'스피드 주택 공급' 외친 오세훈, 재건축 대신 '재개발' 꺼내든 까닭

[비즈한국] 오세훈 서울시장이 취임 두 달을 맞는다. ‘스피드 주택 공급’에 자신감을 보였던 오 시장은 지난달 17일 재건축·재개발을 통해 2025년까지 24만 가구를 공급하겠다고 발표했다. 이어 재개발 지역에 대한 규제 완화 카드도 꺼내 들었다. 전문가들은 오 시장의 부동산 정책에 높은 기대감을 표하고 있다.

4월 29일 서울 중구 서울시청에서 부동산 시장 안정화 관련 입장 발표를 하는 오세훈 서울시장의 모습. 사진=서울시 제공

#규제 완화 기대감에 시장 들썩, 5월 서울 집값 상승세로 돌아서

오 시장은 재건축·재개발로 공급을 늘려 집값을 안정시키겠다고 자신했다. 선거기간에 ‘당선 직후 일주일 내에 규제를 풀겠다’고 말할 정도로 규제 완화에 대한 자신감을 내비쳤다. 하지만 강한 의지는 오히려 독이 됐다.

취임 직후 재건축 시장의 기대감이 높아지면서 가격이 상승하고 매물이 줄어드는 부작용이 일어났다. 강남구 주요 재건축 단지의 아파트는 오 시장 당선 직후 2억 원 이상 집값이 뛰었고, 양천구 목동, 노원구 상계동 등도 가격이 크게 올랐다.

한국부동산원에 따르면 오 시장이 취임한 4월 서울 주택종합 매매가격은 0.35% 올라 전월(0.38%)에 비해 상승폭이 축소됐지만 강남, 송파, 서초 등 강남권 재건축 단지 중심으로 매수세가 증가하며 상승했다. 부동산원은 “규제 완화에 대한 기대감이 커지며 강남의 주요 재건축 위주로 매물이 회수되고 가격이 상승했다”고 분석했다.

집값이 고공행진 하자 오 시장은 규제 완화 정책 시행을 일단 보류하고 시장 안정화에 집중하기로 했다. 4월 21일 압구정, 여의도, 목동, 성수 등 4개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했고, 같은 달 29일 부동산 시장을 어지럽힌 아파트는 재건축에 불이익을 주겠다며 경고했다.

하지만 서울 집값 상승은 이어졌다. 한국부동산원 전국 주택가격동향에 따르면 5월 서울 매매가격은 0.4% 올라 전월(0.35%)보다 오름폭이 확대됐다. 강북은 0.35%에서 0.38%로, 강남은 0.35%에서 0.41%로 상승률이 높아졌다. 2월부터 내림세를 유지하던 흐름이 5월부터 상승세로 돌아섰다. 전국 및 수도권의 매매가격 상승률이 전월에 비해 하락한 것과 대조적인 움직임이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “서울 부동산 시장은 지금까지 공급 부족으로 지속적으로 가격 상승이 나타나고 있다”며 “공급 문제가 해결되지 않으면 당분간 상승은 지속될 것”으로 분석했다.

#50일 만에 꺼낸 규제 완화 카드, 전문가들 긍정적 평가

재건축 시장을 중심으로 집값 상승 폭이 커지자 오 시장은 규제 완화에 신중을 기하는 태도다. 취임 50일 만에 발표한 규제 완화 정책은 재개발에 집중됐다. 서울시는 “상대적으로 집값 자극이 덜하고 열악한 주거환경을 개선하는 데 효과가 있는 재개발 사업에 대한 규제완화책을 우선 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 우선 추진한다”고 밝혔다.

지난달 26일 발표한 ‘6대 재개발 규제 완화 방안’은 △주거정비지수제 폐지 △공공기획 도입을 통한 정비구역 지정 기간 단축 △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 통한 사업성 개선 △재개발구역 지정 공모 통한 구역 발굴 등의 내용을 담고 있다.

부동산 전문가들의 평가는 긍정적이다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “주거정비지수제 폐지로 민간 재개발이 속도를 낼 여지가 커졌다”며 “인센티브를 주는 공공 재개발과 민간 재개발이 활발해지면 주택공급에도 긍정적 효과가 있을 것”이라고 평가했다. 서진형 대한부동산학회장도 “주거정비지수제로 인해 실질적 재개발이 힘들다는 한계점이 있었다. 이번 주거정비지수제 폐지로 재개발 확대 가능성이 커졌다”고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “서울시가 제시한 공공기획은 동의율 30%로 신청 가능해 더욱 긍정적”이라며 “기존의 공공재개발처럼 ‘공공의 개발이익 환수’ 등의 개념 없이 민간 자체적으로 사업추진이 어려운 지역은 주민신청을 전제로 공공이 돕겠다는 내용이다. 정비사업지의 주민 입장에서는 선택지가 넓어지는 효과도 있다”고 설명했다. 이어 “공공이 참여함으로써 정비사업의 투명성 강화, 사업 기간 단축에 따른 사업성 증대도 기대된다”고 덧붙였다.

서울 강남구 재건축 단지인 대치동 은마아파트에 재건축 관련 현수막이 걸려 있다. 사진=박정훈 기자

다만 단기적 가격 상승은 필연적이라는 분석이다. 이은형 책임연구원은 “단기적으로는 부동산 가격의 상승이 예상된다. 하지만 지금이 아닌 미래시점에서 정비사업을 실행하더라도 가격 상승은 동일하게 나타날 수 있다”고 분석했다. 여경희 수석연구원도 “현재도 빌라의 거래 가격이 오르는 추세인데 여기에 재개발에 대한 기대감까지 더해지니 가격 상승이 예상된다”고 바라봤다.

전문가들은 일시적 가격 상승을 동반하더라도 장기적 주거 안정을 위해서는 오 시장의 정책에 힘을 실어야 한다는 분위기다. 서진형 학회장은 “공급 정책의 효과가 나오기까지 최소 4~5년 정도는 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.

이은형 책임연구원은 “재건축보다 재개발을 우선 과제로 삼았다는 점은 긍정적이다. 최근 발표한 ‘공공기획’의 개념을 통해 민간의 정비사업에 공공이 참여하는 기존 공공재개발의 사업모델에서는 공공의 주체가 국토부, LH 등 중앙정부로 한정되던 것을 지자체도 공공의 주체가 될 가능성을 열었다는 점에서 획기적이라고 평가할 수 있다”고 설명했다.

여경희 수석연구원은 “재개발은 이해관계가 복잡하게 얽혀 있고 임차인 보상 문제 등도 있어 규제 완화에도 얼마나 속도를 낼 수 있을지가 관건”이라며 “시중의 유동성이 풍부한 상황이다 보니 주택 시장에 작은 개발 가능성에도 움직임이 크게 일어난다. 주택공급과 투기 수요라는 상반된 요인을 얼마나 잘 조절하게 될지를 지켜봐야 할 것”이라고 분석했다.

박해나 기자 phn0905@bizhankook.com