[비즈한국] 3.3㎡(1평)당 최고 6000만 원으로 서울지역 아파트 최고 분양가를 기록했던 아크로서울포레스트가 계약까지 완판됐다. 

강남구에는 개포주공4단지, 청담삼익, 삼성동상아2차, 일원대우, 대치선경3차가, 서초구에는 서초무지개, 서초우성1차, 삼호가든맨션3차, 방배경남, 반포현대, 서초중앙하이츠가 2018년 내 분양을 하게 된다. 이 아파트들의 공통점은 모두 재건축·재개발 단지라는 것이다. 2018년은 강남권 재건축 아파트 분양이 유독 많다. 내년에도 서울 주요 지역에 재건축·재개발 아파트 분양 계획이 많다. ​

비강남권 지역에는 재개발 계획이 많다. 성북구에는 길음1구역, 장위7구역, 장위5구역이, 송파구에는 거여201구역이, 은평구에는 증산2구역, 수색9구역, 역촌1주택구역, 응암제1구역이, 동대문구에는 이문1구역, 청량리4구역, 동부청과시장, 용두6구역, 용두5구역이 분양을 앞두고 있다. 

확정된 분양계획을 보면 2018년 하반기 이후 부동산시장은 재건축과 재개발을 중심으로 한 도시정비사업 위주로 전개될 것이라는 사실을 알 수 있다. 

2017년까지는 동탄, 평택, 용인, 광교, 세종, 김포, 파주 운정, 의정부 민락 등의 택지개발사업이 부동산시장을 주도했다. 여전히 신도시 분양 물량이 많이 남아 있지만 시장 이슈에서 순위가 밀린다. 도시정비사업 관련 뉴스가 훨씬 더 많은 비중을 차지한다. 향후 부동산시장은 이슈를 독차지하는 도시정비사업을 주목해야 한다.  

왜 택지개발지구보다 도시정비사업에 더 주목해야 할까? 이제 부동산시장은 양적인 주택 수요가 어느 정도 충족됐기 때문이다. 2012년을 전후로 주택보급률이 100%를 넘었다. 지역에 따라 다르겠지만 ‘평균적으로’ 거의 모든 지역이 100% 전후다. 주택 보급률 100%의 의미는 한 세대당 한 집씩 물리적으로 소유할 수 있다는 뜻이다. 이는 부동산 폭락론의 근거가 되기도 한다.

하지만 주택보급률 100%와 무관하게 수도권 거주자 중 대부분은 서울 중심지 주변에 살고 싶어 한다. 도심에, 중심지에 일자리가 가장 많기 때문이다. 

서울이 이러한 거주 수요를 모두 감당할 수 없기 때문에 서울 주변에 대규모 택지지구, 즉 신도시를 개발하게 된 것이다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시조차 포화되자 판교, 광교, 동탄, 김포, 운정, 별내, 다산, 위례 등 2기 신도시를 추가로 건설하는 것이다. 2기 신도시를 개발하는 중에 주택 보급률이 100%가 넘게 됐다. 

다시 정의하는 주택 보급률 100%의 의미는 ‘주택이면 무조건 수요가 있는’ 부동산시장은 끝났다는 것이다. 입지가 좋고, 상품이 좋지 않으면 선택될 확률이 낮다는 얘기다. 서울에 살고 싶은 수요와, 새 집에 살고 싶은 수요 조건이 충족되지 않으면 점차 수요가 줄 것이라는 의미다. 

문재인 정부는 8·2 대책 이후 지속적으로 규제 정책을 발표, 추진하고 있다. 추가적인 택지 공급은 없는 상황에서 양적인 세대수 증가는 한계가 온 것이다. 아울러 이제부터는 도시정비사업을 중심으로 질적인 수요 교체로 부동산 방향을 전환하게 됐다. 택지개발로 주택을 양적으로 공급하기보다 도시 내 낙후된 주거환경을 새 주거환경으로 개선하는 쪽으로 향후 시장은 전개될 것이다. 

물론 낙후된 도심의 낡은 지역, 낡은 주택이라고 무조건 재건축·재개발이 되는 것은 아니다. 사업성이 있어야 하기 때문이다. 

해당 지역에 새 아파트 거주 수요는 충분한 상태에서 재건축·재개발 정비사업 대상 주택을 구입한 가격에 추가분담금을 포함한 가격이, 신규 분양 아파트의 가격보다 낮아야 사업성이 있다 할 수 있다. 정비사업이 추진되려면 시장에서 수용 가능한 분양가가 어느 정도 이상이어야 한다. 집을 소유한 거주민(조합원)들의 경제적 수준 역시 마찬가지다. 

따라서 현재 시점에서 재건축·재개발 정비사업이 가능한 지역은 서울, 부산, 대구 등 경제력이 있는 도심이 대부분이다. 향후 3~4년 동안 서울에 재건축·재개발 물량이 몰린 이유가 여기에 있다. 그에 비해 비서울권 재개발은 사업 추진이 쉽지 않다. 기준 주택의 시세가 높지 않은 데다 원주민들의 경제력이 높지 않기 때문이다. 

결국 비서울 지역은 기존 원주민의 경제력이나 수요가 아니라 타 지역에서 해당 지역으로 신규로 유입되는 수요층이 얼마나 될 것인가가 사업 진행 여부를 판단하는 기준이 된다. 재개발이 추진되려면 교통편과 생활여건이 좋은 입지여야 한다. 재개발의 경우는 기반시설이 좋으면 추진될 가능성이 높고 약하면 재개발 지역에서 해제가 될 확률이 높다.  

결론적으로 얘기하면 재건축·재개발 등 도시정비사업의 추진 기준은 △주변 시세 △입지 여건 △조합원의 경제력이다. 이 세 조건은 연결되어 있다. 교통이 편리하고 학군 등 생활여건이 좋은 입지는 시세가 높다. 시세가 높은 곳에 주택을 소유한 층들은 경제력도 높을 것이다. 이런 조건이어야 도시정비사업이 추진될 확률이 높다. 

재건축·재개발 투자도 입지 여건을 가장 먼저 고려해야 하는 것이다. 2018년 하반기 이후 부동산시장은 입지가 좋고 나쁨을 공부하기 좋은 시장이다. 분양이 잘 되는 지역이 있고 미분양이 쌓이는 지역이 있을 것이다. 이 원인만 꾸준히 비교해도 누구나 부동산 전문가가 될 수 있다.

현재 주택도시보증공사(HUG)의 신규 분양 아파트 분양가 책정 방법은 현재 시세가 아니다. 직전 아파트의 분양가다. 그 이후에 프리미엄이 발생한 것을 인정하지 않고 있다. 입지 가치라는 것을 고려하지 않는 것이다. 서울 인근 택지개발이 중단된 상태에서 재건축·재개발은 세대수가 거의 증가하지 않는다. 결국 기존 입지 가치, 새 아파트로서의 상품 가치가 더 올라갈 가능성이 100%에 가깝다. 

교통, 일자리 호재 등으로 입지가치가 상승한 지역이라 할지라도 기존 분양가가 기준이 된다. 결국 서울에서 분양하는 재건축·재개발 아파트 분양가는 현재 시세보다 무조건 낮을 수밖에 없다. 당첨만 되면 3억 원 전후의 시세 이익이 확정되어 있는 당첨된 로또복권을 선물로 주는 분양가일 수밖에 없다. 신규 청약이 가능한 무주택자나 1주택자는 이 로또 청약 당첨 기회를 반드시 활용하자. 

필명 ‘빠숑’으로 유명한 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’와 부동산 팟캐스트 1위 ‘부동산 클라우드’를 진행하고 있다. 저서로는 ‘부자의 지도, 다시 쓰는 택리지’(2016) ‘흔들리지 마라 집 살 기회 온다’(2015) ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2014) ‘대한민국 부동산 투자’(2017) ‘서울 부동산의 미래’(2017)가 있다. 

※ 외부필자의 칼럼은 본지 편집방향과 다를 수 있습니다.​ 

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장​ writer@bizhankook.com

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