'그래도 아파트보단 규제 적어' 수도권 오피스텔 인기 여전

[비즈한국] 수도권 오피스텔 시장이 달아오르고 있다. 올해 1분기 매매 거래가 전년 동기보다 40% 증가했고, 가격은 지난해 3분기부터 상승세다. 지난해 7·10부동산대책으로 주거용 오피스텔에 대한 세제 혜택이 사실상 사라졌지만, 여전히 수도권 주택 시장보다 청약·대출 등 규제에서 자유롭다는 평가다.

주택에 비해 규제에서 자유로운 오피스텔이 여전히 인기다. 사진은 수도권의 오피스텔 모습으로 기사의 특정 내용과 관련없다. 사진=비즈한국 DB

#2021년 1분기 수도권 오피스텔 매매 가격, 거래량 상승

수도권 오피스텔 가격이 3분기째 상승세다. 한국부동산원이 1일 발표한 오피스텔 가격동향조사에 따르면 2021년 1분기 서울, 인천, 경기 등 수도권 오피스텔 매매가격은 전 분기 대비 0.31% 상승했다. 지역별 변동률은 인천이 0%로 보합세를 보였지만 서울, 경기가 각각 0.22%, 0.53%로 가격 상승을 견인했다. 수도권 매매가격 변동률은 지난해 1분기 –0.7%, 2분기 –0.26%, 3분기 0.02%, 4분기 0.1%, 올해 1분기 0.31%로 상승폭을 키우고 있다.

수도권 오피스텔 거래량은 지난해보다 40% 늘었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2021년 1분기 수도권 오피스텔 매매 거래는 9965건으로 전년 동기 대비 2852건(40.1%) 증가했다. 지역별 거래량은 경기 4219건(1594건, 60.8% 증가), 서울 4310건(908건, 26.7% 증가), 인천 1436건(348건, 32% 증가)으로 나타났다. 주택 매매 거래는 계약 후 30일 내 신고해야 하므로 1분기(3월) 거래량 통계는 4월 말까지 늘어날 수 있다.

한국감정원 측은 “서울 지역은 전반적인 주택 가격 상승에 따라 대체재인 중대형 면적 오피스텔로 수요가 유입돼 오피스텔 가격이 동반 상승했고, 경기 지역은 아파트 가격 상승이 지속됨에 따라 서울에 비해 저가이며 교통 요건이 우수한 광명, 고양, 부천 등을 중심으로 상승”했다고 설명했다.

#취득세 중과 대상 된 주거용 오피스텔, 청약·대출 메리트 여전

지난해 7·10부동산대책에 따라 수도권 오피스텔 시장은 위축될 것으로 예측됐다. 당시 정부는 다주택자 취득세를 중과할 때 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하기로 결정했다. 당초 주거용 오피스텔은 양도소득세와 종합부동산세를 계산할 때만 주택에 포함했다.

지방세법 개정안이 시행된 지난해 8월 12일부터 과표 1억 원을 초과하는 오피스텔을 구매해 주거용으로 사용하는 소유주가 추가로 주택을 매입하면 취득세를 중과한다. 현재 주택 한 채를 구입할 때 취득세율은 주택 가액에 따라 1~3% 수준이지만, 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 중과한다.

하지만 오피스텔 시장은 여전히 수도권 주택보다 규제에서 자유로운 편이다. 서울 등 투기과열지구에서 아파트를 살 때는 집값의 40%까지 주택담보대출을 받을 수 있지만, 오피스텔은 최대 70%까지 가능하다. 주택 청약 시 주거용 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 무주택 자격도 유지할 수 있다. 오피스텔 분양권은 아직 취득세와 양도세를 중과할 때 주택 수에 포함하지 않는다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “수도권 아파트 매매와 전월세 가격이 많이 오르면서 비교적 저렴한 주거용 오피스텔로 수요가 옮겨간 것으로 보인다. 아파트에 비해 상대적으로 규제가 적지만 커뮤니티 시설이나 면적 등 정주 여건도 떨어지기 때문에 실수요자보다는 투자목적으로 매수한 사람이 많을 것”이라고 분석했다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “지방 오피스텔 가격이 떨어지는 반면 수도권 오피스텔 시장은 여전히 좋은 분위기를 유지하고 있다. 아파트에 비해 상대적으로 규제가 적기 때문에 실거주 목적이나 아파트 매입 전 안정적으로 시드머니(종잣돈)를 모으려는 무주택자 수요도 늘고 있다. 주택 규제가 풀리지 않는다면 이런 분위기는 당분간 유지될 것으로 보인다”고 덧붙였다.

#절세 가능하지만 주거용은 전입신고 안 하면 중과세 추징

오피스텔은 주택법상 주택이 아니다. 주거시설로 이용이 가능한 업무시설(준주택)이다. 취득할 때는 주거용으로 쓸지, 상업용으로 쓸지 결정되지 않기 때문에 건축물대장상 용도인 업무시설로 보고 세금을 매긴다. 이후 전입신고 등으로 주거 용도가 확인되면 주택분 재산세를 부과하고 주택 수에 합산한다. 업무시설 취득세율은 4%(농어촌특별세, 지방교육세 포함 4.6%)다.

오피스텔 특성을 활용한 절세 기법도 발달하고 있다. 신규 주택을 취득·양도하기 전에 주거용 오피스텔을 업무용으로 전환하면 다주택자 세금 중과를 피할 수 있다. 오피스텔에 거주하던 소유자나 임차인이 전출하고, 사무실 등으로 쓸 사업자를 구해 임대하는 방식이다. 주거용으로 쓸 오피스텔과 아파트를 한 채씩 매입할 계획이라면 아파트를 먼저 매수할 경우 취득세 중과를 피할 수 있다. 세금 중과를 피할 목적으로 주거용 오피스텔에 전입 신고를 하지 않는 경우도 있는데, 이는 추징이 가능한 탈세 행위로 주의가 필요하다.

세무사인 원종훈 KB국민은행 WM투자자문부장은 “지난해 7·10대책으로 주거용 오피스텔의 세제상 혜택은 사실상 거의 사라졌다. 다만 오피스텔을 주거용으로 쓰면서 전입신고를 하지 않거나 세입자가 전입신고를 못 하도록 막아 주택 수 산정에서 빠져나가는 경우가 있는데, 세무 당국이 마음만 먹으면 충분히 용도를 확인할 수 있으므로 주의가 필요하다. 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받은 주택 매도자가 순식간에 중과세 추징을 받는 일이 벌어질 수 있다”고 지적했다.

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com