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[부동산 인사이트] 지금 투자를 할 때일까, 말 때일까?

대세 하락이냐, 일시 조정이냐…원인을 분석하면 실마리가 보인다

2022.02.07(Mon) 10:31:31

[비즈한국] 2월 3일 대선 후보 4자 토론의 제1주제는 부동산이었다. 4명의 후보 모두 현 정부의 규제 일변도 정책을 비판했고, 일방적인 규제 정책은 부동산 시장을 왜곡시킬 수 있을 수 있다는 데 동의했다. 지역에 따라 다른 정책이 필요하다는 의견에 대해서도 네 후보 모두 공감한 것으로 나타났다.

 

입지마다 다른 정책을 가져간다는 것에 대해서는 부동산 시장을 바라보는 태도가 달라졌음을 알 수 있었다. 대한민국 부동산 시장의 안정을 위해 바람직한 태도라고 생각한다. 단순하게 동일한 정책을 일괄적으로 지정하는 것에는 반대다. 지금까지와 같은 시장의 왜곡이 발생할 수 있기 때문이다.

 

8개구가 모두 다른 수요층을 가지게 된 대구는 이미 질적인 시장에 돌입했다. 1월 대구의 한 아파트 건설현장 모습. 사진=연합뉴스


현재 전국 112개 시군구가 조정대상지역으로 지정되어 있다. 하지만 정부가 타깃으로 하는 지역은 강남구 등 상위 10개 전후 정도일 것이다. 조정대상지역 중에서도 하위 시세의 시군구 지역은 오히려 완화 정책이 필요해 보인다. 경기도에서도, 인천에서도, 그 외 지방에서도 시군구 지역별로, 심지어는 동 단위로도 다른 양상을 보이는 지역들이 꽤 많다.

 

지난주 KB부동산 주간 시황에서 하락했다고 조사된 화성시 내에서도 완전히 다른 양상이, 심지어 동탄 내에서도 반대 방향의 시세 등락을 보이는 단지들이 나타나기 시작했다. 단순히 규제지역 지정만으로는 부동산 시장의 정상적인 움직임을 유도할 수 없다는 것이다.

 

같은 이유로 현재 대부분 조정을 보이는 지역 부동산 시장의 경우 규제 지역 지정만으로 부동산 시장의 정상화를 유도한다는 것은 위험한 발상이라고 생각한다. 단기적인 대책이기 때문이다.

 

지방도 세분화해서 봐야 한다. 자체 수요로 움직이는 지역이 있는가 하면, 외부 투자층이 들어와야 움직이는 지역이 있다. 두 지역의 차이는 엄청난 차이다. 그럼에도 불구하고 같은 정책으로 시장을 조정하려 든다면 결국 같은 문제가 강화될 뿐이다.

 

2010년부터 2015년까지는 지방 시장은 대부분 상승했다. 대전 정도만 제외하고 말이다. 특히 대구는 전국 부동산 시장의 절대 강자로 등극했던 시기였다. 부산을 역전하기도 했던 시기였으니까.

 

정부의 부동산 정책과 무관하게 2015년을 고점으로 지방 부동산 시장이 각기 다른 방향으로 움직이기 시작했다. 5년 내내 상승했던 대구는 단기적으로 조정을 받았다. 하지만 단기적인 조정이었다. 하락 후 다시 상승을 못한 곳도, 다시 상승한 단지도 있었다. 입지에 따라, 단지에 따라 다른 방향성을 보였던 것이다. 이제 대구 시장도 질적인 부동산 시장이 시작되었기 때문에 수용 양극화라는 양상이 다양하게 전개된 것이다. 

 

당시 부산이 대구보다 낮은 가격이었던 이유는 두 가지로 보인다. 대구가 너무 많이 올랐거나 부산이 덜 오른 것이다. 대구는 그 때문에 조정이 받을 수 있지만 부산은 아마 조금 더 상승할 것이다. 이 또한 부산 내 입지마다 다른 양상을 보일 것이다. 부산 역시 질적인 시장의 논리로 이해해야 한다.

 

그런 변화가 있었던 2015년 시장에서 2년이 지났다. 대구는 조정을 받다가 수성구를 중심으로 다시 상승하기 시작했다. 결국 2017년 9.5대책으로 투기과열지역으로 지정됐다. 그 이후 대구는 2021년 상반기까지 오르다가 하반기부터 본격적인 조정장에 진입했다.

 

자료=부동산114


2022년 지방 부동산 시장은 어떻게 전개될까? 우리는 어떤 태도로 제각기 움직이는 지방 부동산 시장을 바라봐야 할까?

 

대구는 질적인 시장에 돌입했다. 8개구가 모두 다른 수요층을 가지게 되었으니까. 

 

최근 대구의 미분양 물량이 증가했다. 기존 아파트 매물도 증가했다. 이유는 명확하다. 규제가 강화된 상태이기 때문에 투자 목적 매수가 안 된다. 실수요자들만 매수할 수 있다. 두 가지 사례가 나온다.

 

신규아파트를 분양 받은 세대는 기존 아파트를 팔고 신규 아파트로 이사해야 한다. 기존 아파트를 급매로 팔아야 해서 기존 시세보다 낮게 시장에 내놓는다. 기존 아파트가 매도되지 않아 신규 아파트를 매도하는 경우도 있다. 어떤 조건이든 2주택 이상이 부담스러운 세대에서는 시세보다 낮게 매물로 내놓고 있다. 

 

반대의 경우도 있다. 기존 아파트에서 이사할 생각이 없다. 투자 목적으로 분양권을 구입했다가 부담스러워서 프리미엄을 낮춰서 시장에 내놓는 경우도 있다. 

 

이런 시장에서 여러분들이라면 어떻게 해야 할까? 시세 하락만 보고 있을 것인가. 아니면 선택의 대안이 많아졌다고 판단할 것인가. 선택은 공부가 되어 있는 사람들의 몫이다.

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com


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