[부동산 인사이트] '한국판 맨해튼' 나오나…'도시계획 혁신 방안' 살펴보니

[비즈한국] 국토교통부는 1월 6일 도시계획 혁신 방안을 발표했다. 지금까지 도시계획 체계는 주거·상업·공업 등 토지의 용도와 용적률·건폐율 등 밀도를 엄격하게 구분해 운용하고 있다. 하지만 4차 산업혁명, 디지털 전환 등 경제사회구조 변화로 인해 직주 근접, 고밀·복합 개발 등 새로운 공간전략이 요구되고 있어 도시계획 체계를 개편하겠다는 것이 주요 내용이다.

이번에 발표된 도시계획 혁신 방안의 주요 내용은 융복합 도시공간 조성을 위해 3가지 종류의 공간혁신 구역을 도입하는 것이다.

대한민국에도 미국 뉴욕 맨해튼 같은 세계적인 도시로 다양한 부가가치를 만들어 내길 진심으로 희망한다.

첫째, 도시혁신구역이다. 경직적인 현행 도시계획으로는 민간의 창의적인 계획 수립과 융복합이 필요한 대규모 프로젝트 추진에 한계가 있어 지자체와 민간이 도시규제 제약 없이 창의적인 개발이 가능하도록 입지규제최소구역을 전면 개편해 ‘도시혁신구역(한국형 화이트 존(White Zone))’을 도입한다는 것이다.

도시혁신구역은 도시 내 혁신적인 공간 조성이 필요한 곳에 기존 도시계획 체계를 벗어나 토지·건축의 용도 제한을 두지 않고, 용적률과 건폐율 등을 자유롭게 지자체가 정할 수 있게 한다. 이를 통해 철도정비창 부지 등 민간이 선호하는 도심 내 유휴부지에 업무, 호텔, 주거, 병원, 공원 등의 다양한 시설이 고밀 융복 되는 개발사업이 활성화될 것이다.

둘째, 복합용도구역이다. 도시 관리 목적에 따라 주거·상업·공업지역 등 용도지역을 지정하고, 그에 맞게 설치 가능한 시설과 밀도를 각기 다르게 허용하고 있어, 주거지역 내 오피스, 융복합 신산업 단지 조성 등 시대상 반영에 한계가 있어 주거지역 내 상업시설 설치, 공업지역에 주거·상업시설 설치 등 기존 용도지역의 변경 없이도 다른 용도시설의 설치가 허용되는 ‘복합용도구역’을 도입한다는 것이다. 이를 통해 노후 공업단지, 쇠퇴 구도심 등을 주거·문화・업무 복합지역으로 점진적 전환해 직주근접 수요 등에 부응할 것이다.

셋째, 도시계획시설 입체복합구역이다. 체육시설, 대학교, 터미널 등 다중 이용 도시계획시설은 복합적인 공공서비스 수요 증가에도 불구하고 용적률·건폐율·입지 제한 등으로 인해 단일·평면적 활용에 그치고 있어 도시계획시설을 융복합 거점으로 활용하고 시설의 본래 기능도 고도화할 수 있도록 ‘도시계획시설 입체복합구역’을 도입한다는 것이다.

시설 복합화 또는 지하화 등을 추진할 경우 용도지역별로 설치가 제한된 종합의료시설, 유원지, 전시장 및 국제회의시설, 시장, 체육시설, 청소년수련시설 등 14개 도시계획시설도 설치를 허용하고, 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율을 1.5~2배까지 상향해줄 계획이라고 한다. 이를 통해 도시계획 시설을 입체적으로 복합화하고, 한정된 공간에 다양한 기반시설 확보도 가능할 것이다.

도시계획은 국토 이용의 제도적인 근간으로서 우리나라의 경제·사회 성장을 뒷받침해야 한다. 급변하는 경제·사회 환경에 맞춰 도시계획을 혁신함으로써 글로벌 도시 경쟁력을 높이고, 국민 삶의 질도 업그레이드해야 한다. 그렇게 하기 위해서는 기존에 주어진 틀에 박힌 도시개발에서 벗어나 도시계획에서 민간의 제안을 폭 넓게 허용하고, 대폭적인 규제완화를 통해 민간이 개발 역량을 최대로 발휘할 수 있어야 할 것이다.

얼마 전 2040 서울도시기본계획이 확정됐다. 국토교통부의 도시 계획 혁신 방안을 추진하기에 가장 이상적인 도시는 서울이다. 부디 국토교통부와 서울특별시가 협업해 시너지를 내어 멋진 도시 개발 작품으로 만들어 내길 기원한다. 그리해 대한민국에도 미국 뉴욕 맨해튼 같은 세계적인 도시로 다양한 부가가치를 만들어 내길 진심으로 희망한다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com