[부동산 인사이트] 2026년 수도권 주택 시장, 공급 절벽이 몰고 올 파장

[비즈한국] 2026년은 수도권 주택 시장에 있어 역사적인 변곡점으로 기록될 것이다. 한국부동산원, 부동산R114, KB부동산 등의 종합 통계에 따르면, 서울의 아파트 입주 물량은 2025년 4만 6710가구에서 2026년 2만 4462가구로 47.6% 급감할 것으로 예상되며, 이는 통계 집계 이래 최저 수준이다. 경기도는 같은 기간 12만 9449세대에서 7만 3575세대로 43.2%, 인천은 36.9%의 동반 감소세를 보일 것으로 분석되었다. 수도권 전체 공급이 전례 없는 급감세를 보이는 가운데, 전문가들은 이를 단순한 주기적 감소가 아닌 ‘구조적 공급 절벽’으로 규정하고 있다.

이러한 현상은 단순히 건설사의 분양 축소나 민간의 주택 기피 현상에서 기인하지 않는다. 오히려 지난 수년간 누적되어 온 정부의 규제, 고금리에 따른 자금 경색, 부동산 정책의 방향 혼선, 그리고 인허가 절차 지연 등이 복합적으로 작용한 결과다.

#공급 감소의 본질적 원인

먼저 착공 물량 급감과 PF 위기다. 주택 공급을 논할 때 가장 먼저 언급되어야 할 지표는 ‘착공 물량’이다. 실제로 2022년 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장의 경색은 건설사의 자금 회전 구조를 붕괴시켰고, 이로 인해 착공을 앞둔 수많은 프로젝트가 멈춰 섰다. 2022년 수도권 아파트 착공 물량은 42.8만 호였으나, 2023년에는 33만 호로 무려 23% 감소했다. 주택 건설의 평균 소요 기간이 약 2~3년이라는 점을 감안하면, 이 충격파는 2025년부터 본격적으로 시장에 반영되기 시작해 2026년에는 최대 정점에 도달하게 된다.

재개발·재건축 사업의 병목도 문제다. 서울을 중심으로 정비사업이 활기를 되찾는 듯 보였지만, 현실은 녹록치 않다. 재건축 안전진단을 통과한 단지 수는 2019~2022년 연평균 2곳 수준에서 2023년 71곳으로 급증했지만, 실제 착공까지 평균 4.6년이 소요된다. 행정 절차와 주민 동의, 조합 설립, 시공사 선정 등의 과정이 복잡하게 얽혀 있어 착공까지 긴 시간이 소요되며, 이는 입주 물량으로 전환되는 시점이 늦어진다는 의미다. 2024년 상반기 기준, 서울 재개발 정비사업지 중 실착공에 들어간 비율은 고작 23%에 불과하다.

분양 시장의 불확실성과 고분양가 리스크도 존재한다. 건설사들이 분양을 꺼리는 또 다른 이유는 고분양가 규제와 미분양 우려 때문이다. 분양가 상한제가 존재하는 가운데 자재비와 인건비는 지속 상승하고 있고, 이에 따라 분양가가 높아질 수밖에 없다. 하지만 소비자의 구매력은 정체되어 있어, 고분양가는 곧바로 미분양으로 연결된다. 이러한 리스크를 감수하기보다는 분양을 미루거나 사업 자체를 보류하는 선택이 늘고 있다.

#2026년, ‘가격 상승의 분기점’ 될까?

신축 아파트 희소성 프리미엄 확대될 것이다. 수요자들의 선호는 여전히 ‘신축’에 집중되어 있다. 그런데 2026년 수도권 전체 신축 아파트 입주 물량은 2025년 대비 절반 수준으로 감소할 것으로 예상되며, 이에 따라 신축 아파트에 대한 프리미엄이 폭등할 가능성이 있다. 실제로 분당 금호어울림 그린파크는 2024년 45 대 1의 청약 경쟁률을 기록했으며, 강남권 일부 단지는 분양가 3.3㎡(1평) 당 1억 원을 돌파하며 시장 기대치를 상회하고 있다.

전세 시장의 구조적 불안정성이 확대될 것이다. 2026년 서울의 전세 수요는 약 23.5만 호에 이를 것으로 예상되지만, 입주 물량은 8.9만 호에 그칠 것으로 보인다. 이는 곧 약 14만 호의 수급 불균형을 의미하며, 전세가의 급등을 초래할 수 있다. 특히 전세 수요는 매년 일정하게 유지되거나 다주택자의 전세 공급 축소 등으로 인해 오히려 증가세를 보이는 반면, 공급은 줄어드는 추세다. 이로 인해 2024년부터 이어지는 전세가 상승세는 2026년 들어 더욱 가팔라질 수 있다.

중저가 주택 수요의 왜곡이 발생한다. 수도권 외곽 및 중저가 아파트에 대한 수요도 동반 상승할 수 있다. 2023년 노원구 상계주공6단지의 전세가는 한때 2억 4500만 원까지 하락했다가, 2024년 들어 반등하면서 수요자들이 다시 중저가 주택으로 몰리는 상황이다. 공급 부족이 심화되면 전세와 매매의 동반 상승이 일어날 가능성이 높다.

#정부·민간의 대응 전략이 과연 얼마나 유효할까

공공 주도 공급 확대는 한계가 있다. LH는 2025년까지 11만 호의 신축 매입을 추진하고 있으며, 특히 역세권 중심으로 80% 이상을 집중 배치할 계획이다. 분양전환형 매입임대는 착공 직후 모집공고를 실시해 기간을 18개월 단축한다고 밝혔다. 그러나 2024년 민간 분양 물량 18.7만 호 중 76.5%인 14.3만 호가 LH 매입 대상이라는 점은 시장 자율성 저해 논란을 피하기 어렵다. 공공주도의 일방적 공급 확대는 단기적 효과는 있을 수 있으나, 중장기적으로 시장 왜곡을 불러올 가능성이 있다.

민간 참여 유도를 위한 제도 개편이 있어야 한다. 정부는 재개발 부담금 감면, 인허가 절차 간소화, PF 지원 확대 등을 통해 민간 참여를 유도하고 있다. 정비계획 수립 기간을 24개월에서 18개월로 단축하고, 통합심의 항목을 15개로 늘린 것도 긍정적인 변화다. 그러나 여전히 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 등 주요 규제는 그대로 유지되고 있어 민간이 느끼는 진입장벽은 여전하다.

#장기적 해법은 질적 전환이어야 한다

단순한 공급 확대보다는 노후화된 저층 주거지를 고밀도 복합 개발로 전환하는 ‘도시 재생 2.0’ 전략이 필요하다. 예컨대 용적률을 500% 이상 허용하고, 교통·교육·일자리 인프라를 집적화한 단지를 중심으로 개발해야 한다. 서울 고덕국제화지구와 같은 사례는 향후 정책의 방향타가 될 수 있다.

디지털 기반 수요-공급 정합성 확보가 필요하다. 입주 예정 물량과 수요를 디지털 트윈 기술을 통해 실시간 예측·관리하는 체계가 필요하다. 서울시가 2024년부터 시작한 ‘입주물량 공개 시스템’을 전국으로 확대하고, 이를 국토교통부 주도의 데이터 연계 시스템으로 통합해야 한다. 지역별로 과잉 또는 과소공급 현상을 실시간으로 조정할 수 있어야 한다.

#위기와 기회가 교차하는 2026년

2026년은 수도권 주택 시장의 구조적 위기와 정책 전환이 동시에 일어나는 분기점이 될 것이다. 입주 물량의 급감은 단기적인 가격 상승과 전세 불안정으로 귀결될 가능성이 높으며, 이는 실수요자들의 주거 불안을 심화시킬 수 있다. 그러나 동시에 이는 대한민국 주거정책이 단순한 ‘양적 공급’에서 ‘질적 혁신’으로 전환할 수 있는 기회의 해이기도 하다.

정부는 시장 자율성과 공공 개입의 균형을 유지하는 가운데, 디지털 기술을 활용한 예측 중심 정책과 중장기 계획을 마련해야 한다. 수도권은 물론 지방 광역권까지 포함한 통합 주택 수급 전략을 수립할 시점이다. 오직 수요자 중심, 실효성 있는 정책만이 2026년의 충격을 완화하고, 대한민국 부동산 시장의 다음 세대를 열 수 있을 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘경기도 부동산의 힘(2024)’​ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

[핫클릭]

· [부동산 인사이트] 또다시 반복되는 규제…지금 필요한 건 해제와 공급이다
· [부동산 인사이트] 교통망조차 못 뚫는 자, 대통령 자격 없다
· [부동산 인사이트] 대선 부동산 공약들을 박제해 두자
· [부동산 인사이트] 시세 차익만으론 부족한 시대…'현금흐름형' 투자를 병행할 때
· [부동산 인사이트] 102번의 조작…집값마저 거짓이었던 시대

<저작권자 ⓒ 비즈한국 무단전재 및 재배포 금지>