[부동산 인사이트] 반포주공 1단지 이주 시작, 서초 발 수요 증가의 의미

[비즈한국] 정비업계에 따르면 4월 29일 반포주공 1단지(1·2·4주구) 주택재건축정비사업조합은 정기총회에서 이주계획과 관련한 안건들을 통과시켰고, 이에 따라 6월 1일부터 11월 30일까지 6개월간 이주가 진행될 예정이다. 2120가구가 이주하게 되면서 인근 반포 일대 아파트는 물론이고 경기 하남시 미사강변신도시까지도 전세 수요가 증가하는 추세다.

강남 지역 정비사업 이주 물량 및 입주 물량 감소로 전세 시장이 불안하다는 언론사 기사들이 지속적으로 나오자 국토교통부는 반박 보도자료를 배포했다.

국토교통부 자료에 따르면 정비사업 이주 수요로 인한 강남발 전세시장 불안 전망이 있으나, 2021년 계획된 서울 지역 전체 및 강남 4구 전체 정비사업 이주 물량이 작년보다 많지 않다는 점을 감안할 필요가 있다고 반박했다.

정부 취합 자료에 의하면 2021년 서울지역 내 정비사업 이주 수요 규모는 약 7600세대로 2020년 2만 5000세대의 3분의 1 수준이며, 강남 4구 전체로 한정해도 약 4200세대로 2020년 8300세대의 2분의 1 수준이라는 것이다.

또한, 2021년 하반기에도 서울 전체 이주 수요 규모인 3784세대가 2020년 1만 1388세대 대비 크게 감소하고, 강남4구 이주 수요 규모인 2700세대도 2020년 4752세대의 절반 수준이므로 향후에도 정비사업 이주로 전세 불안이 발생할 가능성이 크다고 보기 어렵다고 전망했다.

또한, 3월부터 서초구 일부 재건축 아파트 이주가 시작됐으나, 송파구, 강남구 전세 가격은 1~4월 상승폭이 지속 둔화됐고, 최근 소폭 등락을 반복 중으로 향후 동향을 지켜볼 필요가 있다는 것이다.

아울러, 서울 아파트 입주 물량은 2021년 2분기에는 작년 동기 대비 감소하나 3분기부터 회복돼 2021년 전체로는 예년 평균 수준을 유지할 전망이며, 2021년 하반기에도 강남 4구 8000호, 과천 3000호 등의 신규 입주가 예정돼 있다고 설명했다.

팩트만 체크하면 대부분 사실이다. 하지만 부동산 시장은 팩트를 체크한다고 안정화되는 것이 아니다. 문제는 A인데, 엉뚱한 B나 C의 해답만 하고 있다.

전세 시장 안정에는 순수 입주 가능 물량이 증가가 가장 중요하다. 하지만 2020년부터는 몇 가지 순수 입주 물량 감소 요인이 추가됐다.

첫 번째는 절대 입주 물량이다. 2021년 서울 시장이 문제 될 것은 2019년부터 예고됐었다. 서울은 2019~2020년 입주 물량이 피크로 2021~2022년 급감한다. 절대량이 줄어드는 것이다. 서울의 대체 공급지 역할을 하는 경기도도 2021년 입주 물량이 크게 줄어든다. 2020년 김포 시(1만 5374세대 입주)나 시흥시(1만 2338세대 입주)같은 역할을 할 곳이 없다는 의미다. 절대 입주 물량이 부족하다. 전세가 상승은 이미 예견돼 있었다.

두 번째 임대차 2법의 시행이다. 전세도 순환돼야 한다. 국토교통부에서 매년 조사되는 주거실태조사 결과를 보면 임차 세대의 경우 통상적으로 같은 아파트에서 3년 전후 거주한 후 이사하는 패턴을 보였다. 그래서 통상적으로 2년 단위로 시장에 전세 매물이 등장했다.

하지만 2020년 하반기 임대차 2법 시행 이후부터 전세 물량이 누적돼 나와 있는 곳이 없다. 매물 자체가 적고 매물이 있다 해도 임대차 2법 때문에 임대료를 크게 올린 금액으로 나와 있다. 전세가 줄고 반전세나 월세 매물로 변경돼 나온 매물도 상당하다. 임대차 2법은 결국 전세 매물을 급감시키고 있다. 이 제도의 영향으로 2020년보다는 2021년이, 2021년보다 2022년에 전세 매물 부족 현상이 더 심각해 질 것이다.

세 번째 실거주 요건 강화다. 대출, 세금 등의 규제로 신규 아파트 최초 입주가 대부분 실거주다. 통상적으로 50% 전후는 전세 매물로 나왔었다. 이제 실거주 요건 강화로 집주인이 처음부터 대부분 실거주하고 있다. 이는 2021년 이후 전세 시장을 더욱 어렵게 하고 있다.

마지막으로 3기 신도시 등 주요 청약 예정 단지 대기 수요층들로 인해 전세 매물이 더 귀해지고 있다.

전세 문제는 서초구만의 문제가 아니다. 2019년부터 서울 전체의 문제였고, 이로 인해 경기도, 인천의 임차 시장은 물론 매매 시장까지 자극했고, 지금은 수도권 전체의 매매, 임차 시장이 불안해하고 있다. 하반기 안정화된다는 정부의 보도자료를 보면 지난 4년간의 부동산 정책아 실패할 수밖에 없었다는 것을 누구나 알 수 있다.

시장은 늘 그 자리에 있었다. 정부만 저 멀리 있었을 뿐이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com