[비즈한국] 서울 강남권 한강변 재건축 수주전이 오는 30일 분수령을 맞는다. 신반포19·25차 통합 재건축과 압구정5구역 재건축이 같은 날 시공자 선정 총회를 열면서, 입찰에 참여한 대형 건설사 4곳의 승부도 동시에 판가름난다. 두 사업지는 최근 대형 정비사업지 유찰이 잇따르는 가운데 드물게 경쟁 구도가 성립된 현장이다. 각 건설사는 한강 조망 설계와 브랜드 경쟁을 넘어 조합원 실익을 앞세운 조건으로 표심 확보에 나섰다.
정비업계에 따르면 서울 강남권 핵심 재건축 사업지 두 곳이 오는 30일 나란히 시공자 선정 총회를 연다. 서울 서초구 신반포19·25차 통합 재건축에서는 삼성물산과 포스코이앤씨가, 서울 강남구 압구정5구역 재건축에서는 현대건설과 DL이앤씨가 맞붙는다. 최근 서울 강남구 압구정3구역과 양천구 목동6단지 등 대형 사업지가 단독 입찰로 유찰된 것과 달리, 두 사업지는 대형사 경쟁 입찰이 성립돼 업계의 관심이 쏠렸다.
수주전 공통 키워드는 ‘조합원 실익’이다. 과거 강남권 정비사업 수주전이 브랜드와 외관 설계 경쟁에 무게를 뒀다면, 이번에는 조합원 분담금과 이주비, 사업비 조달 금리, 공사비 증액 부담을 얼마나 낮출 수 있는지가 핵심 변수로 부상했다. 고금리와 대출 규제, 공사비 상승 부담이 겹치면서 금융 조건이 시공자 선정의 주요 판단 기준으로 떠올랐다는 분석도 나온다.
#2년 만의 복수전, 삼성·포스코 신반포19·25차 격돌
신반포19·25차 통합 재건축은 서울 서초구 잠원동에 위치한 두 단지를 허물고 지하 4층~지상 최고 49층 7개 동(614가구)을 다시 짓는 정비사업이다. 조합 예정공사비는 3.3㎡당 1010만 원, 총 4434억 원 규모다. 입찰에 참여한 삼성물산과 포스코이앤씨가 정비사업 수주전에서 맞붙은 것은 2024년 1월 부산 촉진2-1구역 재개발 사업 이후 약 2년 3개월 만이다. 당시에는 접전 끝에 포스코이앤씨가 47표 차로 사업을 수주했다.
삼성물산은 ‘래미안 일루체라’로 금융 안정성과 래미안 타운 확장에 방점을 찍었다. 3.3㎡당 공사비는 1005만 원으로 조합 예정가보다 낮게 제시했다. 사업비는 한도 없는 최저금리로 조달하는 조건을 내걸었다. 이주비 LTV 100%와 공사 기간 56개월도 주요 조건이다. 설계 측면에서는 조합원 446명보다 많은 533세대 한강 조망과 원안에서 한 동을 뺀 6개 동 배치를 제안했다. 통합 재건축 경험을 바탕으로 제자리 재건축과 독립정산제 추진에 자신감을 드러내고 있다.
포스코이앤씨는 ‘더 반포 오티에르’를 앞세워 조합원 부담 완화와 사업 속도를 차별점으로 내세웠다. 3.3㎡당 공사비는 979만 8000원, 조합사업비 전액은 CD-1% 금리로 조달하겠다고 제안했다. 공사 기간 역시 49개월로 비교적 짧다. 이주비는 인근 신축 아파트 전세금 수준을 보장하고, 전 조합원에게 세대당 2억 원의 금융지원금을 조기 지급하겠다는 내용도 담았다. 설계에서는 조합원 전 세대 한강 조망, 17m 필로티, 250m 스카이브릿지, 3.55m 층고 등을 앞세웠다.
#압구정 첫 수주전, 현대·DL 5구역서 맞대결
압구정5구역은 서울 강남구 압구정동 한양1·2차를 허물고 지하 5층~지상 최고 68층 8개 동(1397가구)을 다시 짓는 정비사업이다. 현재까지 시공자 선정 입찰을 진행한 압구정아파트지구 4개 구역(2·3·4·5구역) 가운데 유일하게 경쟁 구도가 성립된 현장이다. 조합 예정 공사비는 약 1조 4960억 원. 현대건설과 DL이앤씨 모두 압구정 한강변 입지의 상징성을 앞세우고 있다.
현대건설은 ‘압구정 현대 갤러리아’를 앞세워 사업 안정성과 책임 조달을 강조했다. 총공사비 약 1조 4960억 원에는 단지 특화 비용 등 1927억 원을 포함하고, 사업비 전체에는 COFIX+0.49% 확정금리를 적용하는 조건을 내걸었다. 공사 기간 67개월, 이주비 LTV 100%, 분담금 4년 유예, 금융권 조달 불가 시 책임 조달도 주요 조건으로 담았다. 설계에서는 전 세대 한강 조망과 240도 파노라마 조망, 17m 필로티를 적용해 한강변 장점을 살리겠다는 구상이다.
DL이앤씨는 ‘아크로 압구정’으로 상품성과 조합원 실익을 동시에 겨냥했다. 3.3㎡당 확정 공사비는 조합 예정공사비보다 100만 원 이상 낮은 1139만 원, 필수사업비 조달금리는 COFIX 신잔액 기준 가산금리 0%로 제시했다. 공사 기간은 57개월로 잡고, 이주비 LTV 150%, 분담금 최대 7년 유예 조건도 내세웠다. 설계에는 1개층 1세대, 테라스 특화, 초대형 슈퍼 펜트하우스, 조합원 전 세대 한강 조망을 담았다.
정비업계 관계자는 “도시정비법상 이사비나 이주비 등 공사와 직접 관련 없는 사항은 제안이 제한되는 부분이 있지만, 주택담보대출 규제와 높은 추가 분담금 때문에 시공사 금융 지원이 없으면 정비사업 추진에 어려움이 생기는 것이 현실”이라며 “특화 설계 경쟁에 한계가 있는 만큼, 대출 규제와 고금리 상황이 이어지는 동안 사업비 금리와 이주비·분담금 지원 경쟁은 계속될 수밖에 없다”고 말했다.
차형조 기자
cha6919@bizhankook.com[핫클릭]
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