[부동산 인사이트] 미분양 주택 감소세, 무작정 상승 신호로 볼 수 없는 이유

[비즈한국] 2021년 7월 말 기준 전국의 미분양 주택이 총 1만 5198호로 집계됐으며, 전월 1만 6289호 대비 6.7% 수준인 1091호가 감소했다고 국토교통부에서 발표했다. 2020년 7월 미분양주택의 수는 2만 8883호에서 2020년 11월 2만 3620호, 2021년 3월 1만 5270호, 2021년 7월 현재 1만 5198호가 2018년 12월 이후 지속적으로 감소하고 있다.

전국 미분양 주택은 2018년 12월 이후 지속적으로 감소하고 있다. 사진은 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=연합뉴스

수도권 지역 미분양 물량은 7월 현재 총 1381호로 전월 1666호 대비 17.1%(285호) 감소했으며, 2020년 7월 3145호 대비 무려 56.1%가 감소한 것이다.

지방 미분양 물량은 현재 1만 3817호로 전월 1만 4623호 대비 5.5%(806호) 감소했으며, 전년 7월(2만 5738호) 대비 46.3% 감소했다.

아울러 악성 미분양이라고 할 수 있는 준공 후 미분양은 7현 현재 총 8558호로 전월(9008호) 대비 5.0%(450호) 감소한 수치이며, 전년(2020년 7월) 물량이 1만 8560호였으니 무려 53.9%가 감소한 것이다.

지역별로 미분양 현황을 살펴보면 서울, 경기, 부산, 광주, 대전, 울산, 강원, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주의 미분양이 지속적으로 감소하는 반면, 인천, 대구, 충북의 미분양은 다소 증가했다. 단순 미분양의 경우 준공 전에 분양이 완료되는 경우가 꽤 많다. 따라서 단순 미분양과 함께 악성 미분양 현황을 함께 분석해야 현재 지역별 부동산 현황을 정확히 평가 할 수 있다.

지역별 준공 후 미분양 현황을 보면 현재 가장 많은 악성 미분양이 누적된 곳은 1529호의 경상남도다. 이어 경상북도 1342호, 충청남도 1117호, 제주도 843호 등의 순이다. 물론 감소 추세다.

미분양 물량이 감소하고 있다는 것은 수요 대비 공급이 적다는 의미다. 결국 이 지역들은 아파트 시세가 상승하고 있을 가능성이 높다. 반면 미분양 물량이 증가하는 지역들은 아파트 시세 상승이 둔화되거나 조정될 가능성이 높다.

2021년 8월 17개 광역 지자체 아파트 상승률과 순위다. 제주도의 상승률이 가장 높다. 제주도는 악성 미분양 물량이 전국 4위다. 인구 규모를 고려하면 압도적인 1위권이다. 반면 세종시는 일반 미분양은커녕 악성 미분양도 단 1세대가 없다. 그런데 현재 유일한 시세 하락 지역이다. 이것을 어떻게 해석해야 할까?

제주도의 상승에는 특별 이슈로 인한 단기적 상승은 아니었는지, 세종시의 하락에는 2020년 폭발적인 시세 상승 후의 단기적인 조정 국면은 아니었는지 검토해 볼 필요가 있다.

한두 가지 지표로 시장을 정확히 전망할 수는 없다. 하지만 미분양 통계는 시장을 객관적으로 분석하는 가장 좋은 도구다. 현재 미분양 통계에서 대한민국 부동산 시장의 하락을 예상할 만한 지역은 보이지 않는다. 하지만 광역이 아닌 시군구, 읍면동 단지별 평가에서는 지역 평균과 다른 방향성이 나올 수 있다는 것은 잊지 말아야 할 것이다.

특히 준공 후 미분양 물량에 대해서는 반드시 체크를 해야 한다. 시세 상황과는 다른 결과가 나올 수 있기 때문이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com