[부동산 인사이트] 경기도 부동산의 미래를 읽는 방법

[비즈한국] 경기도는 다른 지방 광역 도시와 다른 역할을 한다. 이름부터 ‘서울 경(京)’과 주변 지역이라는 의미인 ‘경기 기(畿)’의 조합이다. 서울을 보좌하는 주변 지역이라는 의미다. 따라서 경기도는 서울과의 연계성을 떼면 부동산 가치 분석의 의미가 없다.

동떨어진 것처럼 보이는 경기도의 지역들도 어떻게든 서울과 연결되려 노력하고 있다. 이걸 이해한다면 현재 경기도 부동산의 가치와 미래 경기도 부동산의 가치를 예측할 수 있다.

경기도는 서울과의 연계성을 떼면 부동산 가치 분석의 의미가 없다. 경기도 수원시 아파트 모습으로, 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=연합뉴스

#넓은 스펙트럼, 경기도는 디테일한 핀셋 정책 필요

경기도는 수도권과 같은 의미로 받아들여진다. 인구부터 보자. 1335만 명이다. 단일 광역지자체로는 가장 많은 수다. 2위인 서울특별시(951만 명)보다 많고, 3위인 부산광역시(340만 명)보다 압도적으로 많다. 중요한 건 점점 더 많아지고 있다는 사실이다. 경기도청이 있는 수원시에는 120만 명 가까운 인구가 살고, 고양시는 107만 명, 용인시는 107만 명이 산다. 이 3개 도시는 이제 광역시가 되어도 무방하다. 이어 성남시가 93만 명, 부천시가 82만 명이다. 경기도 전체 인구는 이미 압도적이라 평균은 의미가 없다. 시군구별로 따로 이해해야 한다.

인구가 많다는 건 주택 수요가 많다는 의미다. 그래서 경기도의 웬만한 도시가 지방 도시들보다 아파트 시세가 높고, 서울의 웬만한 지역보다 시세가 높다.

지금까지 설명한 수원, 고양, 용인, 성남, 부천 등은 세부 단위로 쪼개서 봐야 한다. 수원시는 영통, 고양시는 일산, 용인시는 수지, 성남시는 분당, 부천시는 중동·상동이라는 별도의 브랜드 지역이 있을 정도다. 이 브랜드 지역은 상대적으로 아파트 시세가 더 높다. 그래서 시군구 지역별로 추가 분석을 해야 한다.

인구가 가장 적은 시군구는 연천군, 과천시, 가평군, 동두천시다. 수요가 기본적으로 적기 때문에 주변 지역과의 관계를 한 번 더 따져봐야 하는 지역들이다.

다음 살펴볼 건 아파트 시세다. 과천시는 압도적 1위 시세를 보인다. 2위인 성남시와 평당 2000만 원 이상의 격차를 보일 정도다. 서울의 평균 시세보다 월등히 높다. 3위는 광명시, 4위는 안양시, 5위는 구리시, 이어서 하남시, 의왕시, 용인시, 군포시, 수원시, 부천시, 고양시 순이다. 경기도에서는 동두천시의 시세가 가장 낮다. 동두천시의 시세는 타지방 시군구 지역의 시세와 유사하다.

경기도 시군구별 시세의 스펙트럼은 이렇게 다양하다. 서울 강남권보다 시세가 높은 지역부터 지방 광역 시군구 지역보다 낮은 지역까지 모두 포함된다. 이런 경기도를 평균으로 설명하려는 순간 엉뚱한 결과가 나온다. 디테일한 핀셋 정책이 필요한 이유가 여기에 있다.

경기도는 철저하게 지역별로 봐야 한다. 세부적으로 볼수록 현실에 가까워진다. 그만큼 다양한 수요가 존재한다.

#현재와 미래의 경기도를 이해하는 세 가지 방법

인구와 시세를 같이 보자. 경기도 전체 평균보다 높은 지역 중 과천시, 의왕시, 구리시의 시세가 상대적으로 높아 보인다. 반면에 고양시, 수원시, 용인시는 100만 명이 넘는 인구를 가진 지역인데 상대적으로 시세가 낮아 보인다. 아울러 평택시, 파주시, 의정부시, 남양주시, 화성시, 안산시도 인구가 40만 명이 넘는 대도시인데 상대적으로 시세가 낮아 보인다.

정리해 보자. ① 인구, 즉 수요층이 가장 적은 지역인데 가장 비싼 지역 ② 수요층이 실제 많은 지역인데 왠지 싼 것 같은 지역 ③ 수요층이 상대적으로 많아 보이는데 왠지 싸 보이는 지역. 이것이 현재의 경기도와 미래의 경기도를 이해하는 방법이다.

①번의 대표 지역은 과천시다. 과천시는 경기도라고 하면 절대 이해할 수 없는 가격대가 형성돼 있다. 과천시는 서울 내에서도 강남권(강남구·서초구)에 가깝다. 그런 역할을 해 왔고 향후에도 그럴 것이다. 경기도에서도 평당 4000만 원이 가능하다는 걸 이해할 수 있는 열쇠다.

②번의 대표 지역은 고양시다. 고양시는 일산동구, 일산서구 그리고 덕양구로 나뉜다. 고양시의 시세가 상대적으로 싼 건 주변에 경쟁 지역이 많이 탄생했고, 핵심 수요층이 계속 이탈했기 때문이다. 입지 경쟁력의 변화는 없는데 상품 경쟁력은 급감하는 지역이라는 뜻이다. 고양시가 주변 경쟁 지역 대비 입지 경쟁력이 떨어졌을까, 상품 경쟁력이 떨어졌을까? 당연히 상품 경쟁력의 문제가 더 크게 작동했다. 고양시의 상품 경쟁력이 회복되면 다시 핵심 수요층을 가져올 수 있다, 이 확신이 곧 고양시의 미래다.

③번의 대표지역이 화성시다. 화성시는 남양주시와 더불어 인구 60만 명이 넘는데 분구가 되지 않는 시다. 곧 분구가 될 것이라는 의미다. 화성시의 인구 증가는 전국에서도 3위 안에 든다. 향후에도 그럴 것이다.

이렇게 발전 속도가 빠른 지역인데 시세는 왜 상대적으로 낮을까? 두 가지 이유가 있다. 하나는 발전 속도가 빠른 지역과 그렇지 않은 지역이 있기 때문이다. 다른 하나는 다른 도시에 비해 본격적으로 개발된 시점이 늦었다는 것이다.

그렇다면 화성시의 미래를 전망해보자. 발전 속도가 빠른 지역의 미래를 관심 있게 보면 된다. ③번 같은 지역 중에서도 입지가 좋은 곳은 경제상황, 입주물량 등의 이유로 단기적인 조정이 된다 해도 결국 시간이 해결해줄 것이다.

지금까지 경기도를 설명했다. 칼럼에서 설명한 내용에 포함되지 않은 지역도 있다. 그 지역은 경기도만의 발전 방향과는 무관한 지역들이다. 그저 ‘도 지역’ 정도로만 이해하면 된다는 의미다.

사람은 혼자서는 살 수 없다. 부동산도 마찬가지다. 대부분의 경기도 내 지역은 서울 없이 홀로 발전하기 어렵다. 이 것이 경기도를 이해하는 가장 중요한 키가 될 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com