[비즈한국] 이재명 정부의 부동산 시장을 논할 때, 우리는 단순히 정책의 변화만을 바라볼 것이 아니라, 대한민국 부동산 시장이 처한 구조적 현실과 그에 따른 시장 참여자들의 심리, 그리고 앞으로의 흐름까지 입체적으로 살펴볼 필요가 있다.
최근 몇 년간 대한민국 부동산 시장은 극심한 변동성, 정책 피로, 양극화라는 세 가지 키워드로 요약할 수 있다. 이재명 정부의 출범은 그동안의 규제 일변도 정책에서 벗어나, 실용주의적이고 공급 중심의 새로운 패러다임을 예고하고 있다. 본 칼럼에서는 이재명 정부의 부동산 정책 방향과 그에 따른 시장 변화, 그리고 실수요자와 투자자가 취해야 할 전략에 대해 심층적으로 풀어보고자 한다.
먼저, 대선 결과가 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 많은 이들이 궁금해할 것이다. 일부에서는 민주당이 집권하면 집값이 오른다는 인식도 있지만, 실제로는 부동산 시장의 흐름을 결정하는 것은 정권의 색깔이 아니라 금리, 공급, 경기 등 경제 변수다. 과거 이명박 정부 때는 규제 완화 기대감에 집값이 잠시 올랐다가 글로벌 금융위기로 급락했고, 박근혜 정부 때는 재건축 규제 완화 기대감으로 하락폭이 둔화됐다.
문재인 정부 때는 보유세 강화 등 규제로 상승폭이 줄었지만, 초저금리와 풍부한 유동성으로 집값은 더 올랐다. 윤석열 정부 때는 규제 완화 기대감에 오름세를 보이다가 고금리로 하락세로 전환됐다. 결국 대선은 시장의 터닝포인트가 될 수 있지만, 집값의 최종 흐름을 결정하는 것은 경제가 써 내려가는 결말이다.
이재명 정부의 부동산 정책은 이전 정부들과는 확연히 달라야 한다. 이번 정부는 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”는 점을 명확히 하고 있다. 이는 세금을 통한 수요 억제 대신, 실질적인 공급 확대와 실수요자 지원에 방점을 둔 실용주의적 접근이다. 이재명 대통령은 분당, 일산 등 1기 신도시 재정비를 국가 차원의 도시개조 프로젝트로 격상하고, 고품질 공공임대 확대를 공약했다.
핵심은 수요가 집중된 곳에 공급을 늘려, 서울 강남권에 집중된 가격 상승 압력을 완충지대로 분산시키겠다는 의지다. 또한, DSR(총부채원리금상환비율) 중심의 핀셋 규제 조정으로, 청년층에 대해서는 미래소득을 반영한 유연한 대출 규제 적용을 예고했다. 세제 측면에서는 보유세의 현상 유지를 약속하면서, 정책 불안정성을 최소화하려는 학습효과가 반영된 것이다.
이재명 정부의 정책 방향은 크게 세 가지로 요약할 수 있다.
첫째, 재건축·재개발 규제 완화와 신속한 인허가, 용적률·건폐율 상향을 통해 민간 정비사업을 활성화하겠다는 점이다. 둘째, 도심 내 직주근접형 공공임대주택, 슬세권(슬리퍼와 같은 편한 복장으로 각종 여가·편의시설을 이용할 수 있는 주거 권역) 주거 복합 플랫폼, 유휴부지(철도차량기지, GTX 환승역, 공공청사 등) 복합개발 등 실질적인 공급 확대를 추진하겠다는 것이다. 셋째, 고분양가 문제 해소와 공사비 투명성 확보를 통해 분양가 인하와 사업비 절감을 유도하겠다는 것이다.
이러한 정책 변화는 단순한 공급량 확대를 넘어, 주거의 질과 실수요자 중심의 시장 안정에 초점을 맞추고 있다는 점에서 의미가 크다. 특히, 이재명 정부는 세금 규제 대신 중산층·저소득층 중심의 공급 확대를 통해 부동산 시장을 안정시키겠다는 실용주의적 접근을 강조하고 있다.
2025년 현재 부동산 시장은 ‘초양극화’라는 단어로 요약할 수 있다. 서울 및 수도권 핵심지, 특히 강남 3구, 용산, 마포, 성동 등은 집값이 고공행진을 이어가고 있으며, 매물 희소성과 실수요·투자수요 집중 현상이 두드러진다. 1기 신도시는 재정비 기대감과 서울 대체지로서의 가치가 부각되고 있다. 반면, 수도권 외곽과 지방은 미분양 적체, 인구 감소, 거래 침체, 가격 하락 등 복합적인 침체 국면에 있다. 이처럼 양극화는 단순한 가격 차이를 넘어, 미래 가치와 자산 방어력의 격차로 이어지고 있다.
공급절벽은 시장 불안의 핵심 요인으로 작용하고 있다. 2025년 전국 아파트 입주물량은 28만여 가구로 전년 대비 23.3% 감소했으며, 2026년에는 21만여 가구로 24.3% 추가 감소가 예상된다. 서울의 경우 올해 4만 6000여 가구에서 내년 2만 4000여 가구로 급감할 전망이다. 이는 중장기적으로 매매·전세 시장 모두 불안정성을 키울 수밖에 없다.
금리와 대출 규제 역시 시장에 큰 영향을 미치고 있다. 2025년 5월, 한국은행이 기준금리를 2.75%에서 2.5%로 인하하면서 자금 유입과 주택 수요 증가의 신호가 되고 있다. 하지만 7월부터 시행되는 DSR 3단계는 모든 가계대출에 스트레스 금리를 적용해 대출 한도를 축소한다. 이는 중저가 실수요자, 청년층의 주택 구매 여력을 크게 줄이고, 핵심지 고가 단지와 외곽·지방 실수요 시장의 양극화를 더욱 심화시킬 것이다.
실수요자와 투자자 모두에게는 ‘똘똘한 한 채’와 ‘장기 보유’가 핵심 전략이다. 정부의 다주택자 규제, 공급 부족, 금리 인하 기대, 대출 규제 강화가 맞물리며, 입지와 미래 가치가 검증된 아파트만 살아남는 구조가 더욱 공고해지고 있다. 강남, 용산, 1기 신도시 등 개발 호재와 실수요가 결합된 지역이 주목받고 있으며, 단기 시세차익보다는 10년 이상의 장기 보유 전략이 유효할 것이다. 실수요자는 DSR 3단계 시행 전 대출을 활용해 입지 프리미엄을 확보하고, 현금흐름을 꼼꼼히 관리해야 하며, 투자자는 장기 보유 체력을 갖추고 규제 변화와 시장 변동성에 흔들리지 않는 자산 구조를 마련해야 한다.
주택업계는 이재명 정부에 과도한 규제 해소와 공급 확대, 유동성 지원을 촉구하고 있다. 상업지역 내 주상복합 건축 비율 개선, 표준건축비 인상, 민간 건설임대 조기 분양전환 허용, 세제 지원 확대, 대출 규제 완화 등이 시급한 과제로 꼽힌다. 특히 지방의 미분양 해소와 프로젝트 파이낸싱(PF) 정상화 지원이 절실하다는 목소리가 높다.
단기적으로는 DSR 3단계 시행 전후로 거래량 변동이 예상되며, 서울·수도권 인기 지역은 기준금리 인하, 공급 부족 구조로 가격 하락 가능성이 낮고, 거래량은 줄어들어도 매도자 우위가 지속될 전망이다. 지방·외곽은 미분양, 인구 감소, 수요 기반 부재로 침체가 장기화될 수 있다. 중장기적으로는 PF 부실 리스크, 정책 실행력, 전세의 월세화 등 다양한 리스크가 상존한다.
결론적으로, 2025년 대한민국 부동산 시장은 정책 피로감, 양극화, 공급절벽이라는 세 가지 키워드로 요약할 수 있다. 이재명 정부의 실용주의적 정책 전환은 시장에 긍정적 신호를 주고 있지만, 구체적 실행력과 시장 신뢰 회복이 무엇보다 중요하다. 이럴 때일수록 부동산의 본질, 즉 입지, 미래 가치, 실수요 기반에 집중해야 하며, 단기 시세차익에 연연하기보다 장기 보유와 체력전의 자세로 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 견지하는 것이 2025년 이후 대한민국 부동산 시장에서 살아남는 길이다.
부동산은 예측이 아니라 대응이다. 시장은 내 뜻대로 움직이지 않지만, 내 자산의 흐름은 내가 통제할 수 있다. 입지, 구조, 자금계획, 이 세 가지를 갖춘 ‘똘똘한 한 채’만이 미래를 지킬 수 있을 것이다.
필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘경기도 부동산의 힘(2024)’ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장
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