[부동산 인사이트] 은평구는 지금 뉴타운으로 천지개벽 중

[비즈한국] 은평구는 천지개벽 중이다. 구도심의 개발과 두 개의 뉴타운 덕분이다. 시작하는 건 은평뉴타운, 가속화하는 건 GTX-A와 신분당선, 마무리하는 건 수색·증산뉴타운이 될 것이다.

은평구는 당장의 시세차익보다 장기 투자 관점에서 볼 필요가 있다. 사진은 은평뉴타운의 모습으로 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=연합뉴스

은평구의 정확한 행정 경계선을 모르는 사람이 꽤 많다. 응암동이나 증산동은 서대문구, 은평뉴타운이 있는 진관동은 고양시에 속해 있다고 오해받기도 한다. 연신내 박석고개를 넘어서 은평뉴타운을 보면 왠지 고양시 분위기가 풍긴다. 실제 고양 삼송·지축지구와 직선거리로 150m밖에 되지 않아 가깝기도 하다.

#서울시가 마음먹고 만든 도시

은평구의 역사는 인근 지역들과 떼고 보기 어렵다. 1979년 단독 지자체로 독립하면서 일부는 서대문구에서, 일부는 고양시에서 분리·포함되었기 때문이다. 때문에 은평구는 서울 중심과 가까우면서도 중저가 베드타운 역할을 하며 아직 지방 도시의 모습이 남아있다. 역사적으로 교통의 요지 역할을 했음에도 큰 주목을 받지 못한 이유기도 하다.

은평구의 주요 도로는 서울역부터 파주 임진각까지 연결된 통일로다. 녹번역이 있는 응암동부터 은평뉴타운의 진관동까지 이어져 있는데, 이외에는 다른 주요 도로가 없다 보니 출퇴근 시간에 정체가 심하다. 지하철은 3호선의 구파발역부터 녹번역, 6호선의 디지털미디어시티역부터 응암~불광~연신내~응암역까지의 순환노선, 경의중앙선의 디지털미디어시티역과 수색역이 속한다.

서울시에서 추진했던 뉴타운 사업은 시범부터 3차까지 지정됐으나, 일정대로 진행된 곳이 한 곳도 없다. 시범 뉴타운에는 길음, 은평, 왕십리 3곳이 포함돼 있었다. 2015년 센트라스의 입주 완료로 왕십리뉴타운이 완성돼 비로소 길음뉴타운, 은평뉴타운과 더불어 시범 뉴타운이 완료됐다. 그나마 길음뉴타운은 삼성 등 민간시공사에서 주도한 덕분에 개발이 가장 늦게 시작되었음에도 가장 먼저 완료됐다.

민간의 주도로 부분적 재개발이 진행되면 새 아파트만 공급되고 학교나 공원 등의 기반시설이 부족해지는 난개발 문제가 생기게 된다. 그래서 뉴타운 사업은 이러한 기반시설 부족의 문제점을 보완하는 데에 중점을 두고 지자체의 직접적인 지원을 통해 다른 차원의 신도시를 만들자는 목적으로 시작되었다.

그렇게 서울시가 마음먹고 제대로 만든 작품이 은평뉴타운이다. 은평뉴타운은 도심재생이 아니라 택지개발의 성격이 강했던 덕분에 다른 뉴타운과는 비교가 안 될 정도로 우수한 결과물이 될 수 있었다.

아직 은평뉴타운은 서울에서 인기가 많은 지역이 아니다. 주거지를 평가할 때 주변 환경도 함께 평가되기 때문이다. 기본적으로 교통환경, 교육환경, 생활편의시설 세 가지 기반시설을 가장 많이 고려하는데, 은평뉴타운은 이런 기반시설이 부족한 편이다. 그래서 멋들어진 주거시설에도 불구하고 아직은 서울 도심에서 살고 싶은 지역으로 꼽히진 않는다. 초기 미분양 현상은 그런 이유에서였을 것이다. 결국 은평뉴타운의 주거시설이 제대로 평가받으려면 몇 가지 문제점이 해결돼야 한다.

#은평뉴타운이 해결해야 할 과제

가장 시급한 문제는 교통환경 개선이다. 도로교통으로는 통일로가 거의 유일해서 접근성이 떨어진다. 지하철 3호선 구파발역을 제외하고는 이 지역으로의 접근이 쉽지 않다. 다행히 이 주변으로 다양한 교통망이 개발되고 있다. 신분당선 북부 연장이 삼송역까지 검토되고 있고, GTX-A노선도 현재 착공되어 2024년 이후 개통을 목표로 공사 중이다. 교통 불편으로 인한 진입 장벽은 향후 낮아질 예정이다.

두 번째 문제는 교육환경이다. 단지마다 초·중·고등학교는 있지만 학원가가 형성되어 있지 않다. 삼송신도시나 구산역, 역촌역 인근의 학원을 이용해야 하는 불편함이 있다. 이 부분은 은평뉴타운의 상업시설이 재정비돼 학원가가 어느 정도 형성되면 자연스레 해결될 것이라 기대된다.

은평뉴타운 초기에는 대형 상권도 없었다. 하지만 구파발역에 롯데몰이 입점했고, 삼송신도시 동산마을 22단지 옆 약 3만 평 부지에 스타필드 고양점과 국내에서 가장 큰 규모의 하나로마트가 성업 중이다. 원흥지구에는 이케아와 롯데복합쇼핑몰이 함께 운영되고 있다. 이 정도 규모의 대형 쇼핑몰 4개가 운영되는 건 이곳밖에 없다. 대단한 시너지를 내고 있다.

아울러 가톨릭대학교 은평성모병원이 2019년 4월 개원하면서 대형병원의 부재도 해소되었다. 은평뉴타운은 명실공히 대한민국 최대 생활편의시설을 가진 명품 신도시가 되어 가고 있다.

은평구의 위치와 규모에 대해 잘 모르는 사람이 많다. 은평구는 크게 기존 구도심, 은평뉴타운, 수색증산뉴타운 이렇게 세 권역으로 나뉜다. 기존 구도심은 불광역과 연신내 주변 지역처럼 재래 도심의 느낌을 풍기지만, 은평뉴타운과 수색증산뉴타운은 신도시이기 때문에 분위기가 다르다. 세 지역의 연계성도 그다지 높지 않다.

특히 은평뉴타운은 기존 도시와 완전히 다르다는 인식을 갖고 접근해야 한다. ‘왜 같은 은평구인데 다른 곳보다 비싸냐’고 접근하면 답이 안 나온다. 오히려 은평뉴타운이 활성화될 미래를 기준으로 보면, 지금 시세는 저평가됐다고 볼 수 있다.

아울러 현재 진행 중인 수색증산뉴타운 역시 미래가 기대되는 곳이다. 입주 진행 중인 DMC롯데캐슬더퍼스트, 2021년 입주 예정인 DMC SK뷰, 그리고 이번에 분양된 DMC센트럴자이, DMC 아트포레자이, DMC 파인시티자이, DMC SK뷰 아이파크포레가 수색역세권 개발 계획과 함께 큰 시너지를 낼 수 있다. 상암디지털미디어시티의 배후 주거지로서 중요한 역할을 하게 될 예정이기도 하다.

은평구는 단기간에 강남권이나 마용성 수준의 도시를 기대하는 사람에게 그다지 매력적인 곳은 아닐 수 있다. 다만 미래가치 측면에서 잠재력이 있다. GTX-A 연신내역이 생길 기존 은평구 구도심, 삼송·지축지구와 함께 명품신도시로 성장하는 은평뉴타운, 그리고 상암DMC의 명품 베드타운이 될 수색증산뉴타운의 미래가 기대되는 이유가 여기에 있다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com