[부동산 인사이트] 깡통전세를 피하는 가장 확실한 방법

[비즈한국] 서울서도 깡통전세 주의보…매매보다 5000만 원 비싼 전세 등장.

서울 강남권도 깡통 전세 등장.

집값보다 비싼 전세값.

17일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 사진의 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=연합뉴스

최근 깡통전세에 대한 기사가 참 많다. 정말 대한민국 부동산 시장에 문제가 발생한 것인지 아니면 침소봉대의 호들갑인지 살펴볼 필요가 있다. 기사에서 깡통 전세의 사례로 언급된 부동산들을 정리해 보면 다음과 같다.

“서울시 강동구 길동의 강동와이시티 전용 13㎡(18층)는 지난달 3일 1억 7000만 원에 전세계약이 체결됐다. 약 일주일 전인 5월 27일의 매매금액인 1억 1900만 원 대비 5100만 원이나 높은 가격으로 전세계약이 맺어진 것이다.”

“길동의 강동큐브2차 전용 14㎡(10층)도 지난달 22일 1억 5000만 원에 전세계약이 체결됐다. 지난 5월 3일의 매매가격(1억 500만)보다 4500만 원 비싸다.”

“서초구 서초동의 강남역푸르지오시티 또한 지난달 7일 2억 원에 전세거래를 체결했는데, 이는 지난 5월 4일의 매매가격(1억 9900만 원)보다 100만 원 비싼 가격이었다.”

“경기 시흥시 장곡동 블리스아파트 전용 80㎡(14층)의 경우 지난 4월 23일 1억 9200만 원에 매수해 5월 28일 2억 3500만 원에 전세를 놨다.”

“인천 부평구 부평동 동명코아 아파트 34.78㎡(3층)는 지난 6월 21일 1억 2000만 원에 매매계약을 체결해, 7월 18일 1억 7500만 원 전세계약을 맺었다.”

“경북 경주시 용강동에서는 두산위브 트레지움 84㎡(18층)의 전세가 지난 6월 13일 4억 1000만 원에 나갔는데, 이는 나흘전인 같은 달 9일 3억 502만 원에 매매계약을 맺었던 물건이다. 전세가격이 매매가격보다 무려 1억 498만 원이나 비싸게 책정된 셈이다.”

먼저 팩트체크를 하고 시작해 보자. 깡통전세는 전세가격이 매매가격보다 높을 때 발생한다. 깡통전세로 규정하는 경우는 두 가지다. 하나는 실제 전세가격이 매매가격보다 높을 때, 다른 하나는 전세가격과 해당 부동산의 대출금액을 합한 금액이 매매가격을 초과할 때 통상적으로 깡통전세라 평가한다. 이번 기사에서 소개된 사례는 전자다. 후자보다 상황이 더 안 좋은 경우다.

전자의 깡통전세가 발생하는 경우는 매매가와 전세가가 애초부터 큰 차이가 없는 경우다. 전세가는 실거주 가치다. 매매가와 전세가가 차이가 없다는 건 실거주 가치만 있는 경우다. 일반적인 아파트의 경우 매매가가 전세가보다 더 높다. 매매가가 전세가보다 더 높은 이유는 미래가치가 있기 때문이다. 미래가치에는 물가인상분에 대한 부분과 호재로 인한 수요 증가 반영분이 포함되어 있다. 그래서 통상적으로 매매가가 전세가 대비 높은 것이다.

하지만 전세가와 매매가가 유사한 경우는 말 그대로 미래가치보다는 사용가치만이 있을 가능성이 높다. 아파트는 가족 단위로 거주를 한다. 전용 59㎡(분양 면적 24평형 전후) 이상인 경우가 대부분이다. 그 이하일 경우는 1~2명만 거주하는 경우다. 이 경우는 통상 자가로 거주하기보다는 단기 임차로 거주하는 경우가 많다. 대부분 월세 수요다. 그래서 초소형 주택이나 다세대·빌라·오피스텔에는 임차 거주가 많다. 매수하는 경우는 월세 목적의 투자 수요다. 시세차익보다는 대부분 월세 수익 목적이다.

간혹 매매가가 상승하는 경우도 있다. 매물보다 매수 수요가 많을 때다. 그때는 매매가가 상승한다. 수요가 폭발적으로 증가하는 경우에는 매매가가 큰 폭으로 상승하기도 한다. 하지만 이때 주목해야 할 것은 전세가다. 매매가는 상승해도 전세가는 상승하지 않는 경우가 대부분이다.

만약 투자 수요자라면 가장 조심해야 하는 타이밍이다. 왜냐하면 전세가가 오르지 않는다면 실수요가 증가하지 않을 경우이고 매매가 상승은 투자자가 몰릴 때만 상승하는, 즉 단기 상승일 가능성이 높기 때문이다. 단기 상승은 투자 수요가 빠지면 바로 조정이 발생할 수 있다. 이 경우 깡통전세가 발생한다.

여기까지의 설명을 듣고 해당 기사의 사례들을 다시 보자. 강동구 길동 2건은 모두 초소형 부동산이고, 서초구는 초소형 오피스텔이다. 인천 부평구 역시 초소형 사례다. 아마도 위에서 설명한 이유에 해당될 것이다.

그렇다면 시흥시 전용 80㎡과 경주시 84㎡ 깡통전세 사례는 어떻게 이해해야 할까? 정상적인 아파트의 경우는 수급을 봐야 한다. 수요 대비 공급이 많으면 어김없이 조정이 된다. 최근 몇 년 동안 시흥시와 경주시에는 신규 아파트 공급이 많았다. 아마도 주변에 신규 아파트가 새로 입주를 할 때마다 조정됐을 가능성이 높다. 특히 신도시의 경우 기존 원주민 수요가 없기 때문에 무조건 외지에서 수요를 끌어와야 한다. 외지에서 수요를 끌어올 수 없는 조건에서 신규 아파트가 입주하면 무조건 조정이 될 수밖에 없다. 시흥시와 경주시는 그런 경우다.

깡통전세가 될 만한 지역과 단지들은 이미 정해져 있었다는 것이다. 실거주 목적에도 이 정도 상식은 알고 접근해야 한다. 당연히 투자자라면 매수 전에 더 꼼꼼하게 사전 수요 조사를 해야 한다.

깡통전세 걱정을 할 필요 없는 주택이 있을까? 당연히 있다. 대단히 많다. 서울 강남구, 서초구, 용산구 소재 전용 59㎡ 이상 아파트들은 깡통전세 우려가 없다. 왜냐하면 대부분 전세가율이 50% 미만이니까. 미래가치가 높은 아파트들은 전세가율이 낮다는 것을 절대 잊지 말자. 투자 금액이 낮으면 그만큼 리스크가 높다는 것도 잊어서는 안될 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.