[비즈한국] 분양 면적 기준으로 59㎡(25평형) 이하를 소형 아파트, 85㎡(34평형) 이하를 중형 아파트, 85㎡(36평형) 초과를 대형 아파트라고 한다.
통상적으로 실거주 수요로 가장 인기 있는 아파트 규모는 중형아파트다. 투자 대상으로 가장 인기 있는 규모는 소형 아파트다. 대형 아파트는 소형아파트나 중형 아파트 대비 절대 수요는 많지 않지만 특정 수요층에 인기 있는 평형대다.
2017년 이후 정부의 다주택자 규제 이후 ‘똘똘한 한 채’ 트렌드가 지속되면서 대형 아파트 선호 현상이 지속되고 있다. 최근 질문들 중 ‘향후 대형 아파트 매수가 미래가치를 고려했을 때 가장 바람직한 선택이 될 것이냐’는 질문이 많아 간단하게 답변을 정리해 보고자 한다.
결론부터 이야기하자면 실수요든 투자수요든 부동산 매수 여부의 의사결정 기준은 수요다.
투자의 고수들이야 초기에 들어가서 가격이 상승하면 매도하고 엑시트를 할 수 있는 노하우가 있으니 투자 타이밍이라는 것을 효과적으로 활용해 단타 매매를 할 수 있을지 모른다. 하지만 일반인이 부동산 투자 고수를 따라하기는 어렵다. 매수 타이밍, 매도 타이밍에 대한 기본적인 이해가 되지 않은 사람들이 대부분이이기 때문이다.
무엇보다 마인드 컨트롤이 되지 않는다. 부동산 매수·매도에도 심리가 매우 중요하다.
이 부분은 주식 투자와 같다.
그래서 부동산 투자의 고수들은 ‘남들을 따라하지 말고 본인의 인사이트로 의사결정을 해야 한다’고 조언한다. 하지만 본인의 생각이 있다 하더라도 결국 남들의 행태를 따라하고 싶은 것이 일반인의 의사결정 방법이다. 심리가 늘 그렇게 작용한다.
입지·상품이 괜찮은 아파트들을 ‘묻지 마 매수’ 한 다음 단기 매도가 아니라 중장기 소유하는 사람들에게는 고수의 물건 선별법을 따라하는 것이 나쁘지 않은 방법이다. 하지만 이 경우에도 기본적인 입지에 대한 분석, 상품에 대한 분석은 스스로가 반드시 하길 바란다.
대형 아파트 매수 여부도 마찬가지다. 입지와 상품에 대한 기본적인 이해와 현실적인 분석이 사전에 되어 있어야 한다. 부동산 매수 대상 선정 시 가장 먼저 해야 할 것은 수요 파악이다.
살 수 있는 아파트가 있느냐가 아니라 매수할 수요자들이 있는지를 파악해야 한다는 의미다. 결국 수요는 매도하고 싶을 때 매수 대기 수요가 있어야 한다. 매수 수요에는 실수요가 있고 투자수요가 있다. 실수요는 입지·상품만 좋다면 늘 있지만, 투자수요는 변동적이다. 투자수요와 실수요 중 실수요가 반드시 존재하는지를 먼저 파악하라는 것이다.
소형 아파트와 중형 아파트는 웬만한 지역이면 수요가 존재한다. 아파트가 존재하는 입지의 60% 정도는 소형과 중형 아파트에 대한 수요가 있는 지역이다. 입지 분석을 사전에 하지 않는다 하더라도, 입지 선택에 있어 실패할 확률보다 성공할 확률이 높다. 물론 절대 가격이 싸다라는 근본 없는 잘못된 분석으로 시세 차익에 대한 욕심에 빠지면 그 확실한 60%를 선택하지 않고 40%의 잘못된 선택을 하는 경우도 꽤 많이 발생한다.
대형 아파트는 소형·중형 아파트보다 더 많이 따져야 한다. 고정 수요가 있는 입지가 전체 시장의 20%도 되지 않는다. 중소형 수요보다 확실하게 절대량이 적다. 그래서, 중소형 아파트 매수 방법과 같은 방법으로 의사결정하게 되면 실패할 확률이 높다.
소위 투자의 고수들은 선행 투자를 한다. 통상적으로 소형 아파트가 오르고 중형 아파트가 오른다. 소형 아파트 가격이 중형 아파트 가격을 밀려 올린다고 한다. 그 다음 중형 아파트가 대형 아파트 가격을 밀어 올릴 것을 기대하고 투자하는 경우가 꽤 많다. 성공할 수도 있고, 실패할 수도 있다
다시 처음으로 돌아가 보자. 부동산은 수요가 가장 중요하다고 했다. 현재 대형 수요가 많은 시기인가? 물론 전국 어떤 지역이든 대형 수요가 있다. 그렇지만 매우 적다. 지역에 따라 그 구성비는 다르지만 적은 것이 사실이다.
강남 같은 고가 입지는 대형 수요가 상대적으로 많다. 일반적인 입지의 대형 수요가 20% 정도라면 강남 같은 입지는 40%가 넘는다. 지방의 시세가 낮은 입지에서는 중소형 수요가 90% 이상이고, 대형 수요가 10%가 되지 않는 곳도 많다.
대형 아파트 수요층들은 중소형 아파트 수요층 대비 가격을 중요하게 고려하지 않는다. 대형 아파트를 매수할 정도의 경제력이 있는 세대이므로 가격을 중소형 수요층처럼 민감하게 생각하지 않는다는 의미다.
대형 아파트 희망 세대들은 중소형 세대보다 선택할 수 있는 입지와 상품의 범위가 훨씬 넓다. 경제력이 높기 때문이다. 저렴한 지역에서 대형을 선택하기 보다는 고급 입지의 대형을 선택하려고 한다는 의미다.
실거주 목적이라면 상관없을 수도 있겠지만 만약 대형 아파트에 투자한다면 먼저 입지 분석을 해야 한다. 대형 수요가 있는 입지인지 반드시 확인해야 한다. 대형 아파트의 수요가 10%도 안 되는 입지에서는 선행 투자자들에게 이용만 당할 수도 있기 때문이다.
대형 아파트는 가격이 아니라 수요가 더 중요하다. 가격이 아니라 입지가 더 중요하다. 오히려 대형 아파트 투자를 위한 입지 분석, 수요 분석이 더 쉽다. 그렇게 스스로 분석한 인사이트를 믿자. 누군가 대형 아파트 투자로 돈을 벌었다고 무조건 따라 투자하지 않길 바란다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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