[부동산 인사이트] 윤석열 정부가 만들어갈 부동산 시장

[비즈한국] 다른 분야는 비전문가이기 때문에 문재인 정부의 실적에 대해 정확한 평가를 내릴 수 없었지만, 부동산 분야는 역대 정부 중 가장 못했다고 평가했던 것에 대해 한 언론사 기자가 질문했다. 그 이유를 일반인도 알기 쉽게 설명해 달라고. 바로 대답했다.

정책의 평가가 아니라 단순하게 국민 입장에서 생각하면 된다고. 지난 5년 동안 집을 못 산 세대 입장에서는 이제 살 수도 없을 만큼 아파트 시세가 높아졌으니 불만이고,

집을 소유한 세대 입장에서는 한 번도 경험해 보지 않은 높은 수준의 부동산 세금을 내고 있으니 역대급 불만이 생길 수밖에 없다고. 집이 있는 세대에게도 불만이고, 집이 없어도 불만이었다고. 지난 역대 정부 중 이렇게 주택 관련 모든 참여자들이 불만이었던 정부가 있었나라고 반문했다.

“맞네요.” 기자가 박수를 치며 응답했다. 한 진보 매체였는데, 기사화는 안 되었다.

윤석열 대통령 당선인이 국민의힘 대선 후보이던 1월 7일 서울 여의도 국민의힘 중앙당사에서 수도권 광역 교통망 관련 정책공약을 발표 하고 있다. 사진=이종현 기자

2017년부터 2020년까지 25번 부동산 대책이 쏟아졌다. 대부분 규제지역 지정 후 규제 내용 강화였다. 그랬는데도 시장은 안정되지 않았다. 2020년 이후부터는 규제지역이 한 곳도 더 추가되지 않았다. 그런데도 2020~2021년 부동산 시장은 이전 시장보다 더 폭등했다. 결국 수요 억제책으로는 시장을 안정화 할 수 없다는 것을 다시 한 번 확인한 것이다.

부동산 시장의 안정화는 결국 수급 문제로 해결해야 한다는 교훈을 얻었다. 정부 규제의 결과가 아니라 수급 문제로 시황의 등락이 결정된다는 의미다.

대선 직후 시장 변화를 포착하기 위해 몇몇 포인트가 되는 단지들의 현황을 조사해 보았다. 분위기를 간단히 전달하자면 그동안 공급이 많지 않던 인기 지역 인기 단지의 경우 매물이 줄고 있다. 대선 이전까지 관망하며 의사결정하지 않던 세대들이 비로소 주택 매매 관련 의사결정을 하려는 것으로 판단된다.

하지만 이미 공급 물량이 많은 지역들은 대선 결과 여부와 상관없이 매물이 쌓이고 있다. 매매 시세와 전세 시세가 조정되고 있다. 규제와 무관하게 시장 자체가 반응하는 것이다.

향후 윤석열 정부에서 부동산 시장을 어떻게 안정시켜야 할지에 대한 해법을 지금 이렇게 다른 양상을 보이는 시장에서 찾아야 한다.

문재인 정부의 부동산 정책은 시장을 보고 만든 것이 아니라, 현실 경제를 반영하지 않은 관념적인 안을 시장에 적용하려고 했었다. 태생부터 실패가 예정된 정책이었다. 부동산 시장은 한두 사람의 머리로 판단하려 하면 실패한다. 주택 관련 의사결정은 모든 매매가 ‘케바케(케이스 바이 케이스)’이기 때문이다. 부동산 계약이 공법이 아니라 민법의 영역에 있는 이유가 여기에 있다. 불법행위가 아니라면 민간에 모든 의사결정을 맡겨야 한다는 것이다.

정부·기업·국민의 종합적 의사결정으로 결정되는 시장을 몇 개 정책으로 바꿀 수 없다. 그렇게 할 수 있다고 판단하는 것 자체가 오만이고 자만이다.

주택 문제는 투기꾼의 문제가 아니라 한정된 입지의 주택을 많은 수요층이 나눠야 하는 문제다. 비싼 곳이 발생할 수밖에 없고, 싼 곳은 계속 쌀 수밖에 없다. 이것이 부당하다고 모든 입지의 모든 주택을 동일한 가격으로 만들려는 시도는 이제 그만 반복했으면 좋겠다. 더 이상 개인이 거주할 집을 결정하는 일을 정부에서 강제하거나 임의로 지정하지 않았으면 좋겠다.

투기꾼들이 모두 선점하면 어떻게 하냐고? 현재 규제지역에서는 다주택 투자가 어렵다. 그 어려운 조건에서 5년이 지났다. 다주택 투자가 거의 없던 2020~2021년 시세 폭등은 투기꾼이 아니라 실수요층을 폭발적으로 증가시킨 탓이다. 주택 구입에 거의 관심이 없던 2030까지 조급하게 만들어 모두 시장에 참여하게 했다. 수요가 증가하니 가뜩이나 부족했던 공급은 더 부족하게 되었다. 그래서 시세가 폭등한 것이다.

문재인 정부는 주택 구입에 거의 관심이 없던 2030까지 조급하게 만들어 모두 시장에 참여하게 만들었고, 시세 폭등으로 이어졌다. 서울 용산구 남산공원에서 바라본 서울시내 아파트 전경. 사진=최준필 기자

정리하자면, 부동산 시장의 결과는 공급을 꾸준히 하지 않았거나 시장에 매물을 거래할 수 없게 했던 정책의 문제이지 투기꾼이 시장에 참여해서 발생한 문제가 아니다.

당장 살 집을 매수하든, 앞으로 살 집을 미리 매수하든 그건 내 집 마련의 영역이다. 투기 수요가 아니다. 단기간 사고 팔지 않을 거라는 의미다. 2030의 주택 거래를 철없는 젊은 세대의 ‘묻지 마 영끌투자’라고 평가하면 안 되는 이유가 여기에 있다. 그들은 4050 기득권보다 부동산 관련 의사결정만큼은 훨씬 더 현명하고 똑똑하다.

국민들을 조급하게 하면 안 된다. 지난 5년간 문재인 정부는 국민을 조급하게 만들었다. 지금 당장 집을 사지 않으면 큰 일 날 것 같은 불안심리가 계속 증가했다. 그래서 당장 주택을 구입할 생각이 없던 2030까지 시장에 끌어들였다.

지금 부동산 시장은 완전 비정상적인 시장이다. 정상적인 시장으로 되돌리기 위해서는 지속적으로 정상적인 공급이 이어져야 하고, 단기간 가격 등락에는 신경을 쓰지 말아야 한다. 단기간 등락 역시 자연스런 시장의 결과이기 때문이다.

단기간 상승하는 가격을 잡기 위해 단기적인 규제 정책, 즉 대출과 세금으로 무조건 규제하는 것은 경제력이 부족한 무주택자들의 내 집 마련과 1주택자의 이사를 불편하게 할 뿐이다.

90%에 해당하는 일반인들이 내 집 마련이나 이사를 어려워하고 있을 동안, 이미 시장에 진입한 경제력 있는 세대만 더 좋은 주택, 소위 똘똘한 한 채로 이동하고 있고 이들의 자녀들에게 증여 내지는 신규 진입의 기회만 몰아줄 뿐이다.

바라건대, 윤석열 정부에서는 문재인 정부의 방식으로 주택 시장을 국가에서 장악하려고 하지 말아야 한다. 지난 5년 동안 대한민국 국민들은 주택 문제로 충분히 고통스러웠다. 이제 이 고통의 상처들을 치유해 주어야 한다.

아마 정상시장으로 되돌리려는 과정에서 이전 정부 지지자들의 저항이 따를 것이다. 그저 시장 위에 살고 있는 개인들이 무엇을 원하고 희망하는지만 봐 주길 바란다.

국민들이 무엇을 희망하는지 알려면 매년 국토교통부에서 조사하는 주거실태조사 결과를 보면 된다. 이미 국민의 주택 관련 구체적인 희망사항은 모두 나와 있다. 매년 조사하는 주거실태조사 결과대로만 정책을 펼치면 된다.

이것이 윤석열 정부에 바라는 한 부동산 칼럼니스트의 진심 어린 소원이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com