[비즈한국] 서울 국제교류복합지구 인근 4개 동의 주택 거래량이 지난해 토지거래허가구역 지정 이후 크게 줄어든 반면, 안팎의 국지적인 가격 상승으로 전체 자치구 집값이 7개월째 오름세를 보이고 있다. 비규제지역으로 수요가 몰리는 이른바 ‘​풍선효과’와 한시적 규제에 따른 집값 상승 기대감이 이런 현상의 원인이라고 업계는 분석했다.

앞서 서울시는 ‘6·17 주택시장 안정화 대책’에 따라 지난해 6월 23일 서울 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동 등 국제교류복합지구(SID) 인근 4개 동을 1년간 토지거래허가구역으로 지정했다. 이곳에서 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡를 초과한 토지를 거래할 때에는 일정 기간 목적대로 사용할 의무를 진다. 주거용은 2년간 실거주해야 하고 2년간 매매나 임대가 금지된다. 서울시는 부동산시장 동향을 살펴 재지정(연장)이나 구역 확대를 검토한다는 계획이다.

#지난해 서울 대치·삼성·청담·잠실서​ 주거용 토지거래허가 455건, 불허 1건

서울부동산정보광장에 따르면 토지거래허가구역 지정 효력이 발생한 지난해 6월 23일부터 12월 말까지 서울 삼성·청담·대치·잠실동에서 586건의 토지거래허가 결정이 났다. 허가 결정을 받은 토지거래는 이용 목적별로 주거용 455건, 사업용 62건, 복지편익시설용 64건, 기타 1건이었다. 주거 목적으로 허가를 받은 토지 거래는 자치구별로 삼성동 99건, 청담동 72건, 대치동 105건, 잠실동 179건으로 나타났다.

불허 결정은 3건에 그쳤다. 지난해 8월 강남구 청담동 고급아파트인 더펜트하우스청담(PH129)을 주거 목적으로 이용하겠다며 신청이 접수됐지만 받아들여지지 않았다. 지난해 8월과 11월 각각 대치동과 삼성동에서 복지편익시설용으로 쓰겠다며 접수된 토지거래허가 신청도 불허 결정이 났다. 강남구 부동산정보과 관계자는 “실거주나 전부 사용이 원칙인데 임대하겠다며 신청하는 경우 등은 불허 결정을 냈다”고 설명했다. 

#아파트 거래량 3분의 1로 줄었지만 가격은 오름세

서울 삼성·청담·대치·잠실동 아파트 매매 거래량은 3분의 1 토막이 났다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 토지거래허가구역 지정 효력이 발생한 지난해 6월 23일부터 12월 말까지 이 지역 아파트 매매 거래량은 총 433건으로 전년 동기 대비 1434건(76.8%) 줄었다. 동별로 대치동 98건(-81.78%), 삼성동 112건(-60.83%), 청담동 49건(-77.62%), 잠실동 174건(-78.88%)이 거래됐다. 삼성동은 이지스자산운용이 보유하던 삼성월드타워가 11~12월 30세대 매각되면서 상대적으로 감소 폭이 적은 모습을 보였다.

아이러니하게도 토지거래허가구역 아파트 매매가격은 국지적으로 신고가를 경신했다. 전용면적 76.79㎡(23.22평) 규모 대치동 은마아파트 8층 한 세대는 지난해 8월 6일 22억 2000만 원에 거래됐다. 같은 평형 직전신고가인 2019년 12월 실거래가보다 7000만 원 올랐다. 전용면적 59.99㎡(18.14평) 규모 잠실동 리센츠 8층 한 세대는 지난 12월 18억 8000만 원에 팔렸다. 직전 신고가인 지난 6월 16일(18층, 19층) 실거래가보다 8000만 원 높은 금액이다. 

규제를 빗겨간 인근 지역의 신고가 경신 폭은 더욱 컸다. 대치동과 맞닿은 도곡동 도곡렉슬아파트 전용면적 84.99㎡(25.7평) 규모 신고가는 2019년 12월 24억 9000만 원에서 지난해 7월 26억 5500만 원(8층), 8월 27억 7500만 원(20층), 28억 5000만 원(13층), 10월 28억 8000만 원(7층)까지 4억 원 올랐다. 잠실동 인근인 신천동 파크리오 아파트 전용면적 84.79㎡(25.64평) 규모 신고가는 2019년 12월 18억 7500만원에서 지난해 6월 26일 19억 원(15층), 7월 20억 6000만 원(19층), 11월 21억 5000만 원(28층), 12월 22억 원(18층)으로 3억 2500만 원 뛰었다. 

삼성동에서 영업중인 한 공인중개업소 관계자는 “1주택자도 주택 처분과 실거주를 전제해야 집을 구매할 수 있기 때문에 매물 문의 자체가 크게 줄었다. 소유자는 토지거래허가구역 지정 종료 이후 집값이 오를 것을 염두에 두고 매물을 내놓지 않고 있다. 간간이 나오는 매물도 이전 수준 이상 호가로 거래됐다. 그러는 사이 풍선효과로 도곡동 렉슬아파트 등 인근 비규제 아파트에 수요가 몰렸다. 토지거래허가구역 지정은 강남구 전체가 됐어야 하는 게 맞지 않았나 싶다”고 말했다. 

토지거래허가구역 안팎의 아파트 매매 신고가를 필두로 자치구 전체 집값은 7개월째 오름세다. 한국부동산원 월간주택가격동향조사에 따르면 강남구와 송파구의 종합주택 매매가격지수는 지난해 12월 기준 112.1과 112.8로 같은해 6월 대비 각각 1.63%, 1.71% 상승했다. 이들 지역은 지수는 4개월째 하락세를 보이다 지난 6월 상승 전환했다. 서울 전체 지수는 지난해 12월 111.1로 같은 기간 2.02% 올랐다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “토지거래허가제는 ​기존 도심 지역을 중점으로 만들어진 제도가 아니다​. 토지보상금 등의 증가가 사업 추진을 저해하는 것을 막고자 신도시 등에 한시적으로 적용하는 것 ”이라며 “가격은 손 바뀜이 생길 때 변동하기 때문에 거래가 까다로워진 도심 내 토지거래허가구역은 집값 변동이 적다. 하지만 허가지역 경계에서 집값이 왕창 오르는 현상이 일어난다”고 지적했다.​ 

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com

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