[비즈한국] 국토교통부는 ‘국민 주거안정 실현방안(8.16)’의 후속조치로 12월 8일 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는 절차로서, 2015년 5월 ‘주거환경 중심 평가 안전진단(주거환경, 설비노후도, 구조안전성, 비용분석을 평가)’을 도입해 주거환경에 대한 평가를 해왔었다.

하지만, 2018년 3월 안전진단 평가 시 구조 안전성 비중을 20%에서 50%로 지나치게 높게 상향해 이후 안전진단 통과 건수가 급감해 도심 내 양질의 주택공급 기반이 크게 위축되고 있어 새아파트 공급이 시급한 구도심의 공급 부족 사태를 야기해 재건축 시장의 시세가 크게 상승하는 부작용을 낳았다.

이러한 문제점을 해소하기 위해 대선 공약, 8.16 주거안정 실현방안 등에 안전진단 기준 개선 방향을 제시했으며, 이번에 개선방안을 발표한 것이다.

개선방안은 주거수준 향상에 대응하고자 한 ‘주거환경 중심 평가 안전 진단’제도 취지에 맞는 기준을 마련하고, 안전진단 기준이 인위적인 재건축 규제수단으로 활용되지 않도록 하는 데에 중점을 두었다고 한다.

이번 방안 중 개정된 평가항목 배점 비중인 구조 안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용편익 10% 이라는 조건과 조건부 재건축 범위(45~55점)를 적용하게 되면, 안전진단 통과 단지가 크게 확대될 것으로 예상된다.

구체적으로 예를 들어보자 2018년 3월 이후 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 단지 46개 중 54.3%인 25개는 ‘유지보수’ 판정으로 재건축이 어렵고, 45.7%인 21개만이 ‘조건부 재건축’ 판정을 받아 재건축이 가능했다. 하지만 개선된 2개 기준을 모두 적용하면, ‘유지보수’ 판정이 23.9%인 11개로 크게 줄고, 26.1%인 12개가 ‘재건축’ 판정을 받고, 50%인 23개 단지가 ‘조건부 재건축’ 판정을 받을 수 있게 된다.

이번 개선방안의 핵심인 평가항목 배점 비중, 조건부 재건축 범위, 적정성 검토 등의 개정규정은 현재 안전진단을 수행 중인 단지에 모두 적용해, 제도 개선 취지가 폭넓게 인정될 수 있도록 할 예정이다. 이에 따라, 현행 규정의 적용을 받아 조건부재건축에 해당해 공공기관 적정성 의무 검토 대상이지만 아직 적정성 검토를 완료하지 못한 단지도 개정된 규정을 적용받게 된다.

결국 조정된 평가항목 배점 비중과 조건부 재건축 범위를 적용해, ‘재건축’, ‘조건부 재건축’을 다시 판정하고, ‘조건부 재건축’에 해당하면 지자체 기본사항 검토 절차를 거쳐 해당 지자체가 판단해 적정성 검토를 요청하는 경우에 한정해 공공기관 적정성 검토를 계속 진행하게 되는 것이다.

재건축 안전진단 합리화 방안 내용은 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)’ 개정사항, 즉 국토부장관의 재건축 시기조정 권한 규정 등은 법률 개정사항으로, 12월 중 행정예고를 거쳐 1월 중 조속하게 시행될 수 있도록 진행할 예정이다. 

이번 개선안으로 1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 2022년 11월 착수해 2023년 2월 발의 예정인 ‘1기 신도시 특별법(안)’에 추가적인 제도개선 방안 등을 별도로 담을 예정이다.

이번 개선방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 정상화하는 것이라 평가할 수 있다. 이번 개선안으로 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민의 주거여건을 개선하는 데에 큰 효과가 있기를 기대한다. 

그동안 재건축 정상화의 속도를 임의적으로 막고 있던 3개 제도가 있었다. 초기에는 안전진단 규제였고, 중기에는 초과이익환수제도였고, 후기에는 분양가상한제였다. 

이번 개선안이 시행되면 그동안 재건축 인허가 문제를 임의로 막고 있었던 형식적인 안전진단 장벽은 없어질 가능성이 높아졌다. 하지만 여전히 초과이익환수제도와 분양가상한제가 남아있다. 이 남은 2개의 규제 안도 순차적으로 개선될 것으로 보인다. 

도심은 정비사업 말고도 신규 주택을 공급할 방법이 없다. 부디 꾸준한 공급으로 안정적인 주거 시장이 되기 진심으로 기원한다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘인천 부동산의 미래(2022), ​‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com

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