[비즈한국] 서울특별시는 ‘용산국제업무지구 개발계획(안)’을 마련, 2024년 상반기 구역 지정을 목표로 본격적인 사업 추진에 들어간다고 2월 5일 발표했다. 2025년 하반기 기반시설 착공을 시작으로 2030년대 초반에는 입주가 시작될 것이라 한다. 서울 도심(사대문, 여의도, 강남) 삼각편대 정중앙에 위치한 ‘용산국제업무지구’가 10년 만에 다시 추진되는 것이다.

최대 용적률 1700%, 높이 100층 내외 랜드마크가 들어서고, 저층형 개방형 녹지, 벽면녹화 등으로 사업부지 면적인 49.5만㎡보다 큰 약 50만㎡의 녹지가 조성된다. 뉴욕 최대 복합 개발지인 허드슨야드(Hudson Yards)의 4.4배 규모의 세계 최대 규모의 수직도시가 서울 한복판에 탄생하게 된 것이다.

개발계획(안)은 서울시와 사업시행(예정)자인 코레일, SH공사가 함께 마련한다. 용산국제업무지구는 2010년 도시개발구역으로 지정된 이후 2013년 자금 부족, 국제금융위기 등으로 구역지정이 해제됐지만 이번 계획을 통해 만 10년 만에 다시 추진하는 것이다.

‘용산국제업무지구 개발’은 서울을 글로벌 톱5 도시로 올려놓기 위해 서울시가 추진 중인 ‘도시공간 대개조’의 핵심 프로젝트로, 비욘드조닝(Beyond Zoning), 보행일상권, 도시ㆍ건축디자인 혁신, 정원도시 서울 등 도심복합개발을 위해 마련한 혁신전략이 한꺼번에 적용되는 최초 사례가 될 것이다. 실제 세계 대도시 중에서도 도심부에서 50만㎡에 이르는 융복합도시개발이 이뤄진 사례는 없기 때문이다.

용산국제업무지구개발이 완료되면 14만 6000명의 고용, 연간 32조 6000억 원의 생산유발이 기대되며, 서울뿐 아니라 대한민국 국가 경쟁력을 견인하는 구심점 역할을 할 것으로 기대된다.

먼저 업무, 주거, 여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동과 이동을 한 건물 또는 도보권 내에서 해결할 수 있는 ‘콤팩트시티(Compact City)’를 구현한다. 구역의 주된 용도에 따라 국제업무, 업무복합, 업무지원, 3개존(Zone)으로 구분하되, 국제업무지구의 실질적 성장을 견인할 ‘국제업무존’은 기존 용도지역 제3종일반주거에서 ‘중심상업지역’으로 상향, 최대 용적률 1700%까지 부여해 고밀복합개발을 유도할 계획이다.

개발지구 한가운데 위치한 ‘국제업무존’에는 100층 내외 랜드마크가 들어서며 중심부(국제업무존)에서 업무복합, 업무지원존으로 갈수록 건축물이 차츰 낮아져, 기존에 형성돼 있는 주변 도시와 스카이라인이 자연스레 어우러지게끔 배치할 계획이다. 특히 ‘국제업무존’은 획지를 분양 받은 민간이 창의혁신 디자인을 제안하면 도시혁신구역 또는 특별건축구역으로 지정, 최대용적률 1700%까지 고밀개발 가능하도록 할 계획이다.

그밖에 업무복합, 업무지원존은 ‘일반상업지역’ 등으로 용도지역을 상향해 전체 사업지구 평균 용적률 900% 수준이 되도록 계획한다. 또 기반시설부터 개별 건축물 공사까지 장기간 소요되는 대규모 프로젝트인 만큼 단계적인 개발이 가능하게끔 격자형 도로망과 방사형공원녹지 체계를 계획했으며, 용도에 얽매이지 않고 창의적으로 복합개발 할 수 있도록 유연한 토지이용계획도 마련됐다.

‘국제업무존(8만 8557㎡)’에는 금융 및 ICT기업 수요에 대응할 수 있는 프라임급 오피스(Prime Office)와 함께 마이스(MICE), 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고 랜드마크 최상층에는 서울을 한눈에 담을 수 있는 전망시설 및 어트랙션 등 복합놀이공간도 계획한다.

가장 넓은 면적을 차지하는 ‘업무복합존(10만 4905㎡)’에는 용산전자상가, 현대R&D센터와 연계한 인공지능, 빅데이터 등 업무 및 기업지원시설이 입주해 서울의 신산업 경쟁력을 선도할 예정이며 ‘업무지원존(9만 5239㎡)’은 국제업무ㆍ업무복합존의 배후지로서, 주거ㆍ교육ㆍ문화 등 지원시설이 들어서 국제업무지구를 지원하는 역할을 하게 된다.

지하부터 지상, 공중에 이르기까지 공간 전체를 입체적으로 활용해 사업부지면적(49.5만㎡)의 100% 수준에 해당하는 녹지를 확보한다. 구역 면적의 20%는 ‘도시계획시설’로 공원ㆍ녹지를 확보하고, 30%는 민간의 공개공지 등을 활용해 ‘개방형 녹지’로, 나머지 50%내외는 ‘건물 테라스나 옥상ㆍ벽면녹화’ 등으로 확보한다.

지상공원 등 평면 녹지뿐 아니라 공중녹지(그린스퀘어), 순환형녹지(그린커브), 선형녹지(그린코리더) 등 수직 및 수평 녹지를 폭넓게 확보해 용산공원~한강공원~노들섬으로 이어지는 녹지보행축을 완성한다. 용산역 남측 선로상부에 조성되는 8만㎡ 대규모 ‘공중녹지(그린스퀘어)’는 한강공원~용산역을 직선으로 연결하는 입체공원이자 용산국제업무지구를 대표하는 상징적 공간이 될 것으로 보인다. 폭 40m, 연장 1㎞에 이르는 U자형 ‘순환형 녹지(그린커브)’는 국제업무지구 내 어디서나 사통팔달 접근할 수 있는 개방형 녹지로 조성되고, ‘선형녹지(그린코리더)’는 주변 시가지와 용산국제업무지구를 이어주는 보행 및 통경축 기능을 하게 된다.

스마트교통수단 도입, 용산역 출발 공항철도 신설 등 첨단 대중교통인프라 확충으로 용산지역 대중교통수단 분담률을 현재 57%에서 70%까지 끌어올리는 한편, 교통혼잡 특별관리구역 지정 등 선제적 수요관리를 통해 발생교통량을 절반 수준으로 줄인다.

업무복합존 건축물 고층부(45층)에 편리한 이동을 돕고 서울시내 파노라믹 조망을 제공하는 ‘스카이트레일(보행전망교)’을 도입하고, 100층에 이르는 국제업무존 랜드마크 최고층에는 전망대ㆍ공중정원 등을 조성한다. 국제업무존 저층부에는 콘서트홀, 아트뮤지엄, 복합문화도서관 등을 배치해 공연 및 전시를 즐길 수 있는 (가칭)서울아트밴드를 계획했으며, 중심부에는 국제설계공모를 통해 뉴욕 허드슨야드의 ‘베슬(Vessel)’과 같은 상징 조형물을 설치될 예정이다.

무악재에서 용산을 지나 한강으로 흘러들었던 ‘만초천’ 물길의 흐름을 이어받아 수공간을 만들고, 용산국제업무지구에서 한강공원, 노들섬까지 걸어서 이동할 수 있도록 강변북로 상부 덮개공원을 조성한다. 또 국제업무존 중앙에 위치한 축구장 약 11개 규모(약 8만㎡)의 ‘공중녹지(그린스퀘어)’에는 야외공연장이 들어설 예정이다.

용산국제업무지구는 안정적인 사업 추진과 혁신적인 개발을 유도하기 위해 용도지역을 단계적으로 상향해, 사업시행자와 획지를 개발하는 민간사업자 모두에게 인센티브를 제공할 계획이다. 1단계로 사업시행(예정)자인 ‘코레일·SH공사’가 도로, 공원 등 기반시설과 부지를 조성해 민간에 공급하고, 2단계에서는 도시혁신구역을 지정하거나 토지를 분양받은 ‘민간사업자’가 창의혁신 디자인을 제안하면 최대 용적률 1700%까지 고밀개발 할 수 있도록 지원한다.

이번 발표된 용산국제업무지구개발이 성공하면 뉴욕, 도쿄, 런던, 파리 등 선진국에서도 보지 못했던 놀랍고 자랑스러운 공간이 될 수 있다. 이미 2013년 완벽한 실패를 겪었던 프로젝트다. 시행착오는 이미 경험했고, 이제 성공을 위한 디테일한 계획과 추진 능력이 필요하다. 민간의 힘만으로는 안 된다. 공공의 힘만으로도 안 된다. 이번만큼은 공공과 민간 똘똘 뭉쳐 세계적인 시설로 개발되길 진심으로 응원한다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 유튜브 '스마트튜브tv'를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘서울 부동산 절대원칙(2023), ‘인천 부동산의 미래(2022), ‘김학렬의 부동산 투자 절대 원칙’(2022), ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018) 등이 있다.​​​​​​

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com

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