[부동산 인사이트] 지방 부동산 투자 전 '이것'만은 꼭 체크하라

[비즈한국] 지방에는 금액으로만 보면 투자할 만한 아파트가 많아 보인다. 서울은 전세를 끼고 사려고 해도 괜찮은 아파트는 최소 3억 원 전후가 필요하다. 지방은 3000만 원 이하로 투자할 수 있는 상품이 많다. 서울 투자가 어려우니 지방에 눈을 돌려야 할 타이밍이 온 것일까?

2010~2015년은 소액 레버리지 투자의 전성기였다. 전국에 아파트가 있는 곳이라면 대부분 시세가 올랐다. 매매가와 전세가의 차이가 1000만 원대로 좁아진 시기였다. 말도 안 되는 입지만 아니면 가격이 다 올랐다.

그 5년 동안, 준공된 지 10년 이상 된 아파트의 시세가 오른 경우는 대부분 소액투자가 성행한 지역이었다. 대표적인 곳이 비수도권에서는 부산, 대구, 광주, 천안, 청주 등이었고, 수도권에서는 인천, 고양, 부천, 군포, 안양, 성남, 그리고 서울에서는 강서구와 성북구 등이었다.

원주 혁신도시에는 국민건강보험공단(사진)을 비롯해 보훈복지의료공단, 국립과학수사연구원, 산림항공본부, 대한적십자사 혈액관리본부, 한국관광공사, 한국광물자원공사, 한국광해관리공단, 도로교통공단 등이 이전해 왔다. 사진=국민건강보험공단

이제 투자자들의 고민은 이들 지역의 시세가 5년 동안 지속적으로 상승했기 때문에 추가적인 상승 여력이 남아있느냐는 것이다. 상승 가능성이 있다고 판단한 투자자는 지속적으로 매수할 것이고, 추가 상승 가능성이 낮다고 판단한 투자자는 시세 상승폭이 높지 않았던 그 외의 지방 중소도시들을 찾아 투자하고 있다.

이렇게 전국 모든 중소도시가 투자 대상이 됐다. 심지어 시가 아니라 인구와 아파트 단지가 몇 개 되지 않는 군 지역까지도 투자 대상이 되고 있다.

중소도시 이하 지역을 투자하기 전 투자가 많이 이뤄지지 않았던 이유를 반드시 따져봐야 한다. 왜 5년간의 활황 시장에서 제외됐을까? 투자 활황지와 투자 외 지역으로 나뉜 가장 큰 이유는 인구 증감 여부였다.

아파트 투자를 해서 수익을 보려면 매매가도 오르고 전세가도 올라야 한다. 매매 수요도 많고, 전세 수요도 많아야 한다는 것이다. 이런 투자 적격 지역은 대부분 인구가 지속적으로 증가한 곳이다. 인구가 늘지 않았다면 세대수가 꾸준히 증가한 지역이다. 이런 지역은 일자리가 풍부한 대도시인 경우가 대부분이다.

대도시의 기준은 통상적으로 분구가 됐는가로 볼 수 있다. 1개 구의 인구는 대략 30만 명 전후다. 분구가 되려면 주로 60만 명 이상의 도시는 되어야 한다. 도시 인구 60만 명이 넘으면 같은 생활권인 시 내에서 인구나 세대 이동이 가능해져 좋은 입지, 수요가 많은 입지가 발생한다. 따라서 지방도시에 투자할 땐 지역 내 인구 이동이 자유로운 대도시가 유리하다. 중소도시는 인구 유입, 세대수 증가가 발생하는 지역이 좋다.

그러나 지방 중소도시는 인구 유입이 발생할 만한 개발 호재가 많지 않다. 인구가 유입되려면 새로운 일자리가 있어야 하는데 대도시나 그 인근지역이 아니면 대규모 일자리가 발생하기 어렵다. 이 점이 그동안 시세 변동이 없었던 인구 30만 명 이하 중소도시 투자 시 가장 주의해야 할 점이다. 시세가 오르지 않은 이유를 따져보라는 것이다.

지방엔 인구가 감소하는 곳이 점점 많아지고 있다. 이런 곳은 투자 대상에서 제외해야 한다. 인구가 감소하는 지역은 추가적인 공급이 없더라고 애초에 추가 수요도 낮은 지역이다. 부동산에 대한 수요가 많지 않다. 주변에 경쟁력이 센 지역이 생기면 추가적인 인구 유출 현상이 발생할 수 있다. 결국 지방 투자 시 가장 중요한 선택 기준은 일자리 규모다.

최근 신도시, 혁신도시, 기업도시의 중심 지역 분양이 인기가 많다. 인구 유입이 가시화되지도 않은 지역에 왜 투자를 할까. 이유는 하나다. 인구 유입이 확정됐기 때문이다. 혁신도시는 서울, 수도권에 몰려있는 공공기관을 비수도권 지역으로 이전시키기 위해 정부에서 추진하는 지방도시다. 수도권을 제외한 전국 10개 지자체로 공공기관을 이전·신설·확장시키고 있다.

기업도시는 특정 산업군을 집중적으로 육성하기 위해 비수도권 지역에 기업을 적극적으로 유치하는 지역으로 6개 지자체가 지정되어 있다. 특히 강원도 원주는 기업도시와 혁신도시가 모두 지정돼 있다. 인구 유입이 확실하게 보장된 지역이라 아파트는 물론 상가점용주택용지까지 분양이 잘 됐다.

기업도시로 지정된 충주시는 산업단지 용지 분양도 잘 되고 있다. 별다른 호재가 없어 보였던 충주시에서 아파트 분양이 잘 되고, 기존 아파트 시세도 꾸준히 상승했던 이유가 여기에 있다. 그 외 혁신도시로 지정된 전주, 나주, 진주가 최근 몇 년 동안 양호한 부동산 시장 경기를 보여준 것도 같은 이유다.

미래를 예측하기는 어렵다. 하지만 정부와 기업체들의 확정된 개발 계획으로 어느 정도는 방향성을 추정할 수는 있다. 그동안 시세가 오르지 않았다고, 최근 몇 년 동안 신규 공급이 없었다고, 향후 몇 년 동안 공급될 물량이 없다고 무조건 지방도시에 투자하는 것은 피해야 한다.

서울 같은 대도시는 수요가 많아도 추가 공급할 부지가 없다. 반면 지방에 저렴하고 개발하기 좋은 부지가 많은데 지자체와 건설사가 추가 공급을 하지 않았는지 한 번 생각해 보자. 오르는 곳이나 오르지 않는 곳엔 다 이유가 있다. 잘 모르는 지역에 투자하려면 그 지역을 두 배 이상 연구해야 한다. 세상에 공짜는 없다.

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017)가 있다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com