투자, 전세 몰리는 서울 소형 오피스텔 '깡통전세' 주의보

[비즈한국] 대출 규제, 가격 폭등 등으로 아파트 거래는 줄어든 반면 오피스텔 전세를 찾는 사람이 늘면서 서울 지역 오피스텔의 매매 가격 대비 전세 가격(전세가율)이 상승세를 이어가고 있다. 공덕 등 직장인과 대학가 수요가 몰린 일부 지역에서는 매매가보다 전세가가 더 높은 사례도 심심치 않게 나온다.

직장인들의 인사이동 시즌과 새 학기 준비가 겹치는 연말부터 연초까지는 오피스텔 전세 거래의 성수기다. 전세 물량 품귀로 전세 가격이 급등한 상황에서 매매가보다 전세가가 더 비싼 ‘깡통 오피스텔’에 대한 우려도 커지고 있다. 자기 자본 없이 대출과 전세를 끼고 갭투자를 통해 오피스텔을 매입한 경우, 부동산 경기 하락 시 대출금과 보증금의 합이 집값보다 높아지는 ‘깡통전세’로 전락할 가능성이 크다.

오피스텔 매매가를 전세가가 추월하면서 ‘깡통전세’ 우려도 커지고 있다. 서울의 오피스텔 밀집지역 모습으로 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=강은경 기자

#수요 몰리는 소형 오피스텔, 전세가가 매매가 추월

서울 영등포구에 위치한 오피스텔 ‘코업레지던스 오목교’에서는 지난 10~11월 두 달간 10건의 매매 계약이 체결됐다. 매물은 대부분 전용면적 16.98㎡의 소형 원룸으로, 매매 가격은 6700만 원부터 7300만 원이었다. 10월 26일 8000만 원에 같은 평형이 전세로 거래됐는데, 전셋값보다 1000만 원 내외의 낮은 가격으로 매매 가격이 형성된 것이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 영등포구 당산동 ‘리버뷰’ 오피스텔은 전용면적 20.22㎡가 지난 10월 1억 8700만 원에 팔렸다. 5일 후 같은 면적의 오피스텔이 전세 보증금 2억 원에 계약됐다. 전세 가격이 매매 가격보다 1300만 원 높다.

광화문·서울역, 신촌 대학가·숙명여대 등과 인접해 전세 수요가 몰려 있는 공덕동에서도 전세 가격이 매매 가격을 웃도는 역전 현상이 일어나고 있다. 오피스텔 밀집 구역에 위치한 ‘공덕오피스타’는 지난 11월 1일 전용면적 16.88㎡가 1억 800만 원에 매매된 반면 같은 날 동일한 평형이 1억 2000만 원에 전세 계약됐다. 같은 달 27일, 29일에도 각각 1억 3000만 원, 1억 2000만 원에 전세 계약이 체결됐다.

인근 공인중개사무소 관계자는 “공덕동은 대학생, 직장인 등 20~30대의 전세 수요가 많은 곳이다. 전세 대출이 잘 돼 있고, 다달이 월세를 내는 것보다는 전세를 선호한다. 반면에 오피스텔은 새로 짓는 곳을 제외하면 대부분 소형 오피스텔인데 보통은 투자 목적으로 매입한다. 소유자와 세입자의 이해관계가 다르니 전세 물량이 부족하다. 전세 가격이 오를 수밖에 없고, 최근에는 전세 거래 자체가 드물다”고 말했다.

전세 물량이 부족하자 전세가가 올라가고 매매가를 추월하는 현상이 강화되는 셈이다. 11월 23일 KB국민은행 월간 KB주택시장 동향에 따르면, 10월 서울 오피스텔 전세가율은 82.2%였다. 관련 통계를 작성하기 시작한 2010년 7월 61.8%에서 꾸준히 증가해 역대 최고치를 기록했다.

#20~30대 투자 수요·전세 수요 몰리는데…집값 하락기엔 피해 취약

소형 오피스텔은 최근 젊은 층의 투자처로도 관심을 받고 있다. 갭투자를 통해 적은 자본금으로도 투자 수익을 낼 수 있다는 기대 때문이다. 하지만 소형 오피스텔 갭투자는 투자자와 세입자에게 더 큰 후유증을 남길 수 있다는 우려가 나온다. 시장 변화에 더 민감하기 때문이다.

한국부동산원의 3분기 오피스텔 가격동향조사를 보면 소형 오피스텔과 중대형 오피스텔은 매매 수요 양상이 다른 것을 확인할 수 있다. 40㎡ 이하 매물은 전 분기 대비 0.29% 가량 상승해 큰 변동이 없지만 △60㎡ 이하는 1.54% △60㎡ 초과 85㎡ 이하는 2.91% △85㎡ 초과는 4.33% 올랐다. 실거주용 아파트 대체대로 자리 잡고 있는 중대형 오피스텔과 달리 소형 오피스텔은 매매가 변동이 크지 않다. 전세 가격이 높게 형성돼 있을 때 계약했다 전셋값이 떨어될 경우 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.

실제로 주택도시보증공사(HUG)에 신고된 전세 보증금 미반환 건수는 2017년 33건에서 2020년 2408건으로 증가했다. 올 상반기에만 1290건이 신고됐다. 서울시청년주거상담센테는 깡통전세 보증금 관련 문의가 올 상반기 대비 하반기에 두 배 이상 증가했다고 밝혔다.

전문가들은 오피스텔 투자 수요와 전세 수요가 얽힌 오피스텔 시장 진입 시 신중을 당부한다. 오피스텔은 거래량이 많지 않아 시세를 정확히 파악하기 힘든데, 주변 아파트값이나 신축 오피스텔 분양가를 기준으로 현재의 매매가를 부풀려 전셋값을 높게 받는 꼼수를 유의해야 한다는 것. 부동산 시장이 위축된 시기에는 비아파트 거래가 특히 어려워 전세금을 돌려받는 것에 문제가 생길 수 있다. 집을 알아볼 때 전세보증보험 가입 가능 여부 등을 검토할 필요가 있다.

소형 오피스텔 투자에 나서는 경우에도 마찬가지다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “오피스텔이 주거용 부동산이 된 배경에는 부동산 시장 상황과 정부 정책의 영향이 컸다. 오피스텔 과열이 더 심해지면 정부는 규제로 태세 전환을 할 것”이라며 “힘의 균형이 기울어지면 아파트보다 오피스텔 매물이 먼저 쏟아져 나올 것이다. 거주목적으로 구입하는 실수요자의 경우 향후 금리인상을 감안해 보수적인 자금계획을 세울 필요가 있다”고 지적했다.

강은경 기자 gong@bizhankook.com