[부동산 인사이트] 위례신도시, 강남권 마지막 프런티어

[비즈한국] 위례신도시는 대한민국 부동산 시장에서 독보적인 위치를 차지하고 있다. 서울특별시 송파구와 경기도 성남시, 하남시에 걸쳐 조성된 이 신도시는, 수도권 2기 신도시 중 유일하게 서울 행정구역을 포함하는 특별한 지위를 가지고 있다. 전체 면적 6.8㎢에 4만 3000여 가구, 약 11만 명의 인구를 수용하는 대규모 계획도시로, 강남권 주택 수요 분산을 목표로 2008년부터 개발이 시작됐다.

위례신도시가 타 신도시와 구별되는 가장 큰 특징은 서울 송파구에 위치한 단지들이 누리는 서울 프리미엄이다. 송파구에 속한 단지들은 힐스테이트송파위례, 위례아이파크 1·2차, 송파위례꿈에그린, 위례센트럴자이 등으로, 이들은 동일한 신도시 내에 있으면서도 경기도 지역보다 높은 자산가치를 인정받고 있다. 실제로 최근 거래에서 송파구 단지들은 18억 원대 신고가를 기록하며 강남권 아파트와 견줄 만한 가격대를 형성하고 있다.

2023년 4월 착공에 들어간 위례트램은 1968년 이후 57년 만에 서울에 부활하는 노면전차로서 역사적 의미가 크다. 마천역에서 복정역·남위례역을 잇는 총 연장 5.4㎞, 12개 정거장 규모로, 2026년 상반기 개통을 목표로 하고 있다.

위례신도시 최대의 기대작은 위례신사선이다. 위례신도시에서 서울 강남구 신사동을 잇는 이 광역철도는 총 연장 14.8㎞, 11개 역으로 구성되며 위례 주민들의 강남 접근성을 획기적으로 개선할 것으로 기대된다. 민간투자 사업으로 추진되던 중 건설사들의 입찰 포기로 무산 위기에 처했으나, 2025년 서울시가 재정사업으로 전환하며 다시 추진되고 있다. 사업비는 1조 9313억 원으로 책정됐으며, 하루 평균 17만 명이 이용할 것으로 예상된다. 비록 개통시기가 2030년 이후로 지연될 가능성이 높지만, 착공이 가시화될수록 역세권 지역의 부동산 가치 상승이 예상된다.

위례신도시는 우수한 교육 환경을 자랑한다. 위례중앙중학교는 전국 상위 25%, 경기도 상위 22%에 해당하는 2등급 학교로 평가받고 있으며, 위례중학교도 전국 상위 41%의 2.6등급을 기록하고 있다. 학원가는 위례송파상권, 위례중앙상권, 위례항아리상권으로 구분돼 다양한 교육 수요를 충족시키고 있다.

위례신도시의 상권은 크게 트랜짓몰, 위례중앙광장, 우남역 인근으로 구분된다. 트랜짓몰은 위례신도시의 중심 상권으로 약 1.2㎞ 길이의 유럽형 스트리트 상가로 조성돼 있으며, 보행자 전용구간으로 설계돼 쾌적한 쇼핑 환경을 제공한다. 스타필드 시티 위례를 비롯해 대형 유통시설이 입점해 있어 생활 편의성이 뛰어나며, 위례중앙타워와 같은 대규모 상업시설도 운영되고 있다. 다만, 위례신도시의 상업용지 비율은 1.9%로 분당(4.65%), 판교(2.49%), 광교(4.03%)에 비해 현저히 낮아 상가의 희소성과 투자가치가 높은 것으로 평가된다.

2021년 개관한 하남시위례도서관은 연면적 2,218㎡, 지상 3층 규모로 위례신도시 중심부에 위치하고 있다. 예술특화도서관으로 운영되며, 5만 9000여 권의 장서를 보유하고 있다. 특히 하남시뿐만 아니라 송파구, 성남시 거주 위례 주민들도 정회원으로 가입할 수 있어 행정구역을 넘나드는 협력 사례로 주목받고 있다.

위례신도시에는 대규모 체육 및 문화시설 건립이 진행되고 있다. 385억 원을 투입한 위례복합체육시설이 2025년 중순 완공을 목표로 건설 중이며, 수영장(25m 5레인), 다목적체육관, 가상체육시설 등이 포함된다. 또한 2만 3000㎡(7000평) 규모의 복합문화시설과 복합체육시설이 2025년 완공을 목표로 하고 있어 주민들의 문화·체육 욕구를 충족시킬 것으로 기대된다.

위례신도시 부동산 시장은 2021년 최고점을 기록한 후 조정기를 거쳐 최근 회복세를 보이고 있다. 송파구 단지들의 경우 38평 와이즈더샵이 18억 원, 40평 힐스테이트송파가 18억 3000만 원에 거래되는 등 금년 최고가를 연이어 갱신하고 있다.

하지만 교통 인프라 지연과 규제 여파로 일부 하락세도 나타나고 있다. 힐스테이트송파위례 101㎡의 경우 작년 17억 8000만 원에서 올해 16억 3000만 원으로 약 1억 5000만 원 하락했으며, 꿈에그린 75㎡도 14억 9800만 원에서 14억 6000만 원으로 조정됐다.

인근 거여마천 뉴타운과 성남 뉴시티의 재개발이 완료되면 위례신도시 주변으로 신축 주거 벨트가 형성돼 전반적인 인프라 개선에 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상된다. 또한 감일신도시와 미사강변도시 등 인접 신도시들과의 시너지 효과도 기대된다.

위례신도시는 강남권 주택 수요 분산이라는 정책 목표에 부합하는 성과를 보여주고 있다. 강남 접근성을 유지하면서도 상대적으로 합리적인 가격의 주거 공간을 제공함으로써 중산층의 내 집 마련 기회를 확대하고 있다. 특히 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트 비율이 41.9%에 달해 가족 단위 실수요를 충족시키는 역할을 하고 있다.

약 11만 7000명의 인구가 거주하는 위례신도시는 판교(9만 4000여 명), 광교(8만 2000여 명)를 넘어서는 2기 신도시 최대 규모로 지역경제 활성화에 상당한 기여를 하고 있다. 스타필드 시티를 비롯한 대형 유통시설, 다양한 상업시설들이 송파구, 성남시, 하남시 경제에 미치는 긍정적 파급효과는 상당하다.

위례신도시는 수도권에서 마지막으로 개발되는 서울 접경지역 대규모 신도시라는 희소성을 가지고 있다. 더 이상 이런 규모의 신도시가 서울 인근에 조성되기 어렵다는 점에서 장기적 자산가치 보전 능력이 높다고 평가된다.

또한 상업용지 비율이 1.9%로 타 신도시 대비 현저히 낮아 상가 투자의 경우에도 경쟁 밀도가 낮아 안정적 수익 확보가 가능할 것으로 전망된다.

위례신도시는 강남 직장인들의 베드타운 역할과 함께 우수한 교육 환경을 바탕으로 한 교육 이주 수요가 꾸준히 발생하고 있다. 특히 송파구 지역의 경우 서울 학군의 혜택을 누릴 수 있어 임대 수요의 안정성이 높다는 평가다.

3개 지자체에 걸친 위례신도시는 지역 간 균형발전에도 기여하고 있다. 특히 하남시의 경우 위례신도시, 미사강변도시 등의 개발로 인구 증가율 전국 1위를 기록하는 등 수도권 동남부 지역의 성장 거점 역할을 하고 있다.

위례신도시는 대한민국 신도시 개발사에서 독특한 위치를 차지하는 도시다. 서울과 경기도를 아우르는 광역적 성격, 강남 접근성이라는 절대적 입지 조건, 친환경적 도시 설계, 그리고 다가오는 교통 인프라 혁신까지 모든 조건을 갖춘 프리미엄 신도시로 평가받고 있다.

비록 교통 인프라 구축 지연, 행정구역 분할로 인한 복잡성 등의 과제가 있지만, 이러한 문제들이 해결되는 시점에서의 파급효과는 더욱 클 것으로 전망된다. 특히 위례신사선 개통은 위례신도시의 가치를 한 단계 끌어올릴 결정적 계기가 될 것이다.

향후 10년간 위례신도시는 서울 강남권의 마지막 프런티어로서 부동산 투자, 거주 환경, 교육 여건 등 모든 면에서 프리미엄 가치를 인정받을 것으로 예상된다. 수도권 부동산 시장에서 위례신도시에 주목해야 하는 이유가 바로 여기에 있다. 단순한 주거 공간을 넘어 미래 라이프스타일을 선도하는 혁신적 도시로서의 잠재력이 무궁무진하기 때문이다.

위례신도시는 이미 현재진행형의 성공 스토리를 써내려가고 있으며, 앞으로 펼쳐질 미래는 더욱 밝다. 대한민국 신도시 개발의 새로운 패러다임을 제시하는 위례신도시, 바로 지금이 주목해야 할 때다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘경기도 부동산의 힘(2024)’​ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​

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