[부동산 인사이트] 오피스텔 공급 확대? 주상복합 지으면 안 되나

[비즈한국] 9월 9일 국토교통부는 제2차 공급기관 간담회를 개최해 주택공급 관련 현장의 애로사항 해소 및 공급 속도 제고 방안 등을 논의했다고 한다. 간담회 당시 업계는 도심 내 선호 주거형태인 오피스텔, 도시형 생활주택 공급 활성화를 위해 바닥 난방제한, 공간구성 등 건축 규제 완화와 함께 세제·기금융자 등 지원 강화를 건의했고, 아파트 공급과 관련해서는 시세 산정기준 등 HUG 고분양가 심사 기준의 합리성 보완, 지자체별 분양가 상한제 심사 운영기준 등이 상이한 점 등의 개선을 요청했다고 한다. 그 요청 결과를 즉시 반영해 9월 15일 두 가지 개선안을 마련했다. 바로 도심주택공급 확대 방안과 아파트 공급 속도 제고 방안이다.

노형욱 국토교통부 장관이 9일 오후 서울 여의도 대한주택건설협회에서 열린 제2차 주택공급기관 간담회에서 발언하고 있다. 사진=국토교통부

먼저 도심 주택공급 확대 관련 내용들을 살펴보자.

도시형 생활주택, 오피스텔 등은 4차 산업혁명, 언택트 시대가 도래하면서 주거와 업무 공간이 융합되는 등의 생활패턴 변화로 다변화된 주거 수요를 충족시키면서, 상대적으로 젊은 층, 1~2인 가구 등이 주로 거주하는 주거 유형이다. 더욱이, 도시형 생활주택 등은 도심 내 자투리땅을 활용해 단기간 내 공급이 가능하므로, 주택 수급상황 개선 및 전세시장 안정에도 기여 가능할 것으로 기대하며 수급 문제가 있을 때마다 공급을 확대했던 유형이기도 하다. 도시지역에 건설하는 300세대 미만의 국민주택 규모의 주택(원룸형, 단지형 다세대‧연립)이기 때문이다.

이번 정부 방안에 도심 주택공급 활성화를 위해 이러한 도시형 생활주택, 오피스텔 등 건축 규제 완화와 세제 및 자금 지원 확대 등을 추진하겠다고 발표했다.

지금까지 도시형생활주택은 부지확보가 어려운 도심에도 공급이 가능토록 건축 규제 등이 완화돼 있으나, 좁은 면적 등으로 선호도가 감소하는 추세였다. 특히 원룸형은 좁은 면적(50㎡ 이하) 및 공간구성 제약(침실 1+거실 1)으로 2~3인 가구 등 도심 중소형 주택 수요에 효과적으로 대응하기에 한계가 있었기 때문이다.

이번 건축 규제 완화 방안에는 향후 도심 내 우수 입지에 2~3인 가구도 쾌적하게 거주 가능한 중소형 평형 주거공간 공급이 확대 될 수 있도록 ‘원룸형’ 도시형 생활주택을 ‘소형’으로 개편해 허용면적을 가족형 평형인 전용 60㎡까지 확대하고, 공간구성도 당초 2개에서 최대 4개(침실 3+거실 1 등)까지 완화하는 안을 포함했다. 다만, 공간구성 완화 세대는 전체 세대의 3분의 1 이하로 제한해 부대시설 과부하를 방지하겠다는 단서 조항을 달았다.

또한 오피스텔은 건축법 상 업무시설로 분류되나, 주거기능을 일부 인정해 전용 85㎡ 이하인 경우만 바닥난방 설치를 허용하고 있다. 다만, 오피스텔은 발코니 설치 및 확장이 불가해 동일 전용면적 아파트에 비해 실사용 면적이 작아, 3~4인 가구가 거주하기에는 한계가 있었다.

이에, 오피스텔 내 바닥난방 설치가 허용되는 면적 기준을 기존 전용 85㎡에서 3~4인 가구가 선호하는 아파트 전용면적 85㎡과 유사한 실사용 면적인 전용 120㎡까지 확대해, 도심 내 중대형 오피스텔 공급을 촉진하는 안을 포함했다.

두 번째 아파트 공급 속도 제고 관련 방안이다.

3기 신도시 및 도심 공급대책(5.6대책, 8.4대책, 2.4대책) 등으로 향후 10년간 획기적 물량의 주택 공급을 목표로, 정부는 주택 건설에 소요되는 절대 기간을 감안해 사전청약 확대 등 공급 조기화를 지원하겠다는 안이다. 여기에 HUG 고분양가 심사, 분양가 상한제, 통합 심의 등과 관련한 건의 사항을 토대로 사업시행자의 예측 가능성을 제고하고 공급 속도도 높이는 방향으로 제도를 정비하겠다는 안도 포함했다.

현재 지자체가 주택건설 사업과 관련 있는 건축, 경관, 교통 등 각종 인·허가 사항을 한 번에 심의할 수 있는 통합심의 제도가 존재하나, 임의규정으로 적극적인 활용에 한계가 있었다. 실제 지난 5년 간 통합심의 제도를 활용한 지자체는 전체의 16% 수준(228 건 중 37건)에 불과했다고 한다.

앞으로는 사업주체가 통합심의를 신청하는 경우, 해당 지자체는 특별한 사유가 없는 한 원칙적으로 통합심의를 의무 시행하도록 해 인·허가 소요기간을 획기적으로 단축하겠다는 것이다. 통상 단계별로 9개월 이상 소요되는 기간을 2개월 전후로 축소시키겠다는 것이다.

아울러 지난 2월 HUG 고분양가 관리제도 심사기준 전면 개편 이후에도 업계 등에서 분양가 산정 기준 등에 대한 합리성 보완 등 개선요구가 지속됐었다. 수도권·광역시 등에서 최근 분양·준공된 사업장이 없는 경우 비교사업장이 부족해 고분양가 심사 가격이 시장 상황과는 맞지 않는다는 지점이 많았기 때문이다.

이에, 단지규모 및 브랜드 등이 유사한 인근 사업장 시세 반영, 세부 심사기준 공개 등 제도 운영과정의 합리성과 투명성을 강화하는 개선방안을 마련하겠다는 것이다.

분양가상한제 개선안도 포함됐다. 지역의 분양가는 해당 시·군·구 분양가 심사위원회에서 심사 중이나, 지자체마다 분양가 인정 항목, 심사 방식 등이 각기 달라 예측 가능성이 떨어진다는 지적이 있었다. 이에, 분양가에 대한 예측 가능성을 높일 수 있도록 분양가 심의 기준을 구체화하는 심사 기준을 마련하겠다는 것이다.

김영한 국토교통부 주택정책관이 15일 오전 세종시 정부세종청사에서 열린 제19차 위클리 주택공급 브리핑을 통해 도시형생활주택·오피스텔 규제 개선 및 자금·세제 지원 강화와 관련해 설명하고 있다. 사진=연합뉴스

단기 공급을 위한 민간의 의견을 청취하는 노력도 좋고, 바로 정책에 반영하겠다는 의지도 좋다. 하지만 무언가 이상하다. 현재 시장을 제대로 파악을 했는지 의심스럽고, 이번 개선안으로 시장의 니즈를 해소할 수 있을지 의문이다.

먼저 도심 주택공급 확대 관련 제안 등에 대한 피드백이다. 왜 이미 이전의 두 정부에서 실패한 주거모델로 평가받는 도시형 생활주택을 다시 들고 나왔느냐는 것이다. 도시형 생활주택은 1인 가구를 위한 주택이다. 2~3인 가구부터는 불편하다. 무엇보다 주차 시설이 없고, 커뮤니티 시설이 전혀 없다. 고시원이나 원룸 다세대 시설과 같다. 수요가 빠지는 상품이다. 최근 공실도 많다. 굳이 시장에서 희망하는 주택은 2~4인이 거주할 아파트다. 미스 매칭이다.

주거형 오피스텔을 왜 양성하려는지도 모르겠다. 오피스텔은 오피스 역할이 메인이다. 주거형 오피스텔을 양성할 거라면 차라리 그 입지에 주상복합 아파트를 허락하면 된다. 왜 아파트는 안 되고 주거형 오피스텔은 되는지 이해가 되지 않는다. 용도지역이 문제라면 특별법을 만들어 주거형 오피스텔이 아닌 그냥 아파트를 건축할 수 있게 해주면 된다. 왜 아파트가 필요한 시장을 오피스텔이라는 변칙 상품으로 대체하려는지 모르겠다.

두 번째, 아파트 공급 속도 제고 관련 방안에 대한 피드백이다. 그냥 해 주면 된다. 공공에서 할 때 패스트트랙으로 해주고 용적률을 완화해 사업성을 높여 주겠다는 것을 민간에서 진행할 때도 해주면 된다. 왜 공공이 하면 되고, 민간이 하면 못하게 할까?

늘 그 자리에 있는 그 핵심을 피해가려는 태도로밖에 안 보인다. 결국 이번 정부 내에서는 하지 않겠다는 의미로 밖에 해석이 안 된다.

2022년 3월에 대선이 있다. 5월이면 새로운 정부가 들어선다. 8개월 동안 정말 할 수 있는 것들을 하자. 단기 공급은 이젠 정말 할 수는 없다. 물리적인 시간이 안 된다. 시장에 매물을 만들자. 다주택자 양도세 일반 과세, 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 폐지 등 할 수 있는 것을 하자. 이제 정말 그 방법 밖에 없다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com