[부동산 인사이트] 시세 차익만으론 부족한 시대…'현금흐름형' 투자를 병행할 때

[비즈한국] 대한민국에서 부동산 투자는 오랜 시간 동안 ‘자산을 불리는 수단’으로 여겨져 왔다. 특히 아파트 중심의 시세 차익형 투자는 많은 이들에게 부를 축적할 수 있는 기회를 제공해왔다.

강남 불패, 수도권 핵심지 투자는 하나의 신념처럼 받아들여졌고, 적시에 갈아타기 전략이나 입지 선정만 잘해도 억 단위의 시세 차익을 거둘 수 있었다. 그러나 이러한 전략이 여전히 유효하냐는 질문에는 신중한 고민이 필요하다. 금리의 고착화, 인구 구조 변화, 정부 정책의 다변화 등 새로운 시장 환경이 투자 전략의 재편을 요구하고 있다.

그 중심에 있는 것이 바로 ‘수익형 부동산 투자’다. 흔히 ‘월세 받는 부동산’으로 인식되는 이 전략은 단지 소득 보조 수단이 아닌, 시세 차익형 투자의 리스크를 보완해 주는 핵심 기둥이 될 수 있다. 이제는 단순한 자산 증식만이 아니라, '버티는 힘'과 '지속 가능한 투자 기반'을 구축하는 것이 진짜 부동산 고수의 전략이 되어야 한다.

#자산 증식형 투자, 왜 여전히 중요한가?

시세 차익형 투자, 즉 아파트를 중심으로 하는 매입→보유→매도 전략은 여전히 유효하다. 공급이 부족한 지역, 규제가 풀리는 지역, 교통 호재가 있는 지역을 잘 골라 적시에 진입한다면 높은 수익률을 기대할 수 있다. 최근 서울 강남권, 세종시, 수도권 핵심 재개발 지역에서 나타나는 집값 반등은 여전히 이 전략이 매력적임을 방증한다.

그러나 이 투자 방식에는 근본적인 단점이 있다. 수익 실현까지 시간이 오래 걸리고, 보유 기간 동안 수익을 창출하지 못하며, 매매 타이밍을 놓칠 경우 큰 기회비용을 초래할 수 있다는 점이다. 더구나 고점에 진입하면 수년간 자산이 묶이고, 정책 변화나 금리 변동으로 인해 손실을 볼 위험도 존재한다.

#현금흐름형 투자, 왜 지금 필요한가?

수익형 부동산 투자는 매월 일정한 수입을 창출할 수 있는 안정적인 투자 방식이다. 다세대·다가구 주택, 소형 오피스텔, 꼬마빌딩, 상가, 주택임대사업 등 다양한 방식으로 구성할 수 있으며, 보유만 해도 매달 월세 수익이 들어온다. 이는 단순한 현금 유입 이상의 가치를 지닌다.

먼저 버티는 힘이 된다. 시세 하락기에도 월세는 꾸준히 들어온다. 이는 투자자의 심리적 안정감으로 이어지며, 불리한 시장 상황에서도 자산을 손절매하지 않고 ‘버틸 수 있는’ 힘을 제공한다.

둘째, 종잣돈 재축적이 될 수 있다. 월세 수입은 생활비를 충당하거나 다시 투자금으로 활용될 수 있다. 이를 통해 ‘현금흐름→저축→재투자→자산 증가’라는 선순환 구조가 가능하다.

셋째, 리스크 분산도 된다. 자산 일부는 시세 차익형에, 일부는 수익형에 분산함으로써 시장 변동에 대한 대응력이 높아진다.

마지막으로 노후 준비로 최고이다. 은퇴 이후 안정적인 수입원이 될 수 있다. 국민연금이나 퇴직연금 외의 또 하나의 ‘사적 연금’ 역할을 한다.

#두 전략의 병행, 선택이 아닌 필수

시세 차익형과 수익형 투자는 서로 상충되는 전략이 아니다. 오히려 유기적으로 병행될 때 더 큰 시너지를 낸다. 초기 자본이 적을 때는 수익형 부동산으로 종잣돈을 마련하고, 일정 자산 규모가 되었을 때 시세 차익형으로 승부를 보는 전략이 가장 안정적이다.

예를 들어, 수도권 외곽의 다세대 주택에 투자하여 월세 수익을 확보한 뒤, 이 수익으로 서울 재개발 지역 아파트 청약에 도전하거나 입주권 투자를 노리는 방식이 대표적이다. 또는, 1억 원 미만의 자본으로 수익형 오피스텔에 투자해 매월 50만~60만 원의 월세를 확보하고, 이를 34년간 모아 3억 원 이상의 투자금으로 종전에는 꿈도 꾸지 못했던 강북 뉴타운 투자에 진입하는 사례도 많다.

#수익형 부동산, 무엇을 골라야 할까?

수익형 부동산의 핵심은 ‘공급 대비 수요가 꾸준한가’다. 이를 판단할 수 있는 몇 가지 기준을 제시하면 다음과 같다.

1~2인 가구 밀집 지역이다. 수도권 역세권, 대학가, 업무지구 인근 등은 안정적인 임대 수요가 보장된다. 신축 대비 저렴한 구축 리모델링 투자도 검토해 볼만 하다. 다세대 주택, 빌라 등은 리모델링 후 임대료를 상향 조정할 수 있어 실질 수익률을 높일 수 있다. 공공개발 예정지 인근도 봐야 한다. 역세권 복합개발, 신도시 계획 등이 있는 지역은 장기적으로도 안정적인 수요가 유지된다.

하지만, 수익률과 관리의 균형을 동시에 챙겨야 한다. 지나치게 높은 수익률만을 좇기보다는 공실률, 관리 용이성, 세입자 관리 등 현실적인 측면도 고려해야 한다는 것이다.

#수익형 투자에도 ‘타이밍’이 있다

지금은 수익형 부동산 투자에 더 관심을 가져야 할 시점이다. 

기준금리 인하 전환기이기 때문이다. 고금리의 끝자락에서 저금리로 전환되면, 시중자금은 다시 부동산으로 유입되며 수익형 부동산의 자산가치도 상승할 수 있다.

전세 제도 변화도 주요한 이유가 된다. 전세 수요가 월세 수요로 이동하는 구조적 변화 속에서, 월세형 부동산의 매력은 더욱 높아진다.

청년 및 고령층 1인 가구 증가도 체크 포인트다. 지속적으로 임대 수요를 만들어낼 수 있는 인구 구조가 뒷받침된다.

#부동산 투자의 ‘두 다리’를 만들어라

부동산 투자에는 두 개의 다리가 필요하다. 하나는 시세 차익이라는 빠른 도약을 위한 다리, 다른 하나는 현금흐름이라는 단단한 지지대다. 둘 중 하나만으로는 멀리 가지 못한다. 특히 이제 막 투자에 뛰어들려는 초보자들이라면, 단기 수익을 꿈꾸기보다는 수익형 부동산을 통해 ‘현금흐름 체력’을 먼저 키우는 것이 중요하다.

시장이 흔들릴 때도 매달 월세가 통장에 들어온다면, 외부 변화에 흔들리지 않는 자신만의 투자 철학과 전략이 생긴다. 안정적인 수익이 쌓이면, 훨씬 더 큰 기회를 볼 수 있는 여유도 생긴다. 그것이 진짜 자산가들이 말하는 ‘버티는 힘’이며, 진정한 부동산 투자자의 기본기다.

이제는 선택이 아닌 생존 전략이다. 당신의 포트폴리오에 ‘수익형 부동산’이라는 든든한 기둥 하나를 세워두길 바란다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 ‘스튜TV’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘경기도 부동산의 힘(2024)’​ ‘서울 부동산 절대원칙(2023)’ ‘인천 부동산의 미래(2022)’ ‘김학렬의 부동산 투자 절대원칙(2022)’ ‘대한민국 부동산 미래지도(2021)’ ‘이제부터는 오를 곳만 오른다(2020)’ ‘대한민국 부동산 사용설명서(2020)’ 등이 있다.​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

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