[부동산 인사이트] '적정 가격' 기준은 지역 최고가 아파트

[비즈한국] 아파트 시세가 매주 신고가를 경신하고 있다. 지금 시세가 꼭지는 아닌지 우려가 되기도 한다. 지역 내 가장 시세가 높은 아파트를 제외하고 그 외 아파트들의 시세는 적정가격인지, 너무 높은 것은 아닌지 어떻게 판단할 수 있을까?

절대가격으로만 보면 비싼데 분양이 잘되는 단지가 있다. 절대가격으로 보면 상대적으로 저렴한 수준인데 지역에서는 시세가 높다고 거래가 잘 되지 않는 단지도 있다.

아파트 시세가 높고 낮음을 어떻게 판단할 수 있을까? 간단하게 시세 수준을 평가하는 방법이 있다. 지역 내 최고가 아파트와의 가격 비교가 바로 그것이다.

반포한양아파트를 재건축한 신반포자이는 2016년 분양 당시 3.3㎡당 4290만 원이라는 잠원동 아파트 사상 최고가로 분양됐다. 전문가들의 예상과 달리 1순위 분양 완판은 물론, 일주일 만에 계약까지 완료됐다. 사진=연합뉴스

2016년 1월 분양된 신반포자이라는 단지가 있다. 신반포자이는 반포한양아파트를 재건축한 아파트다. 서초구 잠원동 소재 아파트로 평균 분양가 평당 4290만 원이라는 잠원동 아파트 사상 최고가로 분양됐다. 전문가들의 예상과 달리 1순위 분양 완판은 물론, 일주일 만에 계약까지 완료됐다.

분양가가 사전 공개되었을 때 대부분의 매스컴과 부동산 전문가들은 분양이 완판되지 못할 정도로 비싸다고 평가했다. 아무리 강남권이지만 계약 완료까지는 시간이 많이 소요될 것이라는 전망도 나왔다. 하지만 신반포자이의 분양가는 주변 시세를 고려했을 때 적정 가격이었음을 인근 지역 최고가 아파트와의 시세 비교를 통해 알 수 있었다.

신반포자이 인근 입지의 최고가 아파트는 반포자이다. 반포주공 3단지를 재건축하여 2008년 12월 입주한 반포자이의 당시 시세는 평당 4300만 원이었다. 신반포자이가 준공 완료되어 입주한 시점은 2018년이다. 상품 경쟁력만 놓고 보면 반포자이와 약 10년 차이가 나게 된다.

거의 같은 입지 조건, 즉 같은 생활권 내의 10년 차이 새 아파트가 같은 시세로 분양된 것이다. 이렇게 보면 신반포자이의 분양가는 반포자이에 비해 높은 금액이 아니라는 판단이 든다. 오히려 저렴하다고도 판단할 수도 있었다. 비강남권에서는 그럼에도 불구하고 평당 4000만 원대는 비싸다고 평가할 테지만 실질적으로 서초구 신규 아파트를 분양받고자 하는 잠재수요층에게는 그렇게 비싸다고 인식되지 않은 것이다. 그렇기 때문에 1순위 청약 완료에 계약까지 빠르게 완료가 될 수 있었던 것이다.

이렇게 지역 내 유사한 인근 입지의 최고가 아파트와의 시세 비교는 현 시세가 높은지 낮은지 판단하는 데에 유용하게 활용될 수 있다. 강남구 개포주공2단지를 재건축한 래미안 블레스티지의 평균 분양 가격은 3760만 원이었다. 개포동에는 새 아파트가 없었기 때문에 가장 가까운 생활권인 강남구 대치동과 시세를 비교해볼 수 있다.

대치동 새 아파트 중 가장 비싼 아파트인 래미안 대치 팰리스의 시세는 당시 평당 4100만 원 전후였다. 물론 지역 프리미엄이 대치동보다 낮게 평가되는 개포동인 것을 감안하더라도 강남구 개포동의 신규 아파트 가격으로 평당 3760만 원은 저렴하게 생각되기 때문에 래미안 블레스티지 역시 청약부터 계약까지 빠르게 완료되었다.

신규 아파트의 분양가뿐 아니라 기존 아파트 시세의 적정성 판단도 가능하다. 2016년까지 금천구 지역에서 가장 비싼 아파트는 시흥동 남서울 힐스테이트였다. 당시 시세는 평당 1400만 원에서 1600만 원 정도였다. 2017년부터 금천구 최고가 아파트가 변경됐다. 바로 롯데캐슬 골든파크로 1400만 원에 분양됐고, 분양권 프리미엄이 3000만~8000만 원까지 형성됐다. 롯데캐슬 골드파크의 현재 시세는 평당 2000만 원이다. 금천구에서 가장 비싼 아파트다.

2017년 이후 금천구에는 롯데캐슬 골드파크가 금천구 아파트들의 판단 기준이 된다. 롯데캐슬 골드파크의 평당 2000만 원 시세가 금천구의 기준 가격이 된다. 이 가격과 격차가 많이 나는 지역 내 아파트의 경우 시세는 올라갈 확률이 높아진다. 대표적인 사례가 골드파크 인근에 있는 베르빌 아파트다. 2004년 입주한 베르빌은 평당 1000만 원 미만 시세에서 평당 1400만 원대까지 시세가 상승했다. 지역 내 최고가 아파트와 입지 여건이 유사한 상황에서 가격 차이가 크다고 판단한 실수요층이 가격적인 메리트가 있다고 판단한 후 매수한 것이다.

이런 식으로 금천구의 아파트들은 롯데캐슬 골드파크와의 입지적인 차이, 상품적인 차이를 비교해 가며 시세가 변동할 것이다. 이런 방법으로 기존 아파트들의 현 시세가 높고 낮은지 판단할 수 있다.

요약하면 다음과 같다.

첫째, 지역 내 최고가 아파트를 찾는다. 둘째, 최고가 아파트와 비교할 아파트의 가격 차이를 비교한다. 셋째, 가격차가 클 경우 상승 가능성이 높다. 가격차가 없으면 최고가 아파트 시세가 더 상승하거나 비교 아파트 시세가 하락한다.

비교 대상 아파트가 최고가 아파트일 경우는 다른 방법으로 가격 적정성을 판단해야 한다. 향후 추가적으로 가격이 올라갈 수 있는 조건인지 확인해야 한다. 해당 아파트의 실수요층이 충분히 있으며, 추가 수요가 더 확대될 조건인지 따져봐야 한다.

실수요층 존재 여부는 단지 내 자가 거주, 임대 거주 비율을 확인하면 된다. 추가 수요가 확대될 조건인지는 지역 내 호재가 있는지를 확인해보면 된다.

가장 중요한 호재는 교통망 확대다. 금천구는 2016년 강남순환고속도로 개통 후 수요가 급증했다. 15분이면 강남권 출퇴근이 가능하기 때문이다. 강남으로 출퇴근하려는 세대에게 금천구는 출근 가능 지역이 되는 것이다. 그렇다면 금천구 시세가 터무니없이 높지 않다면 지속적으로 시세가 오를 수 있다.

가격이 터무니없이 높은지에 대한 판단은 유사 입지와 비교하면 된다. 강남권 출퇴근이 가능한 지역 간에 비교를 하면 된다. 광명시, 안양시, 금천구, 관악구, 동작구에 있는 비슷한 수준의 아파트 시세와 비교하면 된다. 그렇다면 현재 관심을 가진 지역 아파트 시세가 적정한지를 판단할 수 있다.

지역 내 최고가 아파트를 활용한 시세 적정성 파악은 실거주 목적이든 투자 목적이든 아파트 매수 시 반드시 필요하다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017) ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018)가 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com