[부동산 인사이트] 백화점 순위로 보는 프리미엄 입지

[비즈한국] 2021년 전국 백화점 매출 순위가 발표됐다. 흥미로운 결과들을 많이 포함하고 있어 정리해 보고자 한다.

2021년 전국 70개 백화점 중 매출 순위 1위 매장은 신세계 강남점이다. 사진=신세계 센트럴시티 홈페이지

2021년 전국 70개 백화점 중 매출 순위 1위 매장은 신세계 강남점이다. 매출이 무려 2조 4940억 원이다. 다른 나라들은 코로나로 인해 백화점 매출이 하락하는 추세였고, 한국은 오히려 상승하고 있었기 때문에 2020년 전 세계 3위를 했던 신세계 강남점이 전 세계 1위 매장이 될 가능성이 높다.

2위가 충격적이다. 1979년부터 2016년까지 압도적인 1위를 했었던 롯데백화점 본점이 2017년 2위로 내려온 것도 유통업계 큰 이슈였는데, 2021년 매출 순위에서는 3위로 한 단계 더 내려오게 된다. 그리고 롯데백화점 내 만년 ‘넘버2’였던 롯데백화점 잠실점이 전체 2위로 등극하게 된다.

롯데백화점 본점과 롯데백화점 잠실점의 순위 변화는 부동산 시장에 큰 변화가 진행되고 있음을 알 수 있는 중요한 포인트다. 과거 백화점은 찾아가는 곳이었다. 백화점을 이용하고자 하는 고객 수요 대비 백화점 개수 자체가 적었기 때문이다. 많은 사람들이 편리하게 접근할 수 있도록 교통이 가장 편리한 입지에 위치했다. 그래서 가장 중심지의 백화점 매출이 압도적으로 높았다. 대표적인 백화점이 롯데백화점 본점이다.

하지만 백화점 개수가 증가하고, 슬리퍼생활권이라는 신조어가 생길 정도로 접근성에 대한 니즈가 커지면서 교통이 편리한 도심 내 백화점의 위상은 점점 낮아졌다. 그 골드크로스의 시기가 2016~2017년이다. 롯데백화점 본점이 신세계 백화점 강남점에 1위를 내준 것이다.

도심에서 핵심 주거지로의 백화점 고객 이동 트렌드는 서울뿐 아니라 전국 대도시에서도 진행됐다. 제2의 도시인 부산광역시에서도 매출 톱이 부산진구 서면의 롯데백화점 부산본점에서 해운대구 우동 신세계 센텀시티점으로 이동했다. 대구광역시도 마찬가지다. 대구 중구의 현대백화점 대구점이 지역 내 1위 매장이었는데 신세계 대구점으로 주요 고객층이 이동한 것은 지역의 부동산 프리미엄이 달라지고 있음을 단적으로 보여준다.

2021년 백화점 매출을 점포별로 분석해 보면 더 놀라운 사실을 확인할 수 있다. 코로나 등의 위기로 지역 중소 유통업체들의 폐점이 지속되는 가운데, 백화점 매출은 연일 사상 최고 상승률을 기록하고 있다. 특히 2021년에는 단일 점포로 매출 1조 원을 넘긴 점포가 무려 11개나 된다.

2010년까지는 롯데백화점 본점이 유일하게 단일매장으로 1조 원이 넘는 매장이었다. 2011년 신세계 강남점, 2013년 롯데백화점 잠실점이 1조 원 매출을 기록했고, 2016년 신세계 백화점 센텀시티점이 1조 원 매출을 지방 백화점 최초로 달성하게 된다.

2021년 1조 원이 넘는 매출을 달성한 서울 매장은 신세계 강남점, 롯데 잠실점, 롯데 본점, 현대 무역센터점, 현대 본점, 갤러리아 명품관, 신세계 본점 등 7개 매장이다. 부산 매장 중에서는 신세계 센텀시티점과 롯데 부산본점이 1조 원 매출 클럽이다. 그 외 경기도 성남 소재의 현대 판교점과 신세계 대구점이 1조 원 클럽 멤버들이다.

서울엔 경제력 있는 수요층이 가장 많이 살고 있다는 것을 백화점 순위를 통해 알 수 있다. 경기와 인천에 있는 백화점까지 포함하면 전체 유통 매출의 대부분을 수도권이 담당하고 있다고 봐도 될 듯하다. 지방에서 부산, 대구, 광주에서 경쟁력이 있는 층들이 증가하고 있음을 알 수 있다. 특히 부산과 대구의 성장이 놀라운 정도다.

과거 유통점들의 주된 고객층들은 유동객이었다. 롯데백화점 본점의 순위 하락에는 유동 고객이었던 중국 등 해외 관광객들의 매출이 급감한 이유도 있을 것이다. 중국 고객은 사드 사태 이후로, 그 외의 나라 관광객들은 코로나 사태 이후로 급감해 버리고 말았다. 하지만 신세계 강남점은 주변의 배후 수요가 탄탄하다. 서초구 반포동은 계속 재건축이 진행되면서 거주 인구도 증가했고, 무엇보다 주거환경이 쾌적해져 경제력 있는 세대들이 지속적으로 이주해오고 있다. 아크로리버파크 34평형이 45억 원에 실거래 됐고, 반포주공1단지 32평형은 62억 원에 거래된 것이 우연의 일치는 아니라는 것이다.

결국 백화점의 매출 증감과 순위 변화를 보면 백화점 주변 지역의 거주 여건이 좋아지고 있음도 추정해 볼 수 있다. 신세계 센텀시티점을 보면 해운대구와 수영구의 아파트 시세들이 왜 그렇게 많이 오를 수 있는지 확인할 수 있고, 현대 판교점을 보면 신분당선 판교역 인근의 아파트들이 왜 웬만한 서울 아파트보다 시세가 높은지 알 수 있으며, 신세계 대구점의 놀라운 성장을 보면 기존 인기 지역인 수성구의 백화점 부재와 동구의 정비사업 호황을 유추해 볼 수 있다.

같은 분석 방법으로 타 지역의 입지 분석도 해 볼 수 있다.

2021년 백화점 매출 중 가장 흥미롭게 보는 지역이 있다. 대전광역시다. 현재 대전 백화점 1위는 갤러리아 타임월드점이다. 7000억 원 매출이었다. 2021년 9월 신세계 대전점이 신규로 오픈했다. 3개월 매출이 3000억 원이다. 2022년 두 백화점의 경쟁이 심화될 듯하다. 매출로 고객들을 분석하면 어떤 입지에 프리미엄이 더 상승하고 있는지 알 수 있을 것이다. 팁을 하나 드리겠다. 아마도 아직 백화점이 없는 세종시 주민들의 선택을 더 많이 받은 쪽이 승리할 것이다.

필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장을 역임했다. 네이버 블로그와 유튜브 ‘빠숑의 세상 답사기’를 운영·진행하고 있다. 저서로 ‘대한민국 부동산 미래지도’(2021), ‘이제부터는 오를 곳만 오른다’(2020), ‘대한민국 부동산 사용설명서’(2020), ‘수도권 알짜 부동산 답사기’(2019), ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’(2018), ‘지금도 사야 할 아파트는 있다’(2018), ‘대한민국 부동산 투자’(2017), ‘서울 부동산의 미래’(2017) 등이 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 writer@bizhankook.com