책 발표일인 4일 이후 사업구역에서 매매된 부동산에 대해서는 아파트와 상가 등의 우선공급권을 주지 않기로 했다. 개발 기대감으로 투기 수요가 몰려 짧은 기간 집값이 오르는 것을 막으려는 조처다. 대책 발표 이후 사업구역에서 매매된 부동산에 대해서는 입주권을 주지 않고 현금 청산키로 했다. 부동산을 분할하거나 소유권을 나누는 등 이른바 ‘지분쪼개기’ 주택에도 우선공급권을 주지 않는다.

 

문제는 2·4부동산 대책의 사업구역이 정해지지 않았다는 점이다. 이번 신규사업 대상 부지의 소유권은 개인에게 있다. 사업구역을 확정하려면 주민 동의를 받아야 한다. 신규사업으로 발생하는 상가나 주택의 우선공급권 지급 기준 시점을 사업구역 지정일 이전으로 소급하는 셈이다. 정부는 공급 목표를 달성하고자 내부적으로 ‘우선 추진 검토구역’ 222곳을 선정했는데 이마저도 토지주 등이 사업에 동의하지 않을 경우 추진이 불확실한 상황이다. 노후 부동산 다수가 잠재적인 현금청산 가능성이 있는 셈이다. 통상 공공개발사업에서 입주권 등 보상을 지급하는 기준 시점은 지구 지정 시점이다.

 

2.4부동산 대책 공급 부지 확보 물량 추계치. 자료=국토교통부

 

2·4부동산 대책의 우선공급권 지급 기준 시점을 두고 재산권 침해 논란이 일었다. 먼저 개발을 예상하지 않고 부동산을 매입한 실수요자가 원치 않게 재산을 청산해야 할 수 있다는 지적이 있었다. 통상 청산 금액은 감정평가금액을 기준으로 산정하기 때문에 시세보다 낮고, 향후 개발이익을 포함하지 않아 선의로 사업구역 주택을 매수한 실수요자가 재산권을 침해받는다는 주장이다. 이런 우려로 노후 주택 시장 거래 절벽이 발생하면 노후 주택 보유자가 매도를 할 수 없게 돼 이들의 재산권이 침해될 수 있다는 주장도 제기됐다.

 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “토지보상법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)에 따르면 보상기준일은 사업인정고시, 즉 지구지정을 하는 날이다. 토지보상은 정당보상 원칙에 따라 보상하지만 그에 상응하는 대토보상이나 입주권을 주기도 하는데 그런 것 없이 진행되는 것은 문제”라며 “우선공급권 지급 기준 시점을 소급적용하는 것은 헌법상 소급 입법에 의한 재산권 박탈 금지 원칙과 계약 자유 원칙에 위배될 수 있기 때문에 토지 등 소유자가 헌법소원을 낼 가능성이 있다”고 지적했다. 

 

더불어민주당과 정부는 이 같은 방침에 문제가 없다는 입장이다. 당정은 9일 2.4부동산 대책 관련 비공개 실무협의회에서 다음 달 후속 입법을 마무리 짓기로 합의했다. 

 

국토교통위원회 간사인 조응천 민주당 의원은 이날 우선공급권 지급 기준 시점과 관련해 “국토부가 사전에 자문을 받았고 현금 청산을 적정히 하면 재산권 침해가 아니라는 회신을 받았다고 한다. 분양권을 주는 것은 추가적인 혜택이고, 그것을 주지 않는다고 위헌이나 위법은 아니라는 것”이라며 “그런 고통을 호소하는 분들이 있다는 것은 인지하고 있다. 귀 기울이면서 다른 법과 저촉되지 않는지, 재산권 행사에 얼마나 제약을 받는지를 따져보겠다”고 말했다.

 

국토교통부는 9일 보도설명자료를 통해 “대책 이후 우선공급권을 미부여하는 것은 절차적으로 문제가 없다. 현행 보상법령 체계상 기존 소유자의 재산에 대한 보상은 현금보상이 원칙이며, 법정절차에 따라 감정평가 후 실시하는 보상은 헌법상 정당보상에 해당한다. 현금보상 대신 대토 또는 우선공급권을 부여해 보상하는 방식은 선택적인 것이며, 생활보상 차원의 이주대책 역시 세부 방법에는 광범위한 입법재량권이 부여되어 있다”고 밝혔다.

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com


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