임대사업자 신규 등록 폐지, 집값 잡는 묘수일까 악수일까

[비즈한국] 여당인 더불어민주당이 주택매입임대사업을 사실상 폐지하는 방안을 발표하면서 임대인 반발이 커지고 있다. 다주택자가 보유한 주택이 등록임대사업으로 대거 유입되는 현상을 막고, 기존 임대주택으로 전환된 다주택자 물량을 시장 매물로 유도하겠다는 전략인데, 임대인은 임대주택등록 활성화 정책을 펴던 정부가 소급입법으로 재산권을 침해했다며 헌법소원을 제기했다. 일각에서는 주택 시장 안정을 위해 기존 임대사업자에 대한 혜택마저 폐지해야 한다는 주장도 흘러나온다.

김진표 더불어민주당 부동산특별위원회 위원장이 지난 27일 서울 여의도 국회 소통관에서 주택시장안정위한 공급 금융세제 개선안을 발표하는 모습. 사진=국회사진취재단

# 매입임대사업자 신규 등록 폐지, “내년까지 다주택 매물 13만 호 나올 것”

더불어민주당 부동산특별위원회는 5월 27일 ‘주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안’을 발표했다. 세제 개선안에는 매입임대사업자 신규 등록을 전면 중단하는 내용이 담겼다. 앞서 정부는 지난해 7월 10일 부동산대책을 발표하면서 아파트에 대한 매입임대사업자 등록을 막았는데, 이를 다가구·다세대, 단독 등 전체 주택으로 확대하는 방안이다. 주택임대사업은 임대하는 주택을 직접 지었는지, 매입했는지에 따라 건설임대와 매입임대로 나눈다. 통상 건설사업자가 접근하는 건설임대는 유지하되, 일반 다주택자가 유입되는 매입임대는 없애겠다는 취지다.

임대사업등록이 말소된 주택을 조기에 시장 매물로 유도하는 방안도 제시됐다. 당초 임대사업자는 의무임대기간을 마친 주택을 매도할 때 사실상 무기한 양도소득세 중과 배제 혜택을 받았지만, 개선안이 시행되면 양도세 중과 배제시한은 6개월로 단축된다. 임대인이 자진해 임대사업자 등록을 말소하려면 당초 의무임대기간 절반이 지나야 했지만, 세입자 동의만 얻으면 언제든 등록을 말소할 수 있도록 하는 방안도 함께 내놨다. 자진 말소 시 양도세 중과 배제시한도 기존 1년에서 6개월로 줄였다.

이런 배경에는 다주택자의 임대사업자 전환이 있다. 정부는 2017년 12월 세입자 주거안정을 목표로 임대주택등록 활성화 정책을 폈다. 취득세·재산세·임대소득세·양도세·종부세 등 감면 대상을 넓히고 건강보험료 인하 혜택도 줬다. 민주당 부동산특위가 발표한 자료에 따르면 주택임대사업자 수는 2017년 말 25만 9000명(98만 호)에서 2018년 말 40만 7000명(136만 2000호)으로 증가했다. 한동안 수도권 집값이 치솟자 임대주택으로 전환된 다주택자 물량이 주택 공급 대안으로 떠오른 셈이다.

이번 개선안으로 시장에 풀리는 매물은 얼마나 될까. 더불어민주당은 세제혜택을 정비하고 자진말소 요건을 완화하면 2022년까지 임대등록을 말소할 것으로 예상되는 물량 약 65만 호 중 약 13만 호가 시장에 매물로 나올 것이라고 추산했다. 민주당이 발표한 자료에 따르면 올해 2월 기준 자동 말소된 주택 36만 호 중 매매 거래된 주택은 8000호(2.2%)에 불과하다. 아파트는 말소된 8만 호 중 5000호(5.9%)만 거래됐다.

대한주택임대인협회가 1일 헌법재판소 앞에서 개정 임대사업제도 위헌성을 주장하는 기자회견을 여는 모습. 사진=차형조 기자

#“정부가 소급 입법으로 임대인 재산권 침해” vs “기존 임대사업자 혜택도 폐지해야”

임대사업자는 즉각 반발하고 나섰다. 임대사업자와 일반 임대인으로 구성된 대한주택임대인협회는 1일 헌법재판소 앞에서 등록임대사업제 신규 등록 폐지 방침에 반대하는 기자회견을 열었다. 앞서 협회는 지난해 10월 아파트에 대한 신규 매입임대 등록을 중단하는 내용을 담은 개정 ‘민간임대주택에 관한 특별법’과 계약 갱신 청구권·전월세 상한제 등을 담은 개정 ‘주택임대차보호법’이 소급 입법으로 재산권을 침해했다며 헌법소원을 제기했다. 협회는 이날 기자회견을 마치고 헌재에 위헌 결정을 촉구하는 탄원서 약 1만 5000장을 제출했다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 “세법상 특례제도를 박탈함으로써 소급입법에 의한 신뢰보호원칙 위반으로 청구인들이 헌법상 보장받고 있는 직업의 자유, 재산권, 평등권 등이 침해받고 있다. 또한 과도한 양도소득세를 납부해야 하는 등의 압살적 과세 위험에 처하게 됐다”며 “국가 제도를 믿고 임대사업자로 등록했는데, 국가가 갑자기 신뢰를 배신하고 임대사업자의 법적 지위를 위태롭게 변경했다”고 말했다.

한편 이번 개선안이 당장 집값을 잡기엔 역부족이라는 지적도 있다. 송기균 집값정상화시민행동 대표는 “이번 개선안은 의무임대기간을 마친 후 주어지는 혜택을 축소한 것일 뿐, 의무임대기간에 보장되는 종부세 합산 배제 등 세금 혜택은 그대로 유지하겠다는 내용이다. 기존 임대사업자에게 주던 종부세, 재산세, 양도세 등 세제 혜택을 전면 폐지하지 않으면 의무임대기간까지 다주택 임대사업자 매물을 기대할 수 없다. 2018년 시작된 장기임대(8년) 사업의 경우 2026년 의무기간이 종료되는데 그 전까지 집값이 오르면 집값 하락이라는 정책 효과는 기대할 수 없다”고 주장했다.

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com