이재명 정부, 부동산 '초강력 규제' 꺼냈다…서울 전역 규제지역 지정

[비즈한국] 이재명 정부가 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶는 강력한 수요 억제 대책을 내놨다. 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 6·27대책, 5년간 135만 가구를 공급하는 계획을 담은 9·7대책에 이은 이재명 정부 세 번째 부동산 대책이다. 강력한 대출 규제와 실거주 의무를 적용받는 지역이 대폭 확대되면서 일대 주택 거래량과 가격 변동은 줄어들 것으로 예측된다. 

정부는 15일 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 최근 서울과 경기 일부 지역을 중심으로 주택가격 상승세와 매매거래량 증가세가 거세지면서 주택시장 불안이 확산한 데 따른 조치다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”며 “주택시장 안정을 정부 정책의 우선순위로 두고 관계부처가 총력 대응해나갈 것”이라고 밝혔다.​

이번 대책 핵심은 강력한 대출 규제를 적용받는 규제지역의 확대다. 정부는 현재 서울 강남·서초·송파·용산구에 국한된 조정대상지역 및 투기과열지구를 서울 전역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달구, 성남 분당·수정·중원구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)으로 확대한다. 규제지역으로 지정되면 무주택자와 기존 주택 처분 예정인 1주택자 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소되고, 총부채상환비율(DTI)도 40%로 강화된다. 대출을 끼고 집을 사는 게 어려워지는 셈이다. 이 밖에 취득세·양도세 중과, 청약 재당첨·분양권 전매 제한 등 규제도 적용된다.  

실거래 의무를 부여하는 토지거래허가구역도 확대된다. 정부는 현재 강남·서초·송파·용산구 아파트와 압구정·여의도·목동·성수동, 신속통합기획 단지, 공공택지 개발지구 등 서울시 면적 27%(165㎢)에 그쳤던 토지거래허가구역을 마찬가지로 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대했다. 허가 대상은 아파트뿐만 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상인 연립·다세대주택도 포함됐다. 토지거래허가구역에서는 일정 규모 이상 토지를 거래할 때 허가를 받아야 한다. 주택은 2년 이상 실거주 목적인 매매만 허용해 임대나 전세를 끼고 집을 매수하는 ‘갭투자’가 사실상 불가능하다. 

추가 대출 규제도 나왔다. 정부는 15억 원을 초과하는 수도권, 규제지역 주택에 대한 주택담보대출 한도도 축소하기로 했다. 수도권·규제지역에서 시가 15억 원 이하인 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억 원이지만 △시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원 △시가 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도를 차등 적용한다. 이 밖에 수도권 및 규제지역 주담대 스트레스 금리를 1.5%에서 3%로 상향하고, 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 전세대출 이자 상환분을 총부채 원리금상환비율(DSR)에 반영키로 했다.      

한편 시장이 예측한 부동산 세제 개편안은 이번 대책에서 빠졌다. 정부는 생산적 부문으로 자금을 유도하는 한편, 공평 과세 원칙과 국민 수용성 등을 종합적으로 고려해 부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다고 밝혔다. 구체적인 세제 개편 방향과 시기는 부동산 시장에 미치는 영향과 과세형평 등을 감안해 검토한다는 계획이다. 또 정부는 국토부와 국세청 등 관계부처 간 공조체계를 구축해 부동산시장 불법행위에 대응하고, 9·7공급대책에서 발표됐던 부동산 거래 감독기구를 향후 국무총리 소속으로 설치해 역량을 결집하기로 했다.  

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 발표에서 가장 큰 사안은 대출규제가 강화되는 규제지역 확대다. 규제지역이 광범위하게 확대되면 매매거래가 위축되면서 가격 변동은 줄어들게 된다. 하지만 인위적으로 억누른 효과를 언제까지 유지할 것인지, 과거 사례처럼 거래량은 급감해도 신규 거래 물건의 가격변동이 있을 때는 어떻게 대처할 것인지 등에 대한 논란은 불가피하다”고 평가했다. 

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “토지거래허가제 광역 지정과 대출, 전세 DSR 규제의 단기 위력은 충분할 것”이라며 “(세금 개편안을 예고한 것으로 미뤄) 무엇보다 정부가 부동산 안정을 넘어 하락을 위해 용기 낸 것을 시장이 이해할 것이다. 단기에는 조속한 안정화, 중장기에는 결국 거래규제 후 보유세 증가라는 형태로 나타날 것”이라고 예측했다. 

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