[비즈한국] ‘임대차 3법’은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안으로, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함된다.

이 가운데 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 이날부터 시행됐다. 

임대차 3법 중 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있다. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되, 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다.

또 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 이내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. 이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

또 임대차 3법 중 전월세신고제의 도입 근거가 되는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안은 2020년 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했다. 이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 

임대차 3법이 시행되기 전후의 서울지역 아파트 전세가 상승률이다. 놀랍게도 임대차 2법이 2020년 시행되자 크게 상승하기 시작했고, 지금도 그 상승세는 이어지고 있다. 

대통령직인수위원회(인수위)에서는 ‘임대차3법’ 개편과 관련해 국회 다수당인 더불어민주당을 설득해 법 개정을 추진하겠다고 제안했다. 인수위 부동산 TF 팀장인 심교언 교수는 “현 정부에서 임대차3법을 충분한 사회적 합의와 유예기간 없이 도입해 국민의 거주 안전성을 크게 훼손했다”고 지적하며 “차기 정부는 시장 기능 회복을 위해 임대차3법 폐지·축소를 포함한 제도를 개선할 계획”이라고 했다. 

또한 임대차 3법 개정은 장기적인 시간이 필요할 수 있다면서, 법 개정에 앞서 단기 방안으로 민간 임대 등록, 민간 임대 주택 활성화 등을 함께 제시했다. 민간 활성화와 관련해선 법 개정 없이 할 수 있는 부분이 있고 여야가 공감하는 내용을 우선적으로 추진하겠다고 밝혔다.

이에 민주당은 소극적 반대를 넘어 보완 입법으로 세입자 보호 정책을 더 강화하는, 이른바 ‘임대차 3법 강화’ 방침을 주장했다. 윤호중 비상대책위원장은 인수위의 임대차 3법 폐지 예고를 겨냥해 임대차 시장에 대단한 혼란이 올 것이라고 부정적인 의견을 내놓았다.

윤호중 비상대책위원장은 임대차3법 시행 뒤 계약 갱신율이 70%에 이르고 서울 100대 아파트의 경우 갱신율이 78%까지 올라갔다는 성과를 주장하며, 신규 계약 시 임대료가 과도하게 인상되는 문제점은 제도 보완이 필요하다며 보완 입법을 발표했다. 

윤호중 비상대책위원장은 신규 계약 때도 전·월세 상한제를 적용하는 ‘비교 가격제’ 신설 등의 보완 방향도 제시했다. 비교 가격제는 한 단지 안에 있는 비슷한 아파트들은 임대료 편차가 너무 많이 나지 않도록 제한해 신규 계약 시 한 번에 임대료가 대폭 인상되는 문제를 해소하겠다는 설명이다. 윤호중 비상대책위원장은 임대차분쟁조정위원회의 권한을 강화하면 실시할 수 있다고 설명했다. 

민주당은 최근 부동산 세제나 금융 부문은 규제 완화로 기존 정책을 뒤집었지만, 세입자 보호를 위해 임대차 3법만은 오히려 규제 강화가 필요하다는 주장이다.

지난 5년간 문재인 정부의 부동산 정책이 왜 실패할 수밖에 없었는지에 대해 단적으로 알 수 있는 발표 내용이었다. “임대차3법 시행 뒤 계약 갱신율이 70%에 이르고 서울 100대 아파트의 경우 갱신율이 78%까지 올라갔다”는 주장은 이것이 성공한 실적인지 실패한 실적인지에 대한 평가 자체도 스스로 못하고 있다는 것을 알 수 있는 대목이다. 

임차세대는 평생 임차로 살고 싶어하지 않는다. 국토교통부에서 매년 조사하는 주거실태조사결과를 보면 자가는 평균 11년 이상을 거주하고, 임차는 2~4년 정도를 거주한다. 결국 주거 안전을 위해서는 자가 마련을 위한 정책을 펼치는 것이 중요하지 임차로 평생 살게 하는 정책이 필요한 것이 아니다.

2년을 4년으로, 4년을 또 8년으로 계약 갱신 청구나, 임차 가격 상승을 임의로 막는 것이 근본적인 주택 문제 해결을 할 수 있다고 생각하는 발상 자체가 근시안적이라는 평가 밖에는 할 수 없다. 게다가 2년, 4년, 8년으로 안정적인 임대차 시장을 유지하려면 임대인들에게도 혜택을 주어야 한다. 지금처럼 일방적인 희생만을 강요한다면 누가 임대인이 되려 하겠는가. 

8년 동안 임대료를 거의 올리지도 못하는 조건에, 임대를 위한 추가 주택 구매 시 취득세 12%에, 종부세는 6%를 매년 내면서 매도할 때에는 양도소득세를 82.5% 내는 조건에 임대사업을 할 임대인이 존재할까?

주거 안정을 위한 방법으로 택일을 해야 한다. 임대인들에게 혜택을 주면서 안정적인 임차 시장을 유지토록 할 것인지, 희망하는 국민들은 누구나 내 집에서 거주할 수 있을 정도로 충분한 공급을 하든지. 둘 다 아니라면 그냥 주택 시장은 민간에 맡기는 것이 상책이다. 선무당이 사람 잡는 정책은 그만 하길 바란다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장​ writer@bizhankook.com

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