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'아파트 따로 상가 따로' 은마아파트재건축 독립정산제 득일까 실일까

인허가는 같이, 사업은 각자…"함께할 경우 상가에 불리할 수 있어"

2023.08.25(Fri) 11:07:37

[비즈한국] 강남 재건축 최대어로 꼽히는 은마아파트가 최근 조합 설립 총회를 열고 상가 독립정산제를 결의했다. 상가와 아파트가 개발 이익과 비용을 분리해 정산하겠다는 취지다. 재건축을 추진하는 단지 내 아파트와 상가가 정산을 따로 나선 이유는 무엇일까.

 

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 입구 전경. 사진= 최준필 기자


정비업계에 따르면 은마아파트 소유주들은 19일 재건축 조합설립 총회를 열고 최정희 은마아파트 재건축추진위원장을 조합장으로 선출하고 상가에 대한 독립정산제를 시행하기로 의결했다. 앞서 은마아파트 재건축추진위원회는 4월 은마상가 재건축추진협의회와 업무협약서를 맺고 상가 독립정산제 추진 방안을 합의했다.

상가 독립정산제는 상가에서 발생하는 개발 이익과 비용을 아파트와 분리해 정산하는 정비사업 방식이다. 상가와 관련한 재건축 계획과 분양, 협력업체 선정​, 이에 따른 이익과 비용을 정산을 담은 관리처분계획을 상가가 독립적으로 결정하는 구조다. 그간 민간 재건축사업에서 단지 내 상가를 포함한 모든 재건축계획은 조합이 수립해 시행했다.

은마아파트 재건축추진위원회와 은마상가 재건축사업 추진협의회가 맺은 상가 독립정산제 업무협약서에 따라 은마상가는 대치역 인근인 현재 위치를 유지한 채로 재건축계획과 관리처분계획을 자체 수립하게 됐다. 쟁점이던 상가 조합원 아파트 분양은 새 상가와 기존 상가 권리차액이 아파트 분양가 10%를 넘을 때 가능하도록 규정했다. ​​

상가 독립정산제는 재건축 아파트 단지에 있는 상가 권리를 보장하고자 도입됐다. 상가는 아파트에 비해 규모가 작기 때문에 조합 의사 결정 과정에서 비용과 이익이 아파트 소유자에 비해 불리하게 책정될 여지가 있었다. 실제 일부 재건축 과정에서는 상가 위치가 재건축 이전보다 열악하게 바뀌거나 조합원 상가 분양가가 과다 책정되는 사례도 있었다. 

건설업계 관계자는 “독립정산제는 인허가만 하나로 받고 아파트와 상가가 사실상 각자 사업을 진행하는 방식이다. 상가와 아파트의 재건축 비용과 수익 구조가 기본적으로 다르기 때문”이라며 “통상 아파트는 상가보다 건물 규모가 큰 데다 기부채납이나 임대물량 제공에 따른 용적률, 인센티브를 받게 돼 공사 기간과 비용이 상가보다 훨씬 큰다. 아파트 중심으로 비용과 이익 정산이 이뤄지면 상가는 손해를 볼 수 있다”고 설명했다. 

재건축을 추진하는 아파트 단지도 상가 독립정산제를 시행할 유인은 있다. 상가가 재건축 사업에 반대하면 재건축 추진 자체가 어려워질 수 있기 때문이다. 도시 및 주거환경정비법에 따라 민간 재건축사업 추진 주체인 조합을 설립하려면 전체 소유주 75% 이상, 동별로 50% 이상 동의를 얻어야 한다. 아파트 단지 내 상가는 통상 1개 동으로 간주된다. 

아파트가 상가와 독립정산제에 합의하지 못한다면 결별하는 방법도 있다. 도시정비법에 따라 조합설립 동의 요건을 충족하기 위해 필요한 경우 법원에 토지분할을 청구할 수 있다. 인허가권을 가진 지방자치단체는 분할되는 토지와 건축물의 소유자가 전체 소유자의 10% 이하일 경우 토지분할이 완료되지 않더라도 조합 설립과 사업시행을 인가할 수 있다.

실제 서울 송파구 가락프라자 아파트 재건축조합은 2019년 1월 조합 창립총회에서 단지 북서쪽에 인접한 상가를 분할한 뒤 조합 설립 인가를 받아 재건축 사업을 진행하고 있다. 서울 강남구 청담삼익아파트도 2003년 상가 소유자를 배제하고 아파트 소유자만 모아 조합을 설립했다. 

하지만 상가 분할도 쉬운 문제는 아니다. 통상 구축 아파트 단지 상가는 단지 초입이나 중심부에 위치하는 경우가 많기 때문에 상가를 떼놓고 재건축을 추진하면 새 아파트 배치나 인프라 구축에 제약이 생겨 사업성이 떨어질 수 있다. 토지 분할을 하더라도 소송에는 시간과 비용이 들고, 이마저도 상가 소유자가 전체 10%를 넘어서면 최종 판결까지 조합을 꾸릴 수 없다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “조합원의 권리와 의무 관계는 총회에서 결정된다. 독립정산제를 시행하지 않을 경우 사업 추진과정에서 아파트와 상가 이해가 충돌할 때 아파트 조합원이 절대 다수를 차지하는 조합 총회 결정이 상가 조합원에게 불리하게 이뤄질 가능성이 높다”며 “상가가 아파트와 분리해서 재건축을 추진하지 않는다면 독립정산제 약정을 체결하고 약정을 해지할 때는 충분히 손해배상을 하도록 할 필요가 있다”고 말했다. 

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com


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