[비즈한국] 집값 안정을 위한 정부의 마지막 카드로 꼽히는 보유세 개편 방안이 윤곽을 드러냈다. 종합부동산세를 강화해 다주택자와 고가주택 보유자의 세금 부담이 커질 전망이지만, 예상된 수준이었던 만큼 시장에선 별다른 영향을 미치지 않을 수 있다는 의견도 나온다.
대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 22일 오후 서울 여의도 중소기업중앙회에서 ‘바람직한 부동산세제 개혁방향’을 주제로 정책토론회를 개최했다. 정부는 지난해 12월 보유세 개편 방침을 공식화하고, 올 4월 중장기 조세개혁 방향을 논의할 재정개혁특위를 가동했다.
정부는 특정 지역의 집값이 비정상적으로 높은 원인은 투기에 있으며, 대표적 투기 수단을 ‘여러 채의 집을 소유하는 방식’으로 보고 있다. 불필요하게 보유한 집을 시장에 내놓도록 유도하고, 이를 통해 집값을 안정시키는 게 정부 부동산 정책 방향이다.
정부는 부동산 보유세를 높이는 밑그림을 그리고 있다. 다주택자가 집을 팔 때 차익의 절반 이상을 세금으로 내도록(양도소득세 중과) 하는 한편 소유할 때 내는 세금도 올리는 방식(보유세 개편)이다.
양도소득세 중과는 거래만 하지 않으면 버틸 수 있지만, 보유세가 인상되면 소유만 해도 세금 부담이 커진다. 두 규제가 동시에 시행돼야 부동산 대책이 가시적 효과를 내는 셈이다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과는 지난 4월부터 시행 중이다.
# 세금 얼마나, 어떤 방식으로 올리나
보유세는 집이나 토지를 소유할 때 내는 세금이다. 공식 명칭은 아니다. 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세를 합쳐 보유세로 부른다. 재산세는 부동산을 소유한 가구가 내는 세금이고, 종합부동산세(종부세)는 집이 여러 채 있거나 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 가구에 부과한다.
부동산 보유세는 지난해 말 기획재정부가 개편을 공식화했던 만큼 시장의 관심은 보유세를 ‘어떤 방식으로’ ‘얼마나’ 올리냐에 집중돼 있었다. 그동안 구체적인 개편 방식은 안개 속이었다. 공정시장가액비율부터 세율 조정까지, 개편 방식에 따라 보유세 부담이 커지는 대상과 인상 수준 등이 크게 달라져 방향 설정이 쉽지 않았기 때문이다.
재정개혁특위는 종부세를 올리는 방안을 공개했다. 재산세는 집을 소유한 모든 국민이 적용 대상이지만, 종부세를 올리면 다주택자나 고가주택 보유자들의 세금 부담이 커진다. ‘핀셋 증세’ 효과가 있는 셈이다. 종부세 개편안은 구체적으로 네 가지 시나리오가 제시됐다. △공정시장가액비율 인상 △세율인상 및 누진도 강화 △공정시장가액비율 인상 및 누진세율 동시 강화 △1주택자와 다주택자 차등과세 등이다.
# 시나리오1 : 공정시장가액 비율 단계적 상향
‘공정시장가액’ 비율을 높이는 방안이 첫 번째 시나리오다. 법 개정 없이 시행령 개정만으로 종부세를 인상할 수 있어 유력한 방안으로 거론돼 왔다. 지금까지의 보유세는 공시가격에서 일정 금액을 공제하고 공정시장가액 비율을 곱해 세 부담을 덜어주고 있었다. 현재 공정시장가액 비율은 재산세 60%, 종부세는 80%다. 이 비율을 높이면 그만큼 세금이 늘어난다.
재정개혁특위는 공정시장가액 비율을 연 10%p(포인트)씩 2020년까지 100%로 상향하는 방안을 제시했다. 특위는 단계적으로 비율을 상향할 경우 주택 종부세 납세자 27만 3000명과 토지 종부세 6만 7000명 등 총 34만 1000명이 영향을 받을 것으로 예상했다. 시뮬레이션 결과, 시가 10억~30억 원 1주택자의 경우 세금 부담은 최대 18% 늘어나고, 10억~30억 원 다주택자는 12.5~24.7% 증가할 것으로 추산했다.
# 시나리오2 : 본격 증세, 세율 인상
공정시장가액 비율을 그대로 두고, 세율을 인상하는 방안이 두 번째다. 세율 인상은 본격 증세를 뜻한다. 주택과 종합합산토지의 과세표준 구간별 세율을 최대 1%p까지 차등 인상하는 방식이다. 6억 원 이하 주택은 세부담을 줄이고 고액 다주택자의 세부담을 늘리는 누진제가 강화된 구조다.
주택의 경우 각각 0.05%p에서 0.5%p까지 높인다. 구체적으로 △6억 원 이하는 현행 0.5%로 유지 △6억∼12억 원은 0.8% △12억∼50억 원은 1.2% △50억∼94억 원은 1.8% △95억 원 초과는 2.5%다. 종합합산토지는 0.25%∼1.0%p 인상한다. △15억 원 이하는 1.0% △ 15억∼45억 원은 2.0% △ 45억 원 초과는 3.0%다. 별도합산토지는 현행 세율을 유지하거나 0.1∼0.2%p 인상한다.
세율 인상 대상은 12만 8000명이다. 재정개혁특위는 세금 부담은 주택의 경우 시가 30억 원이라고 할 때 1주택자는 최대 5.3%, 다주택자는 최대 6.5% 증가하게 되는 것으로 예상했다.
# 시나리오3 : 공정가액 비율+세율 한꺼번에 인상
1안과 2안의 ‘공정가액 비율’과 ‘세율’을 한꺼번에 인상하는 방안이 세 번째 시나리오다. 공정가액 비율은 2021년까지 2019년 2%p, 2020년 5%p, 2021년 10%p씩 단계적으로 상향하고, 세율은 주택의 경우 6억~12억 원 이하 0.05%p, 12억~50억 원 이하 0.2%p, 50억~94억 원 이하 0.3%p, 94억 원 초과 0.5%p씩 인상하게 된다.
공정가액 비율과 세율을 동시에 올릴 경우 34만 8000명의 납세자가 영향을 받을 것으로 전망된다. 세율을 올리고 공정가액비율을 10%p 인상하면 1주택자는 최대 25.1%, 다주택자는 37.7%의 세금 부담이 늘 것으로 추산됐다.
# 시나리오4 : 다주택자, 1주택자 구분해 세금 조정
1주택자와 다주택자를 구분해 세금을 인상하는 방식이 네 번째 시나리오다. 세율을 올리면 다주택자뿐 아니라 1주택자도 영향을 받는다. ‘1주택자에 대한 배려’는 특위 협의 과정에서도 논쟁이 치열했던 것으로 알려졌다. “1주택자는 실소유자일 가능성이 높은 만큼, 세 부담을 낮춰야 한다”는 의견과 “강남의 경우 1주택자도 투기 수요가 있는 만큼, 별도 배려는 필요 없다”는 의견이 맞섰다.
이에 따라 1주택자는 공정가액비율만 인상하고, 다주택자는 공정가액비율과 세율을 동시에 인상하는 방안이 제시됐다. 이 경우에도 34만 8000명이 개편안의 영향을 받을 전망이다. 다만 고가 1주택자가 집을 내놓지 않는 부작용이 우려되는 점에서 개편안 취지에 역행할 수도 있다는 지적이 나온다.
# “시장 영향 크지 않을 것” 지적 나오는 이유
보유세 개편안이 시장에 큰 영향을 주지 않을 수 있다는 지적이 나온다. 세금이 올라도 고가주택 보유자나 다주택자들에게 부담스런 수준은 아니라는 얘기다.
한 증권사 부동산 연구원은 “재정개혁특위 시뮬레이션을 실제 집값과 비교하면, 15억 원~20억 원 이상의 집을 보유하는 경우 종부세액은 적게는 70만 원, 많게는 200만 원 내외로 오르는 수준”이라며 “세금 때문에 집을 내놓을 정도인지는 의문이다. 집값이 최근 수년간 급등한 정도는 아니라도 오르기만 했다면 대응할 수 있는 수준”이라고 말했다.
집값 안정에 별 영향이 없다는 분석도 나온다. 익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 “최근 거래가 많이 줄었지만, 보유세 개편안 초안 공개를 지켜본 것일 뿐”이라며 “올해 초부터 보유세 개편 방향도 공개됐던 만큼 강남에 투자하는 사람들은 미리 계산기를 두들겨 본 뒤 투자를 결정했다. 단기적으로 효과가 있을지 몰라도 보유세 개편안 때문에 집값이 눈에 띌 정도로 떨어지지는 않을 것”이라고 주장했다.
재정개혁특위는 이날 토론회에서 제시된 네 시나리오를 반영하고 보완한 뒤, 1개의 최종 권고안을 마련해 7월 3일 전체회의를 거쳐 정부에 제출할 예정이다. 정부는 내년 세법개정안에 담아 오는 9월 국회에 제출할 방침이다. 예정대로라면 내년부터 강화된 종부세가 적용된다.
문상현 기자 moon@bizhankook.com
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