[비즈한국] 올해 한국은 사상 처음으로 ‘인바운드 2000만 시대’를 연다. 야놀자리서치는 2026년 방한 외국인 관광객을 2076만~2126만 명으로 전망했다. 정부가 2009년 처음 ‘연 2000만 명 유치’를 목표로 내건 이래, 17년 동안 단 한 번도 넘지 못했던 벽이다. 올해 1분기 방한 관광객은 이미 역대 최대를 기록하며 전년 동기 대비 23% 늘었다. 손님은 넘쳐난다.
그런데 정작 손님이 묵을 곳이 없다. 이것이 지금 한국 관광시장의 가장 큰 역설이며, 부동산 투자자가 주목해야 할 지점이다.
#수요는 일시적 호황이 아니라 구조적 전환이다
먼저 짚어야 할 것은, 이 수요가 코로나 회복기의 반짝 특수가 아니라는 점이다. 최근 중국과 일본의 관계가 경색되면서, 일본행을 계획하던 중국인 관광객이 한국으로 발길을 돌리는 ‘반사이익’까지 더해졌다. 야놀자리서치가 전망치를 상향한 배경이다. 정부의 시선은 더 멀리 가 있다. 2030년까지 외국인 관광객 3000만 명 유치를 목표로 내걸었고, 한국관광공사는 이를 2년 앞당기겠다고 공언했다.
규모만 큰 것이 아니라, 돈의 흐름도 두텁다. 옥스퍼드 이코노믹스 분석에 따르면 2024년 한 해 한국 내 에어비앤비 게스트의 숙박·비숙박 지출 총액은 6조 3000억 원에 달했다. 이것은 단순한 관광 통계가 아니라, 부동산이라는 그릇으로 빨려 들어갈 수 있는 현금 흐름이다. 수요의 크기와 지속성은 이미 검증되었다고 봐도 무방하다.
#공급은 법으로 얼어붙어 있다
문제는 공급이다. 신한투자증권 분석을 보면, 2025년 말 기준 서울의 3성급 이상 관광호텔 객실은 약 4만 2500실이다. 서울을 찾는 외국인을 보수적으로 잡고 2인 1실로만 계산해도 하루 최소 2만 실 이상이 필요하다. 1인 1실 이용이 늘고 내국인 수요까지 더하면 부족분은 더 벌어진다. 같은 분석은 인허가 추이를 근거로 최소 2029년까지 이 공급난이 이어질 것으로 내다봤다. 호텔 한 채를 짓는 데 걸리는 시간을 생각하면, 단기간에 해소될 성격의 문제가 아니다.
행정의 예측마저 빗나갔다. 서울시는 2026년 숙박시설이 남아돌 것으로 보았으나, 감사원의 재산정 결과는 정반대로 ‘객실 부족’이었다. 공급을 늘려야 할 손과 발이 엇박자를 내는 사이, 그 빈틈을 메워 온 것이 바로 에어비앤비로 대표되는 공유숙박이다.
#진입장벽은 분명히 존재한다
여기서 냉정해질 필요가 있다. 에어비앤비 투자는 ‘아무나, 아무 물건으로’ 할 수 있는 시장이 아니다. 한국의 도시 숙박공유는 외국인만 합법이고 내국인 대상 영업은 불법이라는 기형적 구조 위에 서 있다. ‘외국인관광 도시민박업’이라는 제도 자체가 2011년 중국인 단체관광 급증에 대응하기 위해 만들어진 것으로, 15년 전의 설계가 그대로 남아 있다.
규제의 디테일은 곧 부동산의 디테일이다. 운영자는 해당 주택에 실제로 거주해야 하고, 빈집은 등록할 수 없으며, 면적과 방 수 요건도 따라붙는다. 결정적으로, 입지가 좋고 진입장벽이 낮은 역세권 오피스텔은 공유숙박 운영이 원천적으로 막혀 있다. 내국인과 외국인을 모두 합법적으로 받을 수 있는 길은 정부가 지정한 규제샌드박스 실증특례 사업자를 이용하거나 한옥체험업·농어촌민박업처럼 별도 등록 요건을 갖춘 경우로 좁혀진다.
요컨대 진입장벽은 실재한다. 그러나 투자의 세계에서 진입장벽이란, 잘 넘기만 하면 경쟁자를 걸러 주는 해자이기도 하다.
#진입장벽 너머에 기회가 있다
주목할 변화는 제도가 움직이기 시작했다는 점이다. 정부는 2025년 10월 서비스산업 경쟁력 강화 태스크포스를 통해 내국인 공유숙박 제도화를 본격 논의했다. 한국경제인협회는 관광진흥법 제3조에 ‘공유숙박업’을 신설하고, 내·외국인 구분과 실거주 의무, 공급 물량·영업일 제한을 폐지하며, 그동안 배제돼 온 오피스텔까지 포함하자고 제안했다. 주무 부처인 문화체육관광부는 의원입법을 통한 제도화에 무게를 싣고 있다. 프랑스가 2017년 주택법을 고쳐 공유숙박을 합법화한 선례도 참고 대상이다.
이 흐름을 부동산의 언어로 번역하면 의미가 분명해진다. 만약 오피스텔 배제 조항과 실거주 의무가 풀린다면, 그동안 숙박업 활용이 막혀 있던 도심 역세권의 오피스텔·생활형숙박시설·도시형생활주택이 한꺼번에 ‘합법 숙박 자산’으로 재평가받게 된다. 시장은 이미 움직이고 있다. 미분양 오피스텔이나 도시형생활주택을 관광호텔로 용도변경하면 객실당 수익률이 크게 개선될 수 있다는 분석이 나오고, 정부도 주거용 생활형숙박시설의 오피스텔 전환과 숙박업 신고 요건을 대폭 완화하는 방향으로 정책을 틀었다.
물론 호재에는 늘 마찰이 따른다. 기존 숙박업계는 규제 형평성을 문제 삼고, 인근 주민은 월세 상승과 소음·쓰레기 같은 주거권 침해를 우려한다. 양적 팽창이 질적 관리를 따라가지 못하면 규제가 거꾸로 조여질 가능성도 배제할 수 없다. 그러나 이 마찰의 존재 자체가, 준비된 투자자에게는 시간을 벌어 주는 완충지대가 된다.
#제대로 세팅하면, 공익과 수익이 만난다
여기서 가장 중요한 관점의 전환이 필요하다. 제대로 세팅된 에어비앤비 투자는 단순한 사익 추구가 아니라 국가적 과제와 같은 방향을 본다는 사실이다.
2000만 명이 몰려오는데 잠잘 곳이 모자라 ‘다시는 안 오겠다’는 평판이 쌓이는 것은, 관광 대국을 지향하는 국가 입장에서 뼈아픈 손실이다. 합법적이고 안전한 숙박 공급을 늘리는 일은 곧 이 공급난을 해소하는 일이며, 정부가 제도화로 풀어 나가려는 방향과 정확히 일치한다. 다시 말해, 법의 테두리 안에서 제대로 운영하는 공유숙박 투자는 국가 정책에 부합하는 ‘공익적 투자’이기도 하다.
수익형 부동산으로서의 매력도 분명하다. 구조적으로 우상향하는 관광 수요, 최소 수년간 해소되기 어려운 공급 부족, 그리고 제도화라는 가치 재평가 모멘텀이 동시에 겹쳐 있다. 이 세 가지가 한꺼번에 한 방향을 가리키는 자산은 흔치 않다. 미래지향적이라는 표현은 결코 과장이 아니다.
핵심은 ‘제대로’에 있다. 불법의 회색지대에서 단속을 피해가며 운영하는 방식은 이미 수명을 다했다. 합법적 등록 요건을 갖춘 입지와 물건을 선별하고, 제도화의 방향을 읽어 자산을 미리 포지셔닝하며, 운영을 사업으로서 정교하게 설계하는 것. 진입장벽을 정공법으로 넘어선 투자자만이, 다가올 재평가의 과실을 온전히 가져갈 것이다.
손님은 이미 오고 있다. 그릇은 비어 있고, 법은 열리는 중이다. 지금이야말로 에어비앤비 투자를, ‘제대로’ 시작할 때다.
※필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘3040 부린이 처음 부동산 투자(2026)’ ‘다시쓰는 대한민국 부동산 사용 설명서(2025)’ ‘경기도 부동산의 힘(2024)’ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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