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[단독] '악성 미분양' 용인 동백지구 쥬네브 상가 시행사 결국 파산

부채 751억 원으로 자산 49배 초과…LH, 651억 원 규모 채권 및 출자 회수 난항

2024.04.30(Tue) 17:19:46

[비즈한국] 한국토지주택공사(LH)가 경기 용인시 동백지구 테마형 상가 ‘쥬네브’를 조성하고자 민간과 합작해 설립한 시행사가 최근 파산한 것으로 확인됐다. 상가와 같은 이름을 사용하는 이 회사는 2006년 건물 준공 이후 10년 간 미분양에 시달리다 2017년 잔여 상가를 LH에 대물 변제하면서 사실상 폐업 수순을 밟았다. LH가 쥬네브에 보유한 미회수 채권은 2017년 기준 651억 원 수준인데, 상당 부분은 회수가 불가능할 것으로 보인다.

한국토지주택공사(LH)가 경기 용인시 동백지구 테마형 상가 ‘쥬네브’(사진)를 조성하고자 민간과 합작해 설립한 시행사가 최근 파산한 것으로 확인됐다. 사진=차형조 기자


수원회생법원은 지난 11일 경기 용인시 동백지구 테마형 상가 ‘쥬네브’ 시행사인 주식회사 쥬네브에 파산을 선고했다. 법원은 쥬네브가 현재 자산보다 부채가 많은 부채 초과 상태이자 채무를 변제할 수 없는 지급 불능 상태라고 판단했다. 채권자인 LH는 지난해 5월 쥬네브에 대한 파산을 신청했다. 법원은 5월 2일까지 채권 신고를 받고 같은 달 22일 채권자집회를 연다. 

쥬네브는 경기 용인시 동백지구 쥬네브 상가를 조성한 민관합작회사다. LH가 2003년 5월 한국까르푸·포스코건설·대덕건설로 구성된 컨소시엄과 공동 출자해 설립했다. 민관합동형 PF(프로젝트 파이낸싱)로 LH가 보유한 동백지구 땅을 매입하고 테마형 상가를 공동 개발할 계획이었다. 총 사업비는 4460억 원 수준. 쥬네브 상가는 2006년 하반기 썬월드, 문월드, 스타월드 3개 동으로 준공됐다. 전체 연면적은 21만㎡로 당시 서울 코엑스몰(12만㎡)을 넘어서는 수준이었다. 

쥬네브 상가는 준공 이후 악성 미분양에 시달렸다. 감사보고서에 따르면 준공 11년 차인 2016년 쥬네브 상가 분양률은 50% 수준에 불과했다. 전체 분양 계약 예정액 5241억 원 가운데 2633억 원이 영업 실적으로 전환되지 못했다. 대형마트와 영화관이 입점한 썬월드 상가의 경우 분양률(61%)이 상대적으로 높았지만, 문월드와 스타월드 상가의 합산 분양률은 38% 수준에 그쳤다. 미분양 원인으로는 높은 분양가와 배후 수요 예측 실패가 지목된다.   

쥬네브는 미분양 상가를 LH에 대물 변제하면서 사실상 폐업 수순을 밟았다. LH는 쥬네브 설립 직후 상가 부지를 958억 원에 매각했는데, 상가 준공 3년 차인 2008년까지 잔금과 이자를 합한 1045억 원을 받지 못했다. 쥬네브는 이 채무를 변제하고자 미분양 상가 건물 496호실의 우선수익권을 LH에 내줬다가 2017년에 상가 전체 소유권을 넘겼다. 회사는 사업에 필요한 자산을 대물 변제로 상실하면서 폐업 상태에 놓이게 됐다.

LH는 미분양 상가를 떠안고도 채권을 온전히 회수하지 못했다. ​2018년 쥬네브가 마지막으로 공시한 감사보고서에 따르면 쥬네브는 2017년 LH에 미분양 상가를 넘기면서 장기 미지급 유동성 채무 790억 원을 변제했지만, 여전히 651억 원의 채무를 장부에 남겼다. LH는 이 사업 부지 매각 대금 외에도 회사에 145억 원을 출자한 것으로 전해졌다. 

쥬네브는 현재 빚더미에 앉은 상태다. 2023년 말 기준 부채 총액은 751억 원으로 자산 총액(15억 원) 49배 수준이다. 회사는 2017년 235억 원, 2018년 10억 원의 순손실이 생긴 뒤 영업 실적이 발생하지 않았다. 법인이 자신의 재산으로 모든 채무를 변제할 수 없는 경우 법원은 파산을 선고하고 법인의 재산을 현금화해 채권자들에게 분배할 수 있다. 하지만 현재 부채와 자산 규모를 고려했을 때 채권자들의 채권 회수는 제한적일 것으로 보인다.​​

 

한편 ​현재 쥬네브 지분은 LH(44%), 리얼코홀딩스(26%), 신화공영(19%), 오송(11%)이 나눠가졌다. ​

 

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com


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