[비즈한국] 국내 최초 ‘부동산 디지털수익증권(DABS, 댑스)’이 거래소 상장 6개월을 맞았다. 부동산 간접투자상품​이 새롭게 등장하면서 댑스 공모 청약 당시 투자자 3만여 명이 거래소에 예치금을 넣었다. 투자자 기대는 실현되고 있을까. 비즈한국이 부동산 댑스의 6개월간 수익률을 분석했다.

카사는 국내 최초 부동산 댑스 거래소다. 부동산 수익권을 주식처럼 쪼개 불특정 다수가 사고팔 수 있도록 만들었다. 건물주가 카사 거래소에 상장을 신청하면, 부동산 관리·처분을 맡은 신탁사가 부동산 가치를 평가해 소유권을 넘겨받고 댑스를 발행한다.​ 발행된 댑스는 공모 청약으로 분배한 뒤 카사 거래소에 상장한다. 이후부터 거래소에서는 부동산 댑스를 자유롭게 거래할 수 있다(관련 기사 '5000원으로 건물주 가능?' 부동산 수익증권 '댑스' 뭐가 다르나).​​

국내 최초 부동산 수익증권이 발행된 부동산은 서울 강남구 역삼동 상업용 건물 ‘역삼 런던빌’이다. 2019년 10월 지하 1층 지상~8층 규모(1275.59㎡, 385.87평)로 지어진 이 건물은 미국 사립학교 분교인 피씨에이코리아가 전층을 임대해 사용하고 있다. 카사는 지난해 12월 이 물건​의 댑스 공모 청약을 진행해 완판에 성공했다. 댑스당 공모가는 5000원, 총 203만 6000댑스(공모총액 101억 8000만 원)가 발행됐다.​

#배당수익 3%, 6개월 평균 시세는 공모가 대비 6.7% 하락 

카사코리아에 따르면 역삼 런던빌 댑스는 지난 17일 공모가 대비 2.8% 내린 4860원에 거래를 마감했다. 상장일인 지난해 12월 18일부터 이달 17일까지 123거래일간 역삼 런던빌 댑스의 평균 매매가격(종가 기준)​은 4665원으로 공모가보다 6.7% 낮았다. 역삼 런던빌 댑스 가격은 상장일부터 2거래일 동안 5090원, 5110원까지 오른 뒤 한 번도 공모가를 넘어서지 못했다. 17일 현재 이 물건의 시가총액은 98억 9400만 원으로 상장일 대비 2억 8600만 원 감소했다.

역삼 런던빌 댑스의 하루 평균 거래량은 5335건, 거래 대금은 2523만 원에 그친다. 상장 이후 123일 동안 65만 6262건, 총 31억 408만 원이 거래됐다. 댑스 거래량이 1만 건을 넘어선 날은 상장 당일(4만 1229건)과 이튿날 (2만 6538건)을 포함해 총 9일에 불과했다. 댑스 거래량이 가장 적은 날은 지난 2일로 630건 거래됐다. 

역삼 런던빌 댑스의 연간 배당수익률은 3% 수준이다. 투자자는 지난 4월 1댑스당 47원의 배당을 받았다. 카사는 댑스 상장에 앞서 3개월마다 건물 관리비 등 제반 비용을 제외한 임대 수익을 수익증권 투자자에게 배당하겠다고 밝혔다. 지금과 같은 배당을 유지했을 때 연간 배당수익률은 공모가 기준 3.01%, 배당기준일 종가 기준 3.15%다. 한국거래소와 국토교통부에 따르면 지난해 코스피 상장사의 평균 시가배당률은 2.28%, 국내 리츠 배당수익률은 5.04%다. 

#개별공시지가 20% 상승, 건물 매각 시 차익 분배 가능

부동산 댑스 투자 손익을 시세와 배당으로 따지기는 아직 무리가 있다. 건물이 매각될 때까지 투자자가 댑스를 팔지 않을 수 있기 때문이다. 카사에 상장된 댑스 물건은 수익자 총회를 열어 매각 시점을 결정하는데, 매각까지 댑스를 팔지 않은 수익자에게는 건물 매각에 따른 시세차익을 지분만큼 분배한다. 올해 역삼 런던빌 토지의 개별공시지가는 제곱미터당 919만 1000원으로 전년 대비 20.36% 상승했다. 서울시(11.54%)와 강남구(14.1%) 평균 상승률보다 높다. 

카사코리아 관계자는 “댑스 매매가격은 시장에서 움직이는 것이기 때문에 거래소가 직접적으로 개입할 수 없다”며 “건물 매각은 수익자총회에서 수익자 3분의 2 이상 동의를 받아 결정된다. 아직 매각 의견이 없기 때문에 정확한 수익을 산정하기 어렵지만, 역삼 런던빌 공시지가가 우상향하고 있으므로 장기적인 관점에서 향후 매각차익도 기대할 수 있는 상황”이라고 설명했다.​ 

차형조 기자 cha6919@bizhankook.com

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