[비즈한국] 지난해 집값 상승률이 9년 만에 최고치를 기록했다. 한국부동산원은 ‘2020년 12월 전국주택가격동향 보고서’를 통해 지난해 전국 집값 상승률을 5.36%로 집계했다. –0.36%였던 2019년 대비 5.72%p나 올랐고, 2011년(6.14%) 이후 가장 높다. 문재인 정부는 약 4년간 24개의 부동산 정책을 쏟아내며 집값 잡기에 나섰지만 번번이 실패해 무주택자의 불안감은 높아지고 있다.

#한국부동산원 “올해 부동산 시장, 지난해와 큰 차이 없을 것”

한국부동산원 전망을 통해 시장 상황을 예측하던 것도 올해는 불가능하다. 한국부동산원은 사회적 거리두기로 부동산 전망 발표 대면 브리핑이 어려워지자 올해는 발표를 하지 않기로 결정했다. 한국부동산원 관계자는 “서면이나 온라인으로 전망을 발표하는 데 한계가 있어 대면 브리핑으로 해온 게 원칙”이라며 “올해는 브리핑이 어려운 상황이라 전망 발표를 하지 않는다”고 답했다.

다만 올해 부동산 시장이 지난해와 큰 차이가 없을 것이란 견해를 조심스럽게 내비쳤다. 한국부동산원 관계자는 “금리가 인하되면 시장의 투자수익률이 낮아져 우량 자산이나 상품에 몰리게 된다. 부동산은 기회비용이 크다 보니 많은 사람이 주목하게 되고, 더불어 주택 시장의 가격 상승이 일어날 수밖에 없다”며 “올해 시장 전망을 내부적으로 완벽히 준비하지는 않았지만 작년의 상황과 비교해 큰 변화는 없지 않을까 예상한다”고 말했다. 

#부동산 전문가들, 상반기 상승은 이견 없어, 하반기 예측은 달라

부동산 전문가의 의견도 크게 다르지 않다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 올해 집값 및 전셋값이 10% 내외로 상승할 것이라 예측했다. 이 연구원은 “집값 상승에 대한 군중심리가 확고한 데 비해 하락 요인은 미미하다”며 “정부가 주택 공급을 늘리겠다는 정책 등으로 시장의 심리적 안정을 유도해도 효과가 나타나기 어렵다”고 분석했다. 

김학렬 스마트튜브 부동산조사 연구소장 역시 올해 집값이 하락할 특별한 요인이 없는 만큼 상승세가 이어질 거라 예상했다. 김 소장은 “평균적인 시장의 상승률이 있다는 얘기다. 모든 아파트의 가격이 오른다는 의미는 아니다”라며 “중저가 아파트를 중심으로 가격 상승이 예측된다”고 설명했다. 

김 소장은 올해 부동산 시장의 변수로는 20대 대선을 꼽았다. 2022년 3월 9일로 예정된 20대 대선을 앞두고 정치권에서 앞다퉈 부동산 시장의 보완 정책 등을 내놓을 것으로 분석했기 때문이다. 김 소장은 “규제로 시장을 잡을 수 없다는 것을 알고 있기 때문에 핀셋 정책 등의 시장 완화 대책이 나오지 않을까 예상한다”고 말했다. 

함영진 직방 데이터랩장은 지난해와 비슷한 시장 상황을 예측했다. 함 랩장은 “과세 및 대출 강화로 서울 강남권 일부는 주춤하지만 서울 외곽 및 강북, 경기도, 인천 등은 전세가 상승과 실수요자의 중저가 주택 구입 현상이 나타날 수 있다”고 전했다. 지방의 경우에는 세종, 울산, 대전, 광주 등 입주 물량이 많지 않아 전세가 상승이 동반되는 지역에서 매매가 상승이 예상된다는 의견이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “상승과 하락을 반복하겠지만 평균적으로 봤을 때 약 2~3% 소폭 상승할 것”으로 시장 상황을 바라봤다. 심 교수는 “공급 물량 부족과 전세난 등으로 전반적인 상승폭을 보일 거라 예상하지만 거시경제 위축, 정부 규제 등으로 가격 하방이 오기도 할 것”이라 전망했다. 

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수의 의견은 조금 다르다. 상반기에는 소폭 상승이 있을 수 있지만 하반기에는 하향 추세로 돌아설 것이라는 의견이다. 한 교수는 “공급 부족으로 시장 가격이 상승한다지만 이는 다소 부풀려진 내용이다. 실제 부동산 시장에 공급 문제는 크지 않은데 여기에 단기임대사업자의 양도세 중과 등으로 매물이 나오고, 3기 신도시 사전분양으로 수요자들의 심리가 안정되면 하반기에는 가격 하락이 올 것”이라 바라봤다.

#청약 노려라, 안 되면 구축 매매라도 고려

서울을 비롯해 수도권에 주택 매수를 계획 중이라면 올해를 넘기지 않는 것이 좋다는 게 전문가들의 의견이다. 청약이 안 된다면 구축 매매라도 추천하는 분위기다. 이은형 책임연구원은 “이것저것 재지 말고 내 집 마련을 해야 하는 시기”라며 “청약 가점이 낮다면 기존 매매시장의 아파트를 매입하는 것도 적절한 선택이다. 아파트를 기준으로 볼 때 서울은 구매자의 경제력이 되는 범위에서 어디를 사도 나쁘지 않다”고 분석했다. 

김학렬 소장은 “지난해 밀린 분양 물량이 올해 초부터 쏟아져 나올 것이다. 청약 가점이 낮은 경우라면 출퇴근이 가능한 지역의 구축을 매매하는 방식도 있지만 가장 좋은 것은 청약을 노리는 것”이라고 말했다. 부동산114에 따르면 1분기 분양 물량은 11만 3429가구로 지난해 같은 기간 물량인 3만 2685가구의 약 3배에 달한다. 

한문도 교수와 함영진 랩장도 같은 의견이다. 한 교수는 “3기 신도시 사전분양이 하반기에 나온다. 일반 시장가에 비해 20~40% 저렴할 것이란 예상”이라며 “사실상 대출 규제도 풀기 어려운 상황이니 3기 신도시 청약을 기다리는 게 좋다”고 전했다. 함 랩장은 “3기 신도시 사전 청약 물량과 수도권 유망 정비사업지의 일반분양 물량이 유망할 전망이다. 하지만 무리한 대출은 금물이다. 전세금 정도 보유한 매수자 위주로 주택시장에 접근하는 게 현명하다”고 조언했다. 

심교언 교수는 수도권이라면 올해 매수를, 그 외 지역은 전략적 접근이 필요하다고 말한다. 그는 “청약 시장을 노릴 것이 아니라면 서울과 가까운 수도권 매매를 추천한다. 대도시라면 매매도 나쁘지 않다”면서 “만약 그 외 지역 매수를 생각하고 있다면 급하게 살 게 아니라 눈치 보며 기다려야 한다. 시장 가격이 오르락내리락 할 수 있다”고 전망했다. ​ 

박해나 기자 phn0905@bizhankook.com

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