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[부동산 인사이트] 정비사업에 팔 걷어붙인 윤석열 정부…1.10 대책의 핵심은?

수요 많은 도심에서 정비사업 통해 선호도 높은 신축 주택 공급되도록 규제 혁파

2024.01.15(Mon) 15:36:59

[비즈한국] 2024년 1월 10일 노후신도시 재정비가 예정된 일산에서 대통령 주재로 ‘국민과 함께하는 민생 토론회’를 개최했다. 이 토론회에서 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안“을 발표했다. 정부는 다음 4가지 대응방안을 통해 국민이 바라는 주택공급을 확대해 나갈 계획이라고 한다.

 

서울의 한 재건축 공사 현장. 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=최준필 기자


➀국민의 선택권을 제한하는 재건축 규제를 전면 개선한다.

➁도심 내 다양한 주택 공급을 확대한다.

➂공공주택을 빠르게 공급해 주택공급 회복을 견인한다.

➃안정적 주택공급을 위해 건설산업 활력을 회복한다.

 

이 중에서 가장 관심이 뜨거웠던 분야는 재건축 규제 완화였다. 주택시장의 근본적 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서는 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 통한 수급균형이 필수적이다. 인구는 감소한다 해도 한동안 가구 수는 계속 증가하기 때문이다.

 

※가구 수: 2073만(2020년) → 2183만(2023년) → 2231만(2025년 추정)→ 2318만(2030년 추정)→2387만(2040년 추정)

 

그러나, 2023년 주택공급의 선행지표인 인허가, 착공이 위축됐으며, 아파트는 물론 연립·다세대 등도 크게 감소했다. 이러한 공급 위축이 장기화될 경우 건설산업 및 지역경제 등에도 영향을 줄 가능성이 매우 높다.

 

이러한 주택 공급 부진은 거시 경제 여건 및 주택시장 침체에서 비롯된 측면일 것이다. 고금리, 고물가가 지속되면서 주택건설 사업성은 크게 악화됐고, 주택시장도 최근 하락세로 전환(실거래 기준)되고 거래도 정체된 실정이다.

 

국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안(1.10 대책). 자료=국토교통부


최근 재건축 3대 규제인 분양가상한제(분상제), 안전진단, 재개발초과이익환수(재초환)는 일부 개선됐다. 하지만 여전히 과도했던 공급 규제 여파로 선호도 높은 도심 공급 기반은 약화된 상태다. 이에 주택공급을 가로막는 규제를 혁파하고, 임대주택 공급자의 부담 경감 등을 통해 주택공급이 확대될 수 있는 기반을 조성할 필요가 있다. 

 

그래서 수요가 많은 도심에서 정비사업을 통해 선호도 높은 신축 주택이 원활하게 공급될 수 있도록 규제를 혁파하겠다는 것이 이번 대책의 핵심이다. 이를 위해 재개발‧재건축이 주민의 자유로운 선택권에 따라 본격화될 수 있도록 ➀속도는 빠르게, ➁문턱은 낮추고, ➂사업성은 제고, ➃중단 없는 사업 지원한다는 것이다.

 


먼저 사업속도를 가속화하기 위해 패스트트랙을 도입한다. 패스트트랙은 준공 30년이 되면 안전진단 없이도 재건축 착수를 허용해 조합설립 시기를 조기화해 사업기간을 최대 3년 단축하겠다는 것이다. 현재는 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했으나, 안전진단을 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능토록 개선하겠다는 것이다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개선한다. 노후도가 높은 아파트는 안전진단이 걸림돌로 작용하지 않도록 안전진단 기준 개선도 병행한다.

 

두 번째로, 진입 문턱을 낮추기 위해 정비사업 추진 요건을 완화한다. 그간 신축빌라 혼재 등 부지 특성상 재개발 추진이 불가능했던 지역도 사업에 착수할 수 있도록 정비사업 추진 요건 완화한다는 것이다.

 

이를 위해 재개발 노후도 요건을 현행 3분의 2에서 60%로 완화하고, 노후도 외 요건(접도율, 밀도 등)도 걸림돌이 되지 않도록 개선한다. 예를 들어 노후도가 높은 지역은 접도율, 밀도 등의 요건을 충족하지 않아도 사업추진이 가능해질 전망이다. 정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함될 수 있도록 구역지정·동의 요건 등을 개선한다.

 

세 번째, 사업성을 제고하기 위해 사업 초기 자금지원, 재건축부담금을 추가 합리화한다. 관리처분인가 이전에도 계획수립 등에 필요한 자금조달이 용이하도록 기금융자 제공 및 HUG 보증대상을 확대한다.

 

또한 부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1주택 장기보유자 감경 등 부담경감을 조속 시행한다. 2024년 3월 개정법이 시행된다. 부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 비용인정을 확대한다. 신탁방식 운영비 등 제반 실집행 비용, 기부채납 토지 기여분 등)해 부담 추가 완화하는 안도 포함됐다.

 

마지막으로, 중단 없는 사업을 위해 공사비 갈등을 완화한다. 공사비 갈등을 예방하고, 갈등 발생 시 조기 해소 기반을 마련한다는 것이다. 원활한 공사비 조정 및 분쟁 예방을 위한 표준계약서를 조기 배포한다. 지자체 도시분쟁조정위의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부여해 실효성을 제고하고, 신속한 갈등 해소하는 지원도 추진한다.

 

그 외에도 3기 신도시 신속 추진이나 소규모 정비사업을 활성화하는 안도 있다. 하지만 새 아파트 공급과 더불어 입지 환경까지 개선되려면 다른 방식에는 더 많은 시간이 필요하다. 결국 정비사업이 현재로서는 가장 좋은 주택 공급 대안이 되는 것이다.

 

부디 정부의 추진 결과가 결실을 맺길 기대한다. 그 누구라도 신속한 주택 공급에 방해가 되는 규제나 세력이 있다면 그것이 적폐다. 이러한 적폐는 국민들이 제거해야 한다. 결국 국민들이 앞장서야 안정적인 부동산 시장이 될 수 있음을 잊지 말자.

 

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.​​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com


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