[부동산 인사이트] 12월 미분양 19.5% 급감, 시장에 주는 시그널

[비즈한국] 국토교통부는 2020년 12월 31일 기준 전국 미분양 주택이 총 1만 9005호로 집계됐다고 발표했다. 특별한 코멘트 없이 전월인 2020년 11월(2만 3620호) 대비 19.5%(4615호) 감소했다고 통계 수치로만 보도자료가 나왔다.

미분양 물량이 빠르게 줄고 있다. 사진은 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=연합뉴스

2019년 12월에는 4만 7797호, 2020년 4월에는 3만 6629호, 2020년 8월에는 2만 8831호, 그리고 2020년 12월 현재 1만 9005호가 된 것이다. 1년 만에 2만 8792호가 줄었다. 말 그대로 급감하고 있다.

수도권은 2131호로 전월(3183호) 대비 33.1%(1052호), 지방은 1만 6874호로 전월(2만 437호) 대비 17.4%(3563호) 각각 감소한 것으로 나타났다. 2019년 12월 6202호, 2020년 4월 3783호, 2020년 8월 3166호. 2020년 12월 2131호다. 지방은 2019년 12월 4만 1595호, 2020년 4월 3만 2846호, 2020년 8월 2만 5665호, 2020년 12월 1만 6874호다. 수도권, 지방 모두 빠르게 감소되고 있다.

악성 미분양으로 평가되는 준공 후 미분양조차 1만 2006호로 2020년 11월(1만 4060호) 대비 14.6%(2054호)나 감소한 것으로 나타났다.

‘부동산 인사이트’ 칼럼을 사랑하는 독자들에게 질문하고 싶다. 미분양 물량 급감이 좋은 시장 조건인지 아니면 우려해야 하는지 말이다. 결론부터 이야기 하자면 미분양에 대한 평가는 그때그때 다르다는 것이다.

예를 들어 대한민국 주택 역사상 가장 많은 미분양 물량이 있었던 2009년 3월의 전국 미분양 주택수는 16만 5641호였다. 당시 기사를 보면 대한민국 부동산 시장이 다시는 회복 못할 것처럼 어렵다는 부정적인 기사 일색이었다. 일본의 다마신도시를 비교하면서 한국도 일본처럼 버려지는 집이 많아질 것처럼 분석하는 폭락론이 득세하던 시기였다.

하지만 미분양 물량은 이후 꾸준히 감소했다. 그래서 현재 1만 9005호가 된 것이다. 그렇다면 현재의 미분양 수량은 어떻게 봐야 할까? 솔직히 우려할 만한 수치다. 미분양은 12년 전처럼 시장에서 감당할 수 없을 만큼 많을 때 문제이지, 지금은 오히려 미분양 물량이 필요한 시장이다.

미분양이 발생하는 이유는 크게 3가지다. 첫째, 입지가 좋지 않아 공급 대비 수요가 부족할 때. 둘째, 가격이 주변 아파트 시세 대비 매우 비쌀 때. 셋째, 입지도 양호하고 가격이 적정해도 단기간 분양 물량이 많을 때.

미분양은 대체적으로 시간이 지나면 해소되는 경우가 일반적이다. 반면 악성 미분양인 준공 후 미분양은 이 3가지 조건 중 하나 이상이 해결되지 않았다는 의미다. 현재 시장에서 미분양이 줄고 있는 이유를 분석해 보자.

먼저 입지가 좋지 않은 경우는 기반시설이 갖춰지면서 미분양이 해소된다. 하지만 지금 몇몇 지역은 기반시설이 갖춰지지 않았는데도 미분양이 없는 경우가 많다. 인근 지역에서 수요가 밀려올 때 생기는 현상이다.

둘째, 현재 분양가는 주변 아파트 시세 대비 무조건 낮다. 분양가 책정 자체를 그렇게 하고 있다. 가격 때문에 미분양이 나는 경우는 아예 없다는 의미다.

셋째, 입지가 아무리 좋아도 단기간 분양 물량이 많을 때 미분양이 통상적으로 발생한다. 하물며 입지가 좋지 않은 경우 분양 물량이 몰릴 때 미분양이 발생하지 않으면 이상한 것이다. 그런데 현재 그 이상한 결과들이 계속 발생하고 있다. 아무리 분양 물량이 많아도 완판 된다. 입지가 좋지 않아도 완판 된다.

결국 현재 미분양 감소는 수요 대비 공급이 대단히 부족하다는 의미다. 그런데 생각보다 입주 물량이 적지 않았다. 서울의 경우는 오히려 지난 10년 평균 대비 월등히 많았다. 그런데도 왜 물량이 적다는 느낌을 받을까? 매매든 전세든 시장에서 거래되는 전체 매물의 수량이 급감했기 때문이다.

따라서 현재의 미분양 급감은 시장 수급이 꼬였다는 의미다. 정상적인 시장이 되길 기대한다. 그러기 위해서는 분양을 더 많이 할 필요가 있다. 그리고 시장에 거래될 수 있는 매물을 늘려야 한다. 그래야 시장이 안정된다.

시장의 안정화를 확인하는 수치로 매월 미분양 통계에 주목하자. 지금은 미분양 숫자가 증가해야 할 때다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com