[부동산 인사이트] '풍선효과' 규제의 끝은 어딜까? 2.20 대책 대응법

[비즈한국] 정부는 2020년 2월 20일 19번째 부동산 대책을 발표했다. 최근 주요 지역의 아파트 시세 상승을 투기 수요로 규정하고 이를 차단하기 위한 대책을 세우겠다는 내용이다.

정부는 20일 경기도 수원시 영통구·권선구·장안구, 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역에 추가 지정했다. 경기도 수원 시내 아파트 단지 모습으로 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=연합뉴스

이번 대책의 목적은 조정대상지역 내 대출 규제를 강화하고, 투기 수요에 대한 관계기관 합동조사 집중 실시로 투기 수요 이입을 차단하기 위함이다. 이번 발표로 경기도 수원시 영통구·권선구·장안구, 안양시 만안구, 의왕시가 조정대상지역에 추가 지정됐다.

#투기세력 차단? 결국 실수요자 타격 줄 것

부동산 정책의 표면적인 목적은 ‘실수요자 보호’다. 실수요자를 보호하기 위해 투기세력을 차단하겠다는 것이다. 결국 최근 집값 상승 지역의 원인을 투기수요 유입으로 규정한 셈이다. 하지만 투기세력을 차단한다고 실수요자를 보호할 수 있을까?

정부는 12.16 대책 발표 후 약 두 달이 지난 2월 13일 “서울 집값이 빠르게 안정세를 회복하고 있어 추가적인 대책은 고려하지 않는다”고 말했다. 그러나 일주일 만에 추가 정책을 발표했다. 그래서인지 이번 타깃은 경기도다.

12·16 대책 이후에도 경기도는 상승세가 지속되는 상황이라 판단하고, 5개 지역을 추가로 지정했다. 투기세력이 해당 지역에 투자하기 어렵게 된 것은 사실이다. 하지만 의도치 않은 문제가 발생했다. 실수요자들이 더 큰 타격을 받게 됐다는 점이다.

이번 조치로 3월 2일부터 조정대상지역 내 주택담보대출 규제가 강화된다. 조정대상지역의 주택담보대출에 대하여 LTV(주택담보대출비율) 규제를 강화하는 내용이 담겼다. 현행 조정대상지역의 가계 주택담보대출에 대해서는 LTV 60%(비규제 지역은 70%)가 적용됐는데, 개선안에 따르면 조정대상지역 주택담보대출 중 총 매매가 9억 원 이하 주택은 LTV 50%, 9억 원 초과 주택은 LTV 30%만을 적용받게 됐다. 다주택 여부와는 상관없다. 무주택자가 신규 주택을 구매할 때도 적용된다.

통상적으로 신규 아파트 청약 당첨자들은 무주택자다. 최근 시세가 오른 기존 아파트를 매수하는 층도 대부분 무주택자나 이사를 하려는 1주택자다. 일부 투자자를 규제하려다 실수요자들에게 적지 않은 피해를 주게 됐다.

물론 무주택세대 중 주택가격 5억 원 이하 부부합산 연 소득 6000만 원 이하(생애 최초 구입자 7000만 원 이하)의 요건을 모두 충족하는 ‘서민·실수요자’는 현행과 같이 LTV 가산(+10%p)을 할 수 있다. 문제는 서민의 기준에 해당하는 세대가 급격히 줄고 있다는 점이다. 무주택자, 1주택 세대들의 경제 수준을 정확히 파악하지 못한 셈이다.

결국 주택을 구입하려는 세대는 이전보다 추가적인 비용이 필요하다. 시물레이션을 해 보자. 조정대상지역 내 아파트 매매가가 10억 원일 경우 주택담보대출 한도는 6억 원(10억 원×60%)이었다. 3월 2일부터는 4.8억 원(9억 원×50%+1억 원×30%)이 된다.

추가 규제도 있다. 조정대상지역 내 1주택 세대의 주택담보대출 시 실수요 요건이 강화된다. 현행 조정대상지역 내 1주택 세대는 ‘기존 주택을 2년 내 처분’하는 조건으로 주택담보대출이 가능했다. 즉 투기과열지구 내 1주택 세대는 1년 내 처분 및 전입 의무를 조건으로 대출이 가능했지만, 개선안에 따르면 ‘2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’를 조건으로 주택담보대출이 가능하게 됐다.

그렇다면 추가된 5개 조정대상지역 외의 경우는 마음을 놓아도 될까? 그렇지 않다. 결국 규제는 주변 지역으로 확산될 것이다. 투자 수요층이든 실수요층이든 조건이 유리한 지역을 선택할 확률이 높아지기 때문이다. 유사한 입지 조건이라면 자금 융통이 더 가능한 곳을 먼저 생각할 수밖에 없다.

이번에 추가된 5개 지역도 비규제지역이었다. 1년 전까지만 해도 국토교통부의 규제 타깃에 들어오지 못했던 곳이다. 하지만 규제지역에서 실수요 세대의 주택 매수가 어려워지자 결국 비규제지역 중 여러 호재가 있는 지역으로 관심 범위가 확대됐고, 최근 해당 지역 내 신규 아파트 공급에 대한 기대까지 추가되면서 규제지역에서 비규제지역으로 규제가 확대됐다.

수도권 부동산에 있어 가장 큰 호재는 교통망이다. 특히 일자리가 많은 곳과 연계되는 교통망 확충은 실수요층의 거주 가능 지역을 확대시킨다. 광역 교통망이 구축되는 교통 개발 호재 지역에 관심이 쏠린 것은 당연한 결과다. 투자 수요층도 실수요층과 같은 목적으로 해당 입지들을 선택한 것이다.

추가된 지역의 교통망 호재를 정리해 보자. 수원 영통구와 장안구는 신분당선 남부 연장과 인덕원-동탄선이, 수원 권선구는 신분당선과 수인선이, 안양 만안구는 월곶-판교선이, 의왕시는 인덕원-동탄선, 월곶-판교선이 지역 호재로 부각됐다.

규제지역으로 지정되면 투자자들에게는 시세 차익을 추가하기 어렵다. 투자자층은 보수적인 입지를 선택할 수밖에 없다. 신규 아파트의 경우 비규제 지역은 단기 분양권 전매가 가능했기 때문에 투자층의 관심이 많았으나 규제지역으로 지정되면 전매는 거의 불가능해진다.

#초기 투자자 이미 혜택보고 떠난 시장에 수요층 이동

이번 정책으로 조정대상지역 1 지역으로 지정되면 소유권이전 등기일까지 전매제한이 강화된다. 2 지역은 당첨일로부터 1년 6개월, 3 지역은 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월 이후에 전매가 가능하다. 이미 지정된 조정대상지역 중 1 지역이 아닌 곳도 1 지역으로 일괄 상향키로 했다. 현재 2 지역은 성남 민간택지가 있고 3 지역은 수원시 팔달, 용인시 기흥구, 남양주, 하남, 고양 민간택지가 있다.

결국 투자 수요층은 조정대상지구 1 지역이 아닌 지역으로 관심을 돌릴 확률이 높다. 실수요층의 관심 지역 이전도 유사할 것이다. 투자 수요층과 실수요층이 동시에 집중되면 시세가 오른다. 4월 총선이 끝나면 즉시 투기과열지구로 지정할 확률이 높다.

투자 수요층에게도, 실수요층에게도 모두 힘든 시장이 됐다. 투자 수요층은 이제 투자할 곳이 많이 남지 않았다. 실수요층에게 대출 조건이 이전과 같은 곳은 점점 줄어들고 있다. 투자든 실수요든 남들보다 조금 더 빨리 의사결정을 해야 하는 이유다.

마지막으로 한 가지 당부할 것이 있다. 투자수요든 실수요든 ‘묻지마 매수’를 해서는 안 된다. 규제를 피해 인근 지역으로 계속 수요층이 이전하다 보면 2005년 전후 시장처럼 모든 지역이 한 번씩 상승할 수 있다. 당시에도 전국의 100여 개 시군구를 모두 투기지역으로 지정한 바 있다. 투기지역으로 지정되면 투자 수요층도, 실수요층도 의외의 선택을 하게 된다. 가장 입지가 나쁜 곳의 아파트 중 가장 시세가 낮은 아파트를 매수하게 된다. 그 아파트까지 거래되는 순간 상승은 멈춘다. 상투를 잡게 될 수 있다는 뜻이다.

규제는 투기 세력을 억제하고 실수요자를 보호하자는 취지였겠지만 결국 후발 투자자들과 실수요 세대가 궁극적인 피해자가 될 수 있다. 초기 투자자들만 혜택을 보고 떠난 시장에서 말이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com