[부동산 인사이트] 윤석열 정부의 8.16 대책, 문재인 정부와 무엇이 달라졌나

[비즈한국] 국토교통부는 8월 16일 향후 5년 공급 계획과, 민간의 활력 제고, 공공의 지원, 주택품질 제고 등 국민 삶의 질 개선을 위한 ‘국민 주거안정 실현방안’을 관계부처 합동으로 발표했다. 무주택 서민 등의 내 집 마련과 주거 상향 수요에 부응할 수 있도록, 우수 입지에 양질의 주택을 충분히 공급해 주택 시장의 근본적 안정 기반을 마련할 수 있는 과제들을 발표했다.

원희룡 국토교통부 장관이 16일 오전 정부서울청사 브리핑실에서 국민주거안정 실현방안인 주택공급계획을 발표하고 있다. 사진=국토교통부

그동안 여러 공급 대책들이 제시됐음에도 불구하고 과도한 규제 등으로 도심 등 선호 입지 공급이 위축되며 집값이 부담하기 어려운 수준으로 급등했으며, 이로 인해 청년층, 무주택자 등의 주거 불안이 심화되고, 취약 계층 등의 주거 위기가 여전하다는 의견 등을 감안해, 기존과는 차별화된 정책을 마련하는데 중점을 두었다고 한다.

단편적인 가격 불안 대응책이 아닌, 안정적 공급 기반을 통한 근본적 시장안정 기반 구축, 주거환경 및 품질개선, 재난 예방 등까지 포함한 국민 주거안정 실현을 위한 정책으로 다음 정책들을 발표했다.

가장 눈에 띠는 정책은 도심 공급 확대 방안이다. 이전 정부의 정책을 전면으로 뒤집는 정책이기 때문이다. 주택시장 안정과 주거환경 개선 등을 위해서는 선호도 높은 도심에서 양질의 주택이 충분히 공급돼야 하나, 그간 과도한 규제 등으로 도심 공급의 핵심인 민간 정비사업이 크게 위축돼 왔다고 이전 정부의 정책을 비판했다.

이번 8.16 대책을 통해 도심에서 신축주택 공급이 원활히 이루어질 수 있도록 재개발, 재건축 등 민간 정비사업을 정상화하고, 민간의 창의성을 활용한 도심개발 모델을 신규 도입해 활성화 하겠다고 한다. 지난 정부는 노골적으로 재건축 진행을 하지 않았었다. 이를 비정상으로 규정하고 지금부터는 재개발, 재건축 사업을 정상화로 되돌려 놓겠다는 것이다.

먼저 신규 정비구역 지정을 촉진한다. 그간 신규 정비구역 지정이 감소(2012~2016년 전국 연 58.6곳→2017~2021년 연 34.6곳)하고, 서울은 기존 구역 해제(2012~2021 410곳 해제)도 가속화 돼 도심 핵심 입지에 양질의 공급이 축소됐었다.

그동안 공급 못했던 것을 회복하기 위해, 향후 5년(2023~2027) 동안 지자체와의 협력강화, 제도개선 등을 통해 전국에서 22만호(2018~2022년 12.8만 호보다 70%이상 많은 수준) 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다.

서울에서는 신속통합기획(정비계획 가이드라인 사전 제시를 통해 구역지정 소요기간을 5년에서 2년으로 단축) 방식으로 10만 호를, 경기·인천에서는 역세권, 노후 주거지 등에 4만 호를 지정하며, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만 호 규모의 신규 정비구역을 지정해 갈 계획이다.

두 번째로 재건축부담금을 감면한다. 재건축부담금은 2006년 도입 이후 미실현 이득에 대한 법정 논쟁(헌재 합헌 결정, 2019년)과 재건축 정상화를 위해 수차례 유예돼 왔었다. 2018년 재시행 이후 올해 첫 부과가 시작되나, 최근 집값이 크게 오르면서, 첫 도입된 2006년 이후 한 번도 변경되지 않은 현행 부과기준으로는 수도권은 물론 지방에서조차 과도한 부담금이 예상된다.

재건축사업은 택지가 부족한 도심에서 양질의 임대주택과 저렴한 분양주택을 공급하는 주요한 수단이다. 적정선을 넘어선 과도한 부담금은 도심 주택 공급 위축으로 이어지고, 이는 조합원 부담뿐만 아니라 도심에서 임대주택과 일반분양을 기다리는 다수의 국민 불편으로 이어지고 있다. 이에, 현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 할 계획이라고 한다.

세 번째로 안전진단 제도를 개선한다. 안전진단 규제가 2018년 3월부터 강화된 이후, 신규 재건축이 과도하게 어려워져 도심 공급 기반이 약화되고 있으며, 주거환경 개선 및 주거상향 수요 등에도 원활히 부응하지 못하고 있다(서울 안전진단 통과: 개정 전 3년 56곳→개정 후 3년 5곳).

앞으로는 구조안전성 비중을 합리적인 수준으로 조정해 재건축 사업의 문턱을 낮추는 한편, 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 하고, 의무적으로 받아 왔던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행한다고 한다.

8.16 대책에 대한 불만을 제기하는 입장을 정리하면, 이전 정부의 정책을 비판만 했지 그게 달라진 것이 없다는 것이다. 규제로 실패한 부동산은 완화로 해야 정상화가 되지 않겠냐는 것이다. 이번 정책에 구체적인 실행 방안이 포함돼 있지 않은 것은 사실이다. 하지만 이전 정부처럼 노골적으로 재건축을 금지했던 것을 이제 정상적인 방법으로 추진할 수 있게 한 것만으로도 진일보 했다고 생각된다. 9월부터 구체적인 실행 방안들이 추가 발표된다고 한다.

도심 내 신규 아파트 수요는 계속 증가하고 있다. 이미 5년이라는 시간을 낭비했다. 5년이라는 시간을 메우려면 특별한 가속 정책이 필요하다. 9월부터 나올 정책에는 촉진책들이 포함됐으면 좋겠다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com