[비즈한국] 정부가 치솟은 집값을 잡기 위해 수도권에 3기 신도시를 개발한다고 밝혔지만 벌써부터 찬반 의견이 엇갈린다. 투기 수요 억제에 집중됐던 정부 정책에 주택 공급을 늘리는 방식까지 더해지면서 시장 안정에 대한 기대감이 높지만, 정책 성패를 가를 ‘서울 수요 분산’이 쉽지 않을 것이란 반론도 만만치 않다.

지난 9월 21일 정부가 발표한 ‘수도권 주택공급 확대방안’이 한 달이 지난 지금까지도 부동산 시장을 뜨겁게 달구고 있다. 핵심인 3기 신도시 조성 방안을 보면, 정부는 서울과 1기 신도시 사이 4~5곳에 330만㎡ 이상의 신도시를 개발해 약 20만 가구를 공급할 계획이다. 이 가운데 1~2곳은 연내 발표되며 후보지는 광명 시흥, 하남 감북, 고양 화전, 성남 서울공항 등이 거론된다. 

신도시 조성 방안 발표 직후 올해 초부터 치솟던 서울 아파트 가격은 급격히 주춤했다. 일시적인 현상일 수도 있는 만큼 더 지켜봐야 한다는 게 부동산 업계 중론이지만 세제, 금융 규제와 대규모 3기 신도시 조성이 동시에 추진되면서 그 파급효과만 해도 적지 않다는 분석이 설득력을 얻었다.

# 반쪽 성공에 머문 1기와 2기​

그럼에도 장기적으로는 정책 효과가 제대로 나타나지 않을 것이라는 지적도 나온다. 무엇보다 앞서 조성된 신도시를 보면 근본적인 문제는 해결되지 않았다는 것이 그 근거다. 서울에서 약 20km 떨어진 1기 신도시 분당과 일산, 중동, 평촌 등은 ‘반쪽짜리 성공’으로 평가된다.

1997년까지 30만여 가구가 들어섰는데, 강남3구(서초, 강남, 송파구)와 강북권(마포, 은평, 서대문구) 거주자들이 각각 분당, 일산 등으로 이사하면서 서울 집값도 하락세를 보였다. 다만 수요 분산에만 집중되면서 단순히 잠만 자는 ‘베드 타운(Bed Town)’이라는 지적은 아직도 피하지 못한다.

판교, 위례, 광교 등 2기 신도시는 테크노밸리, 삼성전자 등으로 일자리와 주거 문제를 일부 보완했지만 서울과 도심에서 30km 이상 떨어져 있는 등 거리가 먼 데다 자족기능도 부족해 사실상 수요 분산은 실패했다는 분석이 나온다. 서울 출퇴근 시간만 평균 3시간이 걸리는 김포, 파주, 양주 등은 아예 외면받았다. 이 지역은 ‘분양시장의 무덤’이라는 오명을 안고 있다.

이와 마찬가지로 3기 신도시 역시 수요 분산 효과는 크지 않을 것이란 분석이다. 우선 1기 신도시 이후 강화된 지역우선공급제도가 발목을 잡는다. 신도시 인근 지역 거주자에 물량을 모두 우선 분양하는 제도다. 2010년부터 수도권 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구 지역우선공급 비율은 서울·인천 50%, 나머지 수도권 50%다. 

경기도는 그 지역 30%에 기타 경기도 20%와 나머지 수도권인 서울·인천 50%다. 결국 서울 거주자의 신도시 당첨 확률은 단순 계산으로 25% 정도다. 1, 2기 신도시와 ‘과정’은 다르더라도 수요 분산 효과보다 공급 과잉 부작용이 더 커질 수 있다. 서울과 거리가 가장 가까운 만큼 땅값이 비싼 점도 ‘복병’이다. 정부가 상대적으로 땅값이 싼 그린벨트를 해제해 신도시를 조성하더라도 이미 많이 오른 상태라 분양가 인하 효과는 크지 않을 것이란 의견도 있다.

# 2기도 아직 다 못 지었는데…

3기 신도시가 결정된 이후 뒤따를 부작용에 대한 우려도 나온다. 가장 큰 문제는 2기 신도시다. 대부분이 개발 초기 단계다. 국회 국토교통위원회 소속 홍철호 자유한국당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료를 보면, 2기 신도시 12곳 중 개발을 마친 곳은 김포, 대전 도안 등 2곳에 불과하다. 특히 김포 한강신도시는 2001년부터 청사진을 그렸지만 지난해에야 개발이 끝났다. 나머지 10곳은 여전히 갈 길이 멀다. 국토부 등에 따르면 2020년~2025년 사이 순차적으로 개발이 마무리될 전망이다.

이 때문에 2기 신도시 주민들의 반발도 거세다. 3기 신도시가 ‘서울과 1기 신도시 사이’에 들어서는 만큼, 2기 신도시는 타격을 받을 수밖에 없다. 최근 청와대 국민청원 게시판에도 “3기 신도시를 조성하기보다 2기 신도시 교통망을 늘리고 정비해야 한다”는 취지의 청원이 쏟아지고 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “2기 신도시 개발이 진행 중인 상황에서 또 다른 신도시가 들어서면 자칫 마구잡이 개발로 전락할 수 있다”며 “버스, 철도, 도로 등 교통망을 늘려 2기 신도시를 안정적으로 개발하는 게 더 빠를 것”이라고 지적했다.

신도시로 지정된 지역과 주택가격 폭등도 예상된다. 1, 2기 신도시 개발 확정 이후 인근 집값이 안정세를 보이다 급격히 올랐고, 다시 서울 집값을 밀어 올렸다. 최대 80조 원까지 전망되는 3기 신도시 지역 토지보상금이 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 서울로 향할 가능성도 적지 않다. 특히 3기 신도시가 서울과 가까운 만큼 1, 2기 신도시 때보다 부작용이 더 클 수 있다는 지적도 나온다. 집값 안정을 위해 개발한 신도시가 오히려 서울 집값을 전례 없이 더 올릴 수도 있다는 얘기다. 

그 밖에 3기 신도시 후보지 대부분이 그린벨트에 위치해 찬반 의견이 엇갈린다는 점부터, 갑작스레 임대주택 조성안이 나오면서 터져 나온 지역 주민들의 반발도 넘어서야 한다. 

정부는 3기 신도시를 인프라, 교통망, 자족기능 등을 갖춘 종합 주거공간으로 개발할 방침이다. 서울 도심과 가장 가까우면서도 수요 분산 효과를 거두기 위해 필요한 요건을 모두 갖추겠다는 의미다. 광역교통대책과 동시에 판교와 같이 일자리가 발생할 수 있는 지역을 추가로 개발하는 등 지원책을 내놓을 가능성도 거론된다. 

국토부 관계자는 “3기 신도시 개발은 물론 2기 신도시 추가 대책 등을 위해 지자체들과 대화를 계속 나누고 있다. 현재까지 구체적인 논의는 없지만 연말에는 진전이 있을 것으로 보인다”고 귀띔했다. 

문상현 기자 moon@bizhankook.com

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