[부동산 인사이트] 미분양을 기회로 만드는 방법

[비즈한국] 국토교통부에서 2023년 12월 기준 주택 통계를 발표했다. 2023년 12월 말 기준 미분양 주택은 총 6만 2489호로 집계됐다. 이는 전월 5만 7925호 대비 4564호(7.9%) 증가한 수치다. 준공 후 미분양은 1만 857호로 전월 1만 465호 대비 392호(3.7%) 증가했다.

강력한 대출 규제와 금리 인상 등의 여파로 전국적으로 주택 거래절벽 현상이 계속되는 가운데 28일 서울의 한 공동주택에 분양 안내문이 붙어 있다. 사진=연합뉴스

2023년 12월말 기준 전국의 미분양 주택은 총 6만 2489호로 2023년 9월 5만 9806호, 10월 5만 8299호, 11월 5만 7925호로 점점 감소하는 추세였다. 하지만 12월 통계는 6만 2489호로 증가하게 된 것이다.

지역별로 보면 수도권은 1만 31호로 전월 6만 998호 대비 무려 43.3%가 증가했다. 구체적인 수치로 보면 3033호다. 지방은 5만 2458호로 전월 5만 927호 대비 3.0% 증가했다. 수치로 보면 1531호다. 규모별로 보면 85㎡ 초과 미분양은 8633호로 전월 7634호 대비 13.1% 증가했고, 85㎡ 이하는 5만 3856호로 전월 5만 291호 대비 7.1% 증가했다.

그렇다면 감소 추세이던 미분양 숫자가 왜 증가했는지 살펴보자. 수도권에서는 인천의 미분양이 크게 증가했고, 지방에서는 경상북도의 미분양이 크게 증가했다. 시군구 단위로 세부적으로 보자.

인천광역시 중에서는 서구의 미분양이 크게 증가했다. 2023년 11월 518호였었는데, 2023년 12월 1869호로 1361호가 증가했다. 어떤 단지가 미분양 단지로 추가됐는지 보자.

2023년 11월~2024년 1월 인천광역시 청약 단지들이다. 중구 1개, 미추홀구 1개, 계양구 1개, 서구 4개 단지가 분양했다. 서구에 미분양이 증가한 이유는 분양했거나 분양할 단지가 가장 많았기 때문이다. 입지, 상품, 가격에 대한 비교가 자연스럽게 일어날 수밖에 없었던 것이다.

서구에서 분양했던 두 단지의 분양가다. 입지, 상품의 차이가 있겠지만 같은 평형대 기준으로 보면 2억~3억 원 가격차이가 났다. 시세가 낮았던 단지는 엄청난 경쟁률로 완판이 됐고, 시세 높았던 단지는 미분양이 발생했다.

지방에서는 경상북도의 미분양 증가분이 많았다. 경상북도에서는 구미시의 미분양 증가가 컸다. 구미시의 미분양 증가도 같은 이유일 것이다. 구미시는 분양 물량이 많지 않았기 때문에 주변의 기축 아파트 시세 대비 경쟁력이 낮았을 것이다.

2024년 2월 현재, 부동산 시장은 침체돼 있다. 수도권은 미미한 거래라도 이어지고 있지만, 지방은 거래 자체가 없는 지역이 꽤 많다. 꼭 매도를 해야 하는 경우만 급매물로 거래가 이뤄지고 있다. 결국 지금은 가격이 가장 중요한 변수다. 청약 시장도 마찬가지다. 가격이 주변 아파트 대비, 혹은 유사한 시기에 분양하는 아파트 대비 분양가가 높다고 판단되면 미분양이 나는 것이다.

공급자 입장에서는 대단히 어려운 시장이 됐다. 건축 원가는 상승하는 가운데 소비자들의 가격에 대한 저항이 높아지고 있기 때문이다. 이 공급자와 소비자의 가격에 대한 시장의 맞춤이 발생하기 전까지는 거래량이 많지 않은 시장이 지속될 듯하다.

하지만 공급자들에게 어려운 이 시장이 소비자들에게는 좋은 기회가 될 수 있다고 생각한다. 원하는 가격대에 골라 살 수 있기 때문이다. 기회는 늘 오는 것이 아니다. 특히 현재의 가격은 지금이 최저가일 가능성이 매우 높다. 수요가 많은 아파트라면 특히 더 그럴 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

writer@bizhankook.com

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